Дело № 3а-324/2023
УИД 36OS0000-01-2023-000042-83
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Воронеж 29 ноября 2023 г.
Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сошиной Л.А.,
при секретаре Жуковской И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВИККИ» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ВИККИ» обратилось в суд с названным выше административным иском, в котором просили установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером № площадью 5258,6 кв. м, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты>, составленным Обществом с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТ ЧЕРНОЗЕМЬЯ», который был представлен в подтверждение заявленных требований.
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, являются завышенными, что приводит к увеличению размера налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника объекта недвижимости.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что Обществу с ограниченной ответственностью «ВИККИ» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером № площадью 5258,6 кв. м, назначение: нежилое, наименование: торговый центр, расположенное по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 1 января 2021 г. и составила 209 826 725,6 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2021 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13.10.2021 № 2271.
Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 октября 2023 г.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТ ЧЕРНОЗЕМЬЯ», согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 61190506 руб., в том числе без НДС в размере 50992088 руб.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 8 февраля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.
Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТ ЧЕРНОЗЕМЬЯ» <данные изъяты> выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 97587823 руб.
С данным заключением эксперта не согласилась сторона административного ответчика, в связи с чем ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г.
Определением Воронежской областного суда от 8 августа 2023 г. по настоящему делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
По заключению повторной экспертизы <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г. определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 97919840 руб.
Суд находит названное заключение эксперта соответствующим действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от других подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенный в заключении ответ соответствует поставленному вопросу и носит исчерпывающий характер.
Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО9 который имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними», 16.2 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2007 г. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
После ознакомления с заключением повторной экспертизы от стороны административного ответчика поступили возражения, государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в ходатайстве о назначении повторной экспертизы указано на то, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №1540 экспертом ФИО9 не были учтены доводы заинтересованного лица, в частности, оставлены без внимания сведения об арендной ставке в размере 630 руб./кв. м, содержащиеся в договоре аренды от 06.03.2018, заключенном административным истцом с Акционерным обществом «Тандер» сроком на 10 лет. Ссылаясь на то, что объект аренды расположен в здании с кадастровым номером №, считали его максимально сопоставимым аналогом, а сведения об арендной ставке наиболее достоверными для использования при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Как видно из материалов дела, из принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «ВИККИ» здания с кадастровым номером № площадью 5258,6 кв. м, назначение: нежилое, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: Воронежская <адрес>, часть нежилого здания ориентировочной площадью 831,4 кв. м, расположенного на первом этаже здания, предоставлено Акционерному обществу «Тандер» за плату в аренду. Представитель административного истца подтвердил, что согласно пунктам 5.2.1., 5.3.1. договора аренды № ВрФ/10093/18 от 06.03.2018 постоянная часть арендной платы, начиная с третьего месяца аренды, рассчитывается исходя из ставки 630 руб. за 1 кв. м объекта без НДС в месяц, переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных электроэнергии, воды, теплу в арендуемом объекте, увеличенная на 6,38%.
В свою очередь, в письменных пояснениях к заключению эксперт отметил, что приведенные государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» данные некорректно рассматривать в качестве доказательств для даты оценки – 1 января 2021 г., так как дата предложения к аренде и дата заключения договора аренды датированы 2018 г., что не могло учитывать сложившиеся впоследствии рыночные условия, связанные с COVID-19. Кроме того, эксперт указал, что данная информация содержится только в договоре аренды от 06.03.2018 и не присутствует на рынке предложений, то есть не в свободном доступе, соответственно, не участвует в формировании рынка ставки арендной платы, а свидетельствует об индивидуальной договоренности сторон.
Данная позиция согласуется и с пояснениями эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО11 изложенными в письменных пояснениях к заключению <данные изъяты>.
Данные доводы заинтересованного лица также не были учтены судом при назначении по делу повторной экспертизы. В то же время отраженные в определении суда от 8 августа 2023 г. замечания в части применения корректировки на местоположение при применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода были учтены экспертом ФИО9 и нашли отражение в заключение <данные изъяты>.
Необходимо отметить, что при подборе объектов-аналогов эксперт руководствовался Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразованных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», под общей редакцией доктора юридических наук ФИО1, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2016 г., в соответствии с которыми задача эксперта состоит в выборе не менее 3-х аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом. В заключение на странице 13-14 эксперт отразил процесс выборки объектов-аналогов из предложений к продаже офисно-торговых объектов, расположенных в Воронежской области, исключая областной центр, за период, наиболее приближенный к дате оценке, по данным сайта Архив Оценщика (базы данных Авито и ЦИАН).
В результате проведенного исследования эксперт ФИО9 подтвердил правомерность отбора объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта исследования сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж. Иных замечаний относительно приведения ценообразующих характеристик аналогов с характеристиками исследуемого объекта от стороны административного ответчика не поступило, в судебном заседании не установлено.
Таким образом, заключение повторной экспертизы сомнений в его обоснованности не вызывает.
При этом суд также считает возможным признать достоверным вывод первичной судебной экспертизы <данные изъяты>, выполненной экспертом федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО11 в части ответа на вопрос о соответствии (несоответствии) отчета об оценке <данные изъяты>, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТ ЧЕРНОЗЕМЬЯ», требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Указанное экспертное заключение выполнено экспертом ФИО11 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение первичной судебной экспертизы (в части ответа на первый вопрос) и заключение повторной экспертизы в качестве достоверных доказательств, подтверждающих несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных экспертиз.
В данном случае допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером № является иной, чем отражено в заключение эксперта ФИО9 стороной административного ответчика не представлено.
С учетом изложенного суд находит, что кадастровая стоимость спорного объекта (здание с кадастровым номером №) по состоянию на 1 января 2021 г. должна быть установлена в размере 97919840 руб.
Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).
С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.
Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 30 декабря 2022 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного нежилого здания утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13.10.2021 № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области», при этом функции по государственной кадастровой оценки осуществлялись государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 5258,6 кв. м, назначение: нежилое, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 97919840 (девяносто семь миллионов девятьсот девятнадцать тысяч восемьсот сорок) руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2022 г.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий Л.А. Сошина
Мотивированное решение составлено 06.12.2023.