Апелляционное определение по делу № 2-197/2022 от 31.07.2023

Судья Хабибуллина А.А. УИД-16RS0046-01-2020-016869-68

Дело №2-197/2022

№ 33-11652/2023 Учет № 205г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 июля 2023 г. г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Чекалкиной Е.А.,

судей Гафаровой Г.Р., Галимова Р.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бит-Мурат Д.Х.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Чекалкиной Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 27 сентября 2022 г., которым постановлено:

исковые требования Банк ВТБ (ПАО) удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор <***> от 22.11.2017г., заключенный между К. и Банком ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

Взыскать с К. в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) задолженность по кредитному договору <***> от 22.11.2017г. в размере 4 084 086,40 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 620 руб.

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога, а именно: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ....; земельный участок, кадастровый ...., принадлежащие на праве собственности К., определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 5 392 302,04 руб., земельного участка в размере 1 542 987,02 руб.

В части расторжения кредитного договора, взыскания с К. в пользу Банка ВТБ 24 (Публичное акционерное общество) задолженности по кредитному договору в размере 4 084 086,40 руб., и обращения взыскания на заложенное имущество исполнительные листы выдаче не подлежат, поскольку заочное решение суда от 18.01.2021 года исполнено, вырученные от реализации заложенного недвижимого имущества денежные средства перечислены банку в счет погашения кредитной задолженности.

Выдать исполнительный лист на взыскание с К. в пользу Банка ВТБ 24 (Публичное акционерное общество) задолженности по кредитному договору <***> от 22.11.2017г., на сумму 138 549 руб. 09 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 620 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя К. об изменении решения суда в части. Выслушав представителя К. – Б. в поддержку доводов жалобы, заслушав возражения третьего лица З. относительно доводов жалобы, судебная коллегия,

установил а:

Банк ВТБ (ПАО) обратилось в суд с иском к К. о взыскании кредитной задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество.

В обоснование своих требований истец указал, что между Банк ВТБ 24 (ПАО) и К. заключен кредитный договор <***> от 22.11.2017г., в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере .... руб. на срок 158 месяцев, с взиманием за пользование кредитом 9,75 % годовых.

В обеспечение обязательств по кредитному договору был оформлен залог (ипотека) приобретаемой за счет кредитных средств недвижимости, а именно жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ...., земельный участок, кадастровый .....

Ответчик не исполняет надлежащим образом свои обязательства по своевременному погашению задолженности и уплаты процентов по кредитному договору. Согласно расчету, задолженность ответчика по состоянию на 10.11.2020г. составляет 4 084 086,40 руб., из которых: 3 851 046,86 руб. – задолженность по кредиту, 148 579,17 – задолженность по плановым процентам, 7 784,86 руб. – задолженность по пени по процентам, 76 675,51 руб. – задолженность по пени по просроченному долгу.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо, с требованием погасить задолженность по договору. Однако данное письмо оставлено без удовлетворения. В связи с чем, истец просил суд расторгнуть кредитный договор <***> от 22.11.2017г., заключенный между ответчиком и Банком ВТБ 24 (ПАО), взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору <***> от 22.11.2017г. в размере 4 084 086,40 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 620 руб.; обратить взыскание на предмет залога (ипотеки), а именно жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ....; земельный участок, кадастровый .....

Представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика с иском не согласилась, пояснив, что рыночная стоимость недвижимого имущества, является существенно заниженной; в случае удовлетворения исковых требований просила суд установить рыночную стоимость на текущую дату.

Третьи лица З., Лаишевское районное отделение судебных приставов, ООО "ВЕНДЕР" своих представителей не направили.

Суд исковые требования удовлетворил и постановил решение в вышеприведенной формулировке.

Определением судьи Вахитовского районного суда г. Казани от 02 мая 2023 г. исправлены описки в резолютивной части решения Вахитовского районного суда г. Казани от 27 сентября 2022 г. в части указания наименования банка, начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка.

Определением судьи Вахитовского районного суда г. Казани от 11 мая 2023 г. с К. взысканы расходы за проведение судебной экспертизы.

С решением суда не согласился представитель К., обратившись с апелляционной жалобой об изменении решения суда в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка. В обоснование жалобы указано, что стоимость имущества при подаче иска истцом в 2 раза ниже, чем определенная оценщиком по состоянию на 20.10.2020 г. и ниже стоимости, определенной на дату принятия решения, т.е. текущую дату. Также выражается несогласие с применением судом при установлении начальной продажной цены заложенного имущества ее стоимости по состоянию на 20.10.2020 г.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель К. – Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила изменить решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка.

Третье лицо З. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил согласно п. 2 ст. 327.1 ГПК РФ рассмотреть решение суда полностью и оставить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка как указано в заочном решении суда

Представители Банка ВТБ (ПАО), Лаишевского РОСП, ООО «Вендер» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о заседании надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что судебное решение подлежит изменению.

В силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями, установленными законом.

В силу ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 указанного Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу п. 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Материалами гражданского дела установлено, что между Банк ВТБ 24 (ПАО) и К. заключен кредитный договор <***> от 22.11.2017г., в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере .... руб. на срок 158 месяцев, с взиманием за пользование кредитом 9,75 % годовых.

Пунктами 4.8, 4.9 договора установлено, что в случае неисполнения заемщиком обязательств по оплате основного долга и процентов, начиная с даты возникновения просроченной задолженности, кредитору подлежит уплате неустойка в размере 0,06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В силу п. 8.1 договора обеспечением исполнения обязательств К. является залог (ипотека): жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ...., земельный участок, кадастровый .....

Кроме того, вышеуказанное недвижимое имущество передано истцу на основании закладной, зарегистрированной в Управлении Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по РТ.

Однако, ответчиком обязательства по возврату заемных денежных средств по кредитному договору исполнялись ненадлежащим образом, ежемесячные платежи оплачивались нерегулярно и не в полном объеме.

На основании решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от 09.11.2017г., а также решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) от 03.11.2017г., Банк ВТБ (ПАО) реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (ПАО).

Таким образом, Банк ВТБ (ПАО) является правопреемником прав и обязанностей Банка ВТБ 24 (ПАО).

Задолженность ответчика по состоянию на 10.11.2020г. составляет 4 084 086,40 руб., из которых: 3 851 046,86 руб. – задолженность по кредиту, 148 579,17 – задолженность по плановым процентам, 7 784,86 руб. – задолженность по пени по процентам, 76 675,51 руб. – задолженность по пени по просроченному долгу.

Как следует из материалов дела, 18 января 2021 года Вахитовским районным судом г. Казани Республики Татарстан было принято заочное решение по иску Банка к К. об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности, о расторжении кредитного договора, об обращении взыскания на заложенное имущество. Судом постановлено: расторгнуть кредитный договор .... от 22.11.2017г., заключенный между К. и Банком ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога, а именно: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ....; земельный участок, кадастровый ...., принадлежащие на праве собственности К., определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 1 864 800 руб., земельного участка в размере 2 076 000 руб.

Заочное решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 18 января 2021 года вступило в законную силу 02 марта 2021 года. После вступления решения в законную силу судом выписаны исполнительные листы серии ФС N ...., ФС ..... Исполнительные листы были направлены в службу судебных приставов на принудительное исполнение, возбуждено исполнительное производство. В рамках исполнительного производства заложенное имущество направлено на торги.

30 августа 2021 года по результатам проведенных публичных торгов заложенное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи реализована З..

30 августа 2021 года подписан акт приема-передачи имущества, реализованного в ходе исполнительного производства, денежные средства от реализации недвижимого имущества в размере 3 945 537,31 руб. перечислены банку, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Таким образом, задолженность по кредитному договору<***> от 22.11.2017г. года частично закрыта путем реализации заложенного имущества. Согласно представленному представителем истца расчету задолженности, по состоянию на 05 марта 2022 года задолженность ответчика составляет 138 549 руб. 09 коп., 34 620 руб.. - задолженность по госпошлине.

Поскольку производство по делу об оспаривании торгов в настоящее время приостановлено до рассмотрения данного гражданского дела, то судебная коллегия приходит к выводу, что размер задолженности определен судом верно.

С учетом того, что в настоящее время торги по реализации заложенного имущества оспариваются и дело приостановлено до рассмотрения данного дела, сумма от реализации имущества перечислена новым покупателем З. в банк в счет покрытия задолженности по кредитному договору, но при этом осталась разница в размере 138549 рублей 09 копеек, которая не погашена за счет реализации заложенного имущества, то эта сумма остается задолженностью по кредитному договору. В указанной части решение суда сторонами не обжаловалось, сумма задолженности не оспаривалась.

Суд указанную сумму определил в качестве окончательной задолженности по договору <***> от 22.11.2017г. В указанной части решение суда со стороны ответчика и ее представителя не оспаривается.

Предметом спора и жалобы в апелляционной инстанции является решение суда только в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества.

23 августа 2021 года К. обращается в суд с заявлением об отмене заочного решения.

21 сентября 2021 года заочное решение по данному делу отменено. Принимая указанный судебный акт и отменяя заочное решение, суд первой инстанции исходил из того, что ответчику не было известно о рассмотрении Вахитовским районным судом г. Казани 18.01.2021г. дела по иску Банка ВТБ (ПАО) к К. об обращении взыскания на ее имущество, об определении его начальной продажной стоимости.

Из материалов дела видно, что 18 января 2021года было назначено только предварительное судебное заседание, на которое стороны не явились и сразу суд назначил основное судебное заседание также на дату 18 января 2021года. Т.е. рассмотрел дело по существу без извещения сторон и их участия; принял заочное решение, которым обратил взыскание на имущество ответчика даже ниже залоговой в два раза и на основании этого решения состоялись торги, спорное имущество приобрел З..

После отмены заочного решения суда и возобновлении рассмотрения дела по существу, К. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы относительно рыночной стоимости залогового имущества.

14 марта 2022 г. судом по ходатайству ответчика была назначена экспертиза ООО «Региональный центр оценки +» на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.10.2020г, то есть на дату обращения в суд Банка с исковым заявлением.

29 июня 2022 г. судом по ходатайству ответчика была назначена экспертиза в ООО «Региональный центр оценки +» на предмет определения рыночной стоимости залогового недвижимого имущества на текущую дату.

Согласно заключения эксперта ООО «Региональный центр оценки +», с учетом пп.4, п.2 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 20.10.2020г равен 5 392 302 руб. 04 коп, земельный участок 1 542 987 руб. 02 коп.

Согласно заключения эксперта ООО «Региональный центр оценки +», с учетом пп.4, п.2 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 7.09.2022г. составляет 7680361 рубль, земельного участка- 4890375 рублей.

Суд первой инстанции, при оценке проведенных по делу экспертиз пришел к выводу, о том, что при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества необходимо взять за основу заключение ООО «Региональный центр оценки +» и при определении начальной продажной стоимости имущества необходимо взять рыночную стоимость залогового имущества по состоянию на 20.10.2020г, то есть на дату обращения в суд Банка с исковым заявлением.

Судебная коллегия с вышеуказанным выводом суда о том, что при определении начальной продажной стоимости имущества необходимо взять рыночную стоимость залогового имущества по состоянию на 20.10.2020г, то есть на дату обращения в суд Банка с исковым заявлением, согласиться не может в силу следующих обстоятельств.

Согласно статьям 334, 334.1, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьями 50, 54 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

П.84 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2023г. №23 « О применении судами правил о залоге вещей» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере 100 процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Поскольку истцу не было известно о рассмотрении Вахитовским районным судом г. Казани от 18.01.2021 года дела по иску Банка ВТБ (ПАО) об обращении взыскания на его имущество, об определении его начальной продажной стоимости, то судебная коллегия считает, что К. не была допущена к процессу и была лишен возможности реализовать свои процессуальные права при разрешении вопроса о начальной продажной цене заложенного имущества.

Поскольку в настоящее время заочное решение от 18.01.2021года отменено в связи с ненадлежащим извещением ответчика о времени и месте рассмотрении дела, однако, спорное имущество реализовано на торгах по цене, которая была установлена заочным решением, судебная коллегия считает, что К. была не допущена к процессу и была лишена возможности реализовать свои процессуальные права при разрешении вопроса о начальной продажной цене заложенного имущества;

Данная позиция согласуется с Определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2017г. № 37-КГ17-12.

В суде первой инстанции ответчик предоставила допустимые доказательства о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества на момент рассмотрения дела по существу согласно заключения эксперта ООО «Региональный центр оценки от 7.09.2022г. составляет 7 680 361 рублей- жилой дом, 4890375 рублей- земельный участок. В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с тем, что на день вынесения решения суд взял за основу начальную продажную стоимость заложенного имущества не по экспертизе об определении рыночной стоимости залогового имущества на день вынесения решения, а по экспертизе, которая определила рыночную стоимость залогового имущества на 20.10.2020г., т.е. на дату обращения банка в суд, что является ошибочным.

В связи с этим, решение суда в части определения начальной продажной стоимости залогового имущества подлежит изменению.

Судебная коллегия считает что начальная продажная стоимость залогового имущества жилого дома подлежит определению в размере 6144288,8 руб. (7680361*80%), земельного участка 3912300 руб. (4890375*80%).

Судебная коллегия отмечает, что в случае признания торгов по реализации заложенного имущества недействительными, решение суда может быть пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При таких обстоятельствах, решение Вахитовского районного суда г. Казани от 27 сентября 2022 г. по данному делу в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка подлежит изменению, апелляционная жалоба представителя К. подлежит удовлетворению.

Судебной коллегией рассмотрено дело в пределах доводов апелляционной жалобы ответчиков согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а именно в части несогласия с проведенной судебной экспертизой в суде первой инстанции и несогласия с взысканной неустойкой.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определил а :

решение Вахитовского районного суда г. Казани от 27 сентября 2022 г. по данному делу в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка изменить, апелляционную жалобу представителя К. удовлетворить.

Резолютивную часть решения в части установления начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка изложить в следующей редакции:

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога, а именно: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 162,50 кв.м., кадастровый ....; земельный участок, кадастровый ...., принадлежащие на праве собственности К., определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 6144288,8 руб., земельного участка в размере 3912300 руб.

В остальной части решение суда по данному делу оставить без изменения.

Апелляционное определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированный текст определения суда апелляционной инстанции изготовлен 01 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи