Решение по делу № 2-269/2025 от 03.10.2025 - о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе.

Дело № 2-269/2025 (2-2779/2024)

УИД 23RS0014-01-2024-002185-18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края 19 сентября 2025 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

Судьи Костюк А.А.,

при секретаре Отмаховой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО1 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Динского сельского поселения Динского района обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит признать объект капитального строительства - нежилое здание-кафе, с кадастровым номером №, площадью 157,3 кв.м, и объект капитального строительства - нежилое здание-цех, с кадастровым номером №, площадью 84,1 кв.м, назначение- нежилое, наименование - цех, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, автомагистраль М-4 «ДОН» км. 1308+450 справа - объектом самовольного строительства;

обязать ФИО1 осуществить снос (демонтаж) указанных объектов.

в случае неисполнения ФИО1 решения суда в установленный срок, предоставить администрации Динского сельского поселения Динского района право осуществить снос самовольной постройки с отнесением расходов на ответчика;

в случае неисполнения ФИО1 решения суда в установленный срок взыскать с ФИО1 в пользу администрации Динского сельского поселения Динского района неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения суда.

Иск мотивирован тем, что ответчица является собственником указанного земельного участка с расположенными на нем двумя зданиями: кафе и цеха. Отделом контроля администрации муниципального образования Динской район в рамках муниципального земельного контроля проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом на основании задания № от 17.04.2024 в виде выездного обследования двух вышеуказанных объектов.

В ходе выездного обследования установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером № размещен на участке без отступа от границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Объект капитального строительства с кадастровым номером № размещен без отступа от смежного земельного участка с кадастровым номером №, являющегося частью автомагистрали М-4 «ДОН».

Согласно информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район по данным архива государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Динской район на земельный участок с кадастровым номером № разрешительная документация на объекты отсутствует.

Спорные объекты капитального строительства имеют признаки самовольной постройки в связи с тем, что возведены без отступа от смежных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, № соответственно, в нарушении ст. 45 ПЗЗ, без разрешительной документации, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Протокольным определением от 02 августа 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО2 и ООО ПКФ "ПИН".

Представитель истца – Администрации Динского сельского поселения Динского района в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик – ФИО1 и ее представитель – ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. ФИО3 представил суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что возражает против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица – Администрации МО Динской район в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что поддерживает исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица – Динского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указал, что полагается на усмотрение суда.

Третье лицо – ФИО2 и представитель третьего лица – ООО ПКФ "ПИН" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом судебными повестками.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2024 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 702 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под кафе, летнее кафе и цех, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, автомагистраль М-4 «ДОН» км. 1308+450 справа, принадлежит на праве собственности ФИО1, государственная регистрация права № №-23/247/2022-2 от 28.04.2022.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание-кафе с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Динской район, ст. Динская, автомагистраль М-4 «ДОН» км 1308+450 справа, площадью 157,3 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО1, государственная регистрация права № №-23/247/2022-4 от 28.04.2022.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание-цех, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Динской район, ст. Динская, автомагистраль М-4 «ДОН» км. 1308+450 справа, площадью 84.1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: цех, принадлежащее на праве собственности ФИО1, государственная регистрация права № №- 23/247/2022-2 от 28.04.2022.

По данному делу разрешаются требования администрации Динского сельского поселения, по мнению которой спорные нежилые здания имеют признаки самовольной постройки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, поскольку построены без разрешения, а также с нарушением градостроительных норм и правил в части отступов от соседних земельных участков.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу с подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с п. 2 постановления пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольном строительстве» в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В данном случае истец не представил доказательств и судом не установлено, что спорный объект магазин, не соответствует правовому режиму земельного участка или возведен с существенными нарушениями градостроительных параметров и требований, установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов заключения экспертов ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Динскому району № 2-2779/2024 от 13.12.2024 г. на основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что объект капитального строительства – нежилое здание – кафе, с кадастровым номером №, площадью 157,3 кв.м. полностью расположен границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: край Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Динская, автомагистраль М-4 «Дон», км. 1308+450. справа.

На дату натурного осмотра экспертом установлено, что нежилое здание кафе представляет собой одноэтажное строение, многоугольной (сложной) формы в плане, материал стен – кирпичные, год постройки 1990, общая площадь составила 157,3 кв.м., площадь застройки составила 173 кв.м., строительная готовность объекта – 100 %; имеется конструктивная связь с каркасной пристройкой литер Г8 (рис. 3).

В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий, исследуемое строение - нежилое здание кафе является стеновым, III группы капитальности, возведено на бетонном ленточном фундаменте, относится к категории постоянных, капитальных сооружений, является цельным, неразборным сооружением, прочно связанным с основанием, перемещение и разборка его, без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможна (ст.130 ГК РФ)

Эксперт указывает в заключении технико-экономические показатели нежилого здания кафе.

Расположение спорного объекта не соответствует генеральному плану муниципального образования, действующим правилам землепользования и застройки территории. При строительстве нежилого здания кафе, нарушены действующие Правила землепользования и застройки территории в части отступов от объекта капитального строительства до границ земельного участка, требования в части максимального процента застройки земельного участка, в границах земельного участка не предусмотрено необходимое расчетное количество парковочных мест.

Устранить выявленные несоответствия мероприятиями строительного характера, за исключением сноса, не представляется возможным, в виду того, что спорное здание является объектом капитального строительства.

Нежилое здание кафе, возведено в 1990 году, до вступления в законную силу Правил землепользования и застройки территории Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края.

В соответствии с действующими Правилами, Статья 5. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, не соответствующих Правилам, предусмотрено:

1. Объекты недвижимости, предусмотренные статьей 4 настоящих Правил, а также ставшие не соответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Исключение составляют те не соответствующие настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов.

Спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствует. Сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Определением Динского районного суда от 18 февраля 2025 года по данному делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов заключения экспертов ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Динскому району № 2-269/2025 от 05.05.2025 г. на основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что спорный объект капитального строительства – нежилое здание – цех, с кадастровым номером №, площадью 84,1 кв.м., расположен границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: край Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Динская, автомагистраль М-4 «Дон», км. 1308+450 справа, цех пересекает границы земельного участка с кадастровым номером № и накладывается на границы земельного участка с кадастровым номером № с адресом: Краснодарский край, Динской район, в границах совхоза Динской и видом разрешенного использования «автомобильный транспорт». Величина наложения 7 кв.м.

На дату натурного осмотра экспертом установлено, что нежилое здание - цех представляет собой одноэтажное строение, прямоугольной (простой) формы в плане, материал стен – бетонные, год постройки 1988, общая площадь составила 84,1 кв.м., площадь застройки составила 97,0 кв.м., строительная готовность объекта – 100 %; имеется конструктивная связь с каркасной пристройкой литер Г8.

В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий, исследуемое строение - нежилое здание цех, является стеновым, II группы капитальности, возведено на бетонном ленточном фундаменте и относится к категории постоянных, капитальных сооружений, является цельным, неразборным сооружением, прочно связанным с основанием, перемещение и разборка его, без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможна (ст.130 ГК РФ).

В заключении экспертом подробно указаны технико-экономические показатели нежилого здания – цех.

Расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, действующим правилам землепользования и застройки территории не соответствует.

При строительстве нежилого здания цеха, нарушены действующие Правила землепользования и застройки территории в части отступов от объекта капитального строительства до границ земельного участка, требования в части максимального процента застройки земельного участка, в границах земельного участка не предусмотрено необходимое расчетное количество парковочных мест.

Устранить выявленные несоответствия мероприятиями строительного характера, за исключением сноса, не представляется возможным, в виду того, что спорное здание является объектом капитального строительства.

Нежилое здание цеха, возведено в 1988 году, до вступления в законную силу Правил землепользования и застройки территории Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края.

В соответствии с действующими Правилами, Статья 5. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, не соответствующих Правилам, предусмотрено:

1. Объекты недвижимости, предусмотренные статьей 4 настоящих Правил, а также ставшие не соответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Исключение составляют те не соответствующие настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов.

В ходе проведения исследования представленной в материалах дела выписки из ЕГРН от 27.04.2024 г. № КУВИ-001/2024-117372838, экспертом установлено, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером № расположен в пределах зоны с особыми условиями использования территории 23:07-6.2389.

Наименование зоны: Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов Зоны защиты населения.

Наименование: Санитарно-защитная зона для объекта по обслуживанию грузового автотранспорта в составе: автомойки на 2 поста и станции технического обслуживания на 1 пост ООО ПКФ "ПИН", расположенных по адресу: Краснодарский край, р-н Динской, Динское сельское поселение, ФДМ, трасса "Дон" км. 1307+650 справа (кадастровый номер земельного участка №).

Установлены ограничения использования.

Кроме того, спорный объект полностью попадает в пределы зоны с особыми условиями использования территории 23:07-6.2620.

Вид: Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов зоны защиты населения.

Спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствует.

Сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

У суда не имеется каких-либо оснований сомневаться в полноте, достоверности и объективности выводов строительно-технических заключений, которые проведены с соблюдением установленного порядка, экспертом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, и имеющим длительный стаж экспертной работы. Выводы эксперта основаны на непосредственном исследовании объекта. Экспертизы проведены в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», также отвечают требованиям ст. 86 ГПК РФ. Технические заключения мотивированы, изложены в понятных формулировках, в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность и беспристрастность выводов технических заключений сомнений не вызывают.

Суд, давая оценку указанным заключениям эксперта, в соответствие с положениями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу признать вышеуказанные заключения допустимым доказательством по гражданскому делу и положить его в основу решения.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 упомянутого постановления, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

При этом с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

В свете приведенных разъяснений вопрос о значительности допущенных нарушений является правовым, к которому суд приходит на основании исследования и оценки всей совокупности доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

В ходе проведения судебных экспертиз, как следует из заключений, эксперты установили, что расположение спорных объектов генеральному плану муниципального образования, действующим правилам землепользования и застройки территории не соответствует. При строительстве зданий, нарушены действующие ПЗЗ в части отступов от объекта капитального строительства до границ соседних земельных участков, требования в части максимального процента застройки земельного участка, не предусмотрено необходимое расчетное количество парковочных мест.

Между тем, как указал эксперт, здание кафе возведено 1990 году, а здание цеха – в 1988 году, до вступления в законную силу ПЗЗ территории Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края. В соответствии с действующими Правилами (статья 5) использование строительные изменения объектов недвижимости, не соответствующих Правилам, предусмотрено: Объекты недвижимости, предусмотренные статьей 4 настоящих Правил, а также ставшие не соответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключение составляют те не соответствующие настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов.

Экспертом установлено, что спорные объекты техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствуют. Сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что спорные объекты недвижимости возведены на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, с учетом его целевого назначения, сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает, законные права и интересы третьих лиц не нарушает, незначительное нарушение в части минимального отступа от смежных земельных участков не является безусловным основанием для его сноса.

Доказательств, подтверждающих обратное, истец и третьи лица не представили.

Кроме того, собственник смежного земельного участка с кадастровым номером № ФИО2, с земельным участком ответчицы, а также собственник другого смежного земельного участка с кадастровым номером № ПКФ «ПИН», с земельным участком ответчицы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, каких-либо возражений относительно размещения спорных объектов не заявляли, требований о сносе не предъявляли.

При таких обстоятельствах суд полагает иск не обоснованным.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО1 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 3 октября 2025 года.

Судья

Динского районного суда подпись А.А. Костюк