Дело № 2-695/2025

45RS0026-01-2024-012804-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Киселёвой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сидоренко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 15 января 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены нежилого помещения, прекращении и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Кургана об определении выкупной цены нежилого помещения, прекращении и признании права собственности, после изменения иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил определить выкупную цену за нежилое помещение площадью 41,4 кв.м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> и за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, стоимость размера убытков, причиненных изъятием, включая убытки, которые гражданин несет в связи с переездом, временным пользованием помещением, подбором помещения, оформлением права собственности, на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в размере 3 722 197 руб. Взыскать с Администрации г. Кургана в свою пользу выкупную цену в размере: рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного в <...>, с учетом рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и земельного участка с кадастровым номером № – 3 569 000 руб.; стоимости размера убытков, причиненных изъятием, включая убытки, которые гражданин несет в связи с переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду – 153 197 руб. Прекратить право собственности истца на нежилое помещение по адресу: <адрес>. Передать в муниципальную собственность Администрации г. Кургана нежилое помещение по адресу: <адрес> Взыскать с Администрации г. Кургана в пользу истца 30 000 руб., в счет возмещения судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

В обоснование указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> Постановлением Администрации г. Кургана вышеуказанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно постановлению Администрации г. Кургана от 12.02.2024 № 1095 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества по <адрес> для муниципальных нужд», принято решение изъять земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, и помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>. В адрес истца от ответчика поступило уведомление о необходимости обратиться в адрес ответчика для подписания заявления о согласии или несогласии на выплату денежных средств в сумме 1 343 797 руб., в счет возмещения стоимости изымаемых объектов. Одновременно с уведомлением о необходимости обращения к ответчику с заявлением о согласии или несогласии на выплату денежных средств, в адрес истца поступил проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для нужд, в котором определен размер возмещения в сумме 1 343 797 руб., из которой рыночная стоимость жилого помещения составляет 1 242 000 руб. Кроме того, к данному соглашению прикреплена страница отчета № 177/9 от 02.04.2024, на которой указаны характеристики оцениваемых объектов недвижимости и результат оценки. В отчете № 177/9 помещение, принадлежащее на праве собственности истцу, поименовано как «квартира площадью 41,4 кв.м, назначение – жилое помещение». Таким же образом это помещение обозначено и в соглашении об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд – «жилое помещение». Между тем истцу на праве собственности с 04.06.2012 принадлежит помещение магазина продовольственных товаров, назначение – нежилое, общей площадью 41,4 кв.м. Истец возражает относительно суммы, которую ответчик предлагает выплатить в счет возмещения за изымаемое имущество, с предложенной оценкой квартиры и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Данная сумма не является равноценным возмещением за нежилое помещение. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просил исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера, в судебном заседании на требованиях настаивала по доводам измененного искового заявления.

Представитель ответчика Администрации г. Кургана на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, настаивала на выкупной стоимости помещения истца в размере, определенном ответчиком.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу подп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно п. 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно подп. 4 п. 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с этим в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу п. 6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В выкупную цену включаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Как разъяснено в подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом изложенного, в состав выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывается стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, относящейся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина продовольственных товаров, площадью 41,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №

Согласно выписке из ЕГРН от 04.12.2024, нежилое помещение магазина продовольственных товаров, площадью 41,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, имеет кадастровый номер № (дата присвоения кадастрового номера – 19.11.2013), принадлежит на праве собственности ФИО1

Постановлением Администрации г. Кургана от 18.08.2017 № 6260 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Кургана от 12.02.2024 № 1095 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимого имущества по указанному адресу.

Согласно отчету ООО «АЙРА ТОРРЕС» об оценке объекта от 02.04.2024 № 177/9 рыночная стоимость объекта оценки – квартиры, площадью 41,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом допущений и округлений, составила 1 343 797 руб.

Истцу направлено информационное письмо с проектом соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, которое им не подписано.

В связи с тем, что соглашение между сторонами не достигнуто, нежилое помещение может быть изъято у собственника в данном случае только путем выкупа.

Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости нежилого помещения по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ИП ФИО4 от 21.10.2024 № 01.02-87/2024 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен дом, на момент проведения экспертизы составляет 3 569 000 руб. Рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, на дату проведения экспертизы, составляет 153 197 руб.

Заключение эксперта обосновано, мотивированно, соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт имеет соответствующее образование, подготовку и квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи, с чем указанное заключение принимается судом в качестве доказательства, определяющего окончательную стоимость изымаемого имущества и расходов.

На основании вышеизложенного, с учетом заявленных требований, исковые требования ФИО1 к Администрации г. Кургана о взыскании выкупной цены нежилого помещения подлежат удовлетворению в заявленном размере 3 722 197 руб.

При этом требования ФИО1 к Администрации г. Кургана об определении выкупной цены нежилого помещения № 1, площадью 41,4 кв.м, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в размере 3 722 197 руб. являются излишне заявленными, и являлись предметом оценки суда в рамках разрешения требования о взыскании выкупной цены нежилого помещения в размере 3 722 197 руб.

В связи с выкупом нежилого помещения право собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение подлежит прекращению, за Администрацией г. Кургана подлежит признанию право муниципальной собственности на нежилое помещение № 1, общей площадью 41,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> после выплаты ФИО1 денежных средств Администрацией города Кургана, что соответствует положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации, части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, отнесены расходы по оплате услуг эксперта и другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 30 000 руб., подтвержденные документально.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Кургана № в пользу ФИО1 № выкупную стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 41,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, включая долю общедомового имущества в многоквартирном доме, цену доли в стоимости земельного участка, убытки, связанные с изъятием, в размере 3 722 197 руб.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 (паспорт № на нежилое помещение № 1, общей площадью 41,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> после выплаты выкупной стоимости.

Признать за Администрацией города Кургана право муниципальной собственности на нежилое помещение № 1, общей площадью 41,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты выкупной стоимости.

Взыскать с Администрации города Кургана № в пользу ФИО1 № расходы по оплате услуг эксперта в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.

Судья В.В. Киселёва

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2025 г.