Дело № 2-883/2023
56RS0023-01-2023-001303-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 мая 2023 года город Новотроицк
Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Ясневой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко О.Ю.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Новотроицк к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении,
установил:
администрация МО г. Новотроицк обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате и исключении из ЕГРН записи об обременении. Требования мотивированы тем, что 24 февраля 2004 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 3116 кв.м. с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с разрешенным использованием: эксплуатация индивидуального жилого дома.
Согласно п.1.3 договора срок аренды составляет с 06 декабря 2004 года по 06 декабря 2053 года. Данный договор 23 марта 2005 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре сделана запись №
Ответчик обязанность по оплате арендной платы не исполняет. За период с 01 января 2019 года по 28 марта 2023 года размер задолженности по арендной плате составляет 3314,67 руб., пени – 509,28 руб.
28 декабря 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.
Требования претензии ответчиком исполнены не были.
Истец просит суд: взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 3 314,57 руб., и пени в размере 509,28 руб.; расторгнуть договор аренды от 24 февраля 2004 года земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская <адрес>, с разрешенным использованием: эксплуатация индивидуального жилого дома; прекратить в ЕГРН запись об аренде и обременении права, вид обременения – аренда в отношении земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением: относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: эксплуатация индивидуального жилого дома, номер регистрации обременения №, дата регистрации 23 марта 2005 года.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить.
Ответчик ФИО2 требования в части расторжения договора аренды и исключении из ЕГРН записи об обременении в отношении земельного участка признала, против их удовлетворения не возражала. Относительно требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей возражала, указав на пропуск истцом срока исковой давности. Также указала, что поскольку право собственности на расположенный в границах земельного участка жилой с дом в 2018 году перешло к третьему лицо, у нее отсутствуют обязательства по уплате арендных платежей.
Представители третьих лиц АО «ДОМ.РФ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены в порядке ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Из материалов дела следует, что 06 декабря 2004 года Главой города Новотроицка Оренбургской области за № издано распоряжение «О предоставлении земельного участка в аренду по адресу: <адрес> ФИО2, согласно которому ответчику на праве аренды на срок 49 лет был предоставлен участок, расположенный по адресу: Оренбургская <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием: эксплуатация жилого дома.
24 февраля 2004 года на основании вышеуказанного распоряжения между администраций города Новотроицка Оренбургской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендатору на срок с 06 декабря 2004 года по 06 декабря 2053 года был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Размер арендной платы установлен в размере 126 руб. за период с 06 декабря 2004 года по 31 декабря 2004 года, в размере 1963 руб. за период с 01 декабря по 31 декабря за каждый текущий год, начиная с 2005 года (пункт 2.2 договора).
Арендная плата подлежала внесению арендатором равными долями по 1044,50 руб. в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября (пункт 2.3 договора).
Договора аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23 марта 2005 года в ЕГРН произведена запись регистрации №.
12 октября 2015 года между арендодателем и арендатором было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24 февраля 2004 года, в соответствии с которым был установлен размер арендной платы за участок в размере 472,39 руб., срок внесения арендных платежей – единым платежом не позднее 15 сентября.
23 января 2017 года между арендодателем и арендатором также было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24 февраля 2004 года, в соответствии с которым был установлен размер арендной платы за участок в размере 493,65 руб., срок внесения арендных платежей – единым платежом не позднее 15 сентября.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.
28 декабря 2022 года № 01-01-09-5592/2022 истцом в адрес ответчика было направлено требование, в соответствии с которым ответчику предлагалось погасить имеющуюся задолженность по арендной плате по состоянию на 20 декабря 2022 года в размере 3027,73 руб. и пени в размере 450,60 руб., а также расторгнуть договор аренды земельного участка.
Требование было получено ответчиком 26 января 2023 года, однако, исполнено не было.
Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия сроки внесения арендной платы определяются оговором аренды.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено ненадлежащее исполнение ФИО2 обязательства по оплате арендных платежей, что ответчиком не оспаривалось, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требования в указанной части.
Согласно представленного истцом расчета, размер задолженности ответчика по арендным платежам (с учетом размера уровня инфляции) составляет: за 2019 года – 556,89 руб., за 2020 год – 573,60 руб., за 2021 год – 930,02 руб., за 2022 год – 967,22 руб., за 2023 года (с 01 января по 28 марта) - 286,94 руб., а всего 3 314,67 руб., пени - в размере 509,28 руб.
Ответчиком в ходе судебного разбирательства было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам, полагая, что он подлежи исчислению с 2018 года, с момента перехода права собственности на жилой дом к третьему лицу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Как ранее было установлено судом, условиями договора с учетом подписания дополнительного соглашения оплата арендных платежей подлежала внесению единым платежом не позднее 15 сентября.
Истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 01 января 2019 года по 28 марта 2023 года.
Принимая во внимание установленный условиями дополнительного соглашения срок внесения арендных платежей, срок уплаты арендных платежей за 2019 года наступил 15 сентября 2019 года, за 2020 год – 15 сентября 2020 года, за 2021 год – 15 сентября 2021 года, за 2022 года – 15 сентября 2022 года.
С настоящим иском истец обратился в суд 11 апреля 2023 года, следовательно, требования истца о взыскании арендных платежей за 2019 года истцом пропущен, поскольку срок давности по указанным требованиям истек 15 сентября 2022 года. Следовательно, в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за 2019 года, а также пени, исчисленной за нарушение срока внесения указанного платежа, суд отказывает в связи с пропуском срока исковой давности.
Основания для применения срока исковой давности к иным периодам суд не усматривает, а потому они подлежат удовлетворению.
Таким образом, размер задолженности по арендным платежам за период с 01 января 2020 года по 28 марта 2023 года составит 2 757,78 руб. (573,60 руб. + 930,02 руб. + 967,22 руб. + 286,94 руб.)
С учетом применения судом к требованиям истца срока исковой давности, расчет пени будет следующим:
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
573,60 р.
16.09.2020
31.12.2020
107
4,25
573,60 ? 107 ? 4.25% / 366
7,13 р.
573,60 р.
01.01.2021
21.03.2021
80
4,25
573,60 ? 80 ? 4.25% / 365
5,34 р.
573,60 р.
22.03.2021
25.04.2021
35
4,50
573,60 ? 35 ? 4.5% / 365
2,48 р.
573,60 р.
26.04.2021
14.06.2021
50
5,00
573,60 ? 50 ? 5% / 365
3,93 р.
573,60 р.
15.06.2021
25.07.2021
41
5,50
573,60 ? 41 ? 5.5% / 365
3,54 р.
573,60 р.
26.07.2021
12.09.2021
49
6,50
573,60 ? 49 ? 6.5% / 365
5,01 р.
573,60 р.
13.09.2021
15.09.2021
3
6,75
573,60 ? 3 ? 6.75% / 365
0,32 р.
+930,02 р.
16.09.2021
Новая задолженность
1 503,62 р.
16.09.2021
24.10.2021
39
6,75
1 503,62 ? 39 ? 6.75% / 365
10,84 р.
1 503,62 р.
25.10.2021
19.12.2021
56
7,50
1 503,62 ? 56 ? 7.5% / 365
17,30 р.
1 503,62 р.
20.12.2021
13.02.2022
56
8,50
1 503,62 ? 56 ? 8.5% / 365
19,61 р.
1 503,62 р.
14.02.2022
27.02.2022
14
9,50
1 503,62 ? 14 ? 9.5% / 365
5,48 р.
1 503,62 р.
28.02.2022
10.04.2022
42
20,00
1 503,62 ? 42 ? 20% / 365
34,60 р.
1 503,62 р.
11.04.2022
03.05.2022
23
17,00
1 503,62 ? 23 ? 17% / 365
16,11 р.
1 503,62 р.
04.05.2022
26.05.2022
23
14,00
1 503,62 ? 23 ? 14% / 365
13,26 р.
1 503,62 р.
27.05.2022
13.06.2022
18
11,00
1 503,62 ? 18 ? 11% / 365
8,16 р.
1 503,62 р.
14.06.2022
24.07.2022
41
9,50
1 503,62 ? 41 ? 9.5% / 365
16,05 р.
1 503,62 р.
25.07.2022
15.09.2022
53
8,00
1 503,62 ? 53 ? 8% / 365
17,47 р.
+967,22 р.
16.09.2022
Новая задолженность
2 470,84 р.
16.09.2022
18.09.2022
3
8,00
2 470,84 ? 3 ? 8% / 365
1,62 р.
2 470,84 р.
19.09.2022
17.03.2023
179
7,50
2 470,84 ? 179 ? 7.5% / 365
90,88 р.
Сумма основного долга: 2 470,84 р.
Сумма процентов: 279,13 р.
Оснований для исчисления пени за несвоевременное внесение платежа за 2023 год суд не усматривает, поскольку срок его внесения условиями договора был определен не позднее 15 сентября 2023 года, который на момент подачи иска не наступил.
На основании изложенного, с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город Новотроицк подлежит взысканию задолженности по арендной плате в размере 2 757,78 руб. и пени в размере 279,13 руб., начисленную за просрочку платежей по договору аренды.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 5.2 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательском, а также в случаях, указанных в пункте 3.1.1.
Пунктом 3.1.1 договора установлено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды, в том числе, в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Судом установлено, что ответчик длительное время допускал просрочку платежей по договору аренды, следовательно, ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды полностью.
Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно требованиям ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
В ходе судебного разбирательства ответчик против удовлетворения требований о расторжении договора не возражала.
При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренда от 24 февраля 2004 года, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, предусмотренных условиями договора и наличием задолженности по арендной плате свыше шести месяцев.
Принимая во внимание удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 24 февраля 2005 года, суд также находит обоснованными требования истца о прекращении в ЕГРН записи об обременении и аренде в отношении земельного участка, установленных в пользу ФИО2, сведения о которых были внесены в связи с наличием вышеуказанного договора аренды.
Возражения ответчика о неиспользовании арендованного имущества, а, следовательно, отсутствие оснований для внесения арендной платы, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку ФИО2 не подписано соглашение о расторжении договора аренды, арендованное имущество не передано арендодателю на основании акта приема-передачи.
То обстоятельство, что в границах арендуемого земельного участка имеется объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу, не влечет недействительность договора аренды земельного участка, а потому не может являться основанием для неисполнения принятых обязательств по внесению арендных платежей.
Помимо указанного, в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Вместе с тем, после перехода права собственности от ответчика к третьему лицу на объект недвижимости, расположенный в границах арендуемого земельного участка, ФИО2 к истцу по вопросу расторжения договора аренды либо уменьшения размера арендной платы не обращалась, а потому доводы в указанной части суд полагает несостоятельными.
Сам по себе прекращение права собственности арендатора на объект недвижимости, расположенный на арендуемом участке, не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по внесению арендной платы, поскольку не подтверждают прекращение договоров аренды по основаниям, предусмотренным законодательством.
При указанных обстоятельствах, требования администрации муниципального образования г. Новотроицк к ФИО2 о расторжении договор аренды, исключении из ЕГРН записи об обременении, взыскании задолженности по арендным платежам подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 173, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования администрации муниципального образования города Новотроицк к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24 февраля 2004 года, заключенный между администрацией муниципальным образованием города Новотроицк и ФИО2 в отношении земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, с местоположением: относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> с разрешенным использованием: эксплуатация индивидуального жилого дома.
Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде и об обременении в пользу ФИО2 в отношении земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, с местоположением: относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: эксплуатация индивидуального жилого дома, номер регистрации обременения №, дата регистрации 23 марта 2005 года.
Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город Новотроицк задолженность по арендной плате в размере 2 757,078 руб. и пени в размере 347,04 руб.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Н.Е. Яснева
Мотивированное решение составлено 25 мая 2023 года.
Судья Н.Е. Яснева