Решение по делу № 2-474/2025 от 11.08.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным, возвращении недвижимого имущества в собственность.

Дело № 2-474/2025

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Кызыл

28 июля 2025 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Папий-оол М.А., при секретаре Куулар С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным, возвращении недвижимого имущества в собственность,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным и возвращении недвижимого имущества в собственность.

В обоснование иска указала на то, что договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ заведомо противна основам правопорядка или нравственности, а также заключена под влиянием заблуждения, обмана. Указывает на то, что в пункте 5 договора предусмотрена оплата за квартиру за счет заемных денежных средств по договору целевого займа № от <адрес>., заключенного между КПК «Решение» и ФИО7 Право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке. Однако истец денежные средства по сделке не получила, условия договора ответчиком не исполнены.

Истец сослалась на разъяснения, содержащиеся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 3 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; возвратить квартиру с земельным участком в собственность ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ определением суда привлечены в качестве третьих лиц ФИО3, ФИО4.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени извещен надлежащим образом.

Ранее представитель истца ФИО12 в суде поддержала исковые требования в полном объеме, в судебное заседание не явилась.

Ответчики ФИО2, третье лицо ФИО3 о дате и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

Третье лицо ФИО4 о дате и времени судебного заседания были извещена надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила.

Суд в порядке ст. 167 счёл возможным рассмотреть дело без их участия.

Выслушав позицию сторон, изучив доводы иска, материалы дела, суд приходит к следующему.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ч. 3 ст. 154 ГК РФ).

Принцип свободы договора, закрепленный положениями статьи 421 ГК РФ, предусматривает, что граждане свободны в заключении договора и определении его условий, которые при этом не должны противоречить положениям действующего законодательства.

В соответствии с содержанием пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Статьей 489 этого же Кодекса предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (часть 1).

В силу прямого указания статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 указанного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В части 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как разъяснено в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

По запросу суда ППК «Роскадастр» представлено регистрационное дело на жилое помещение и земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7 заключен оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, №. Указанное имущество оценено сторонами в 500 000 руб., стоимость квартиры в 450 000 руб. оплачено ФИО1 за счет заемных денежных средств, предоставляемых КПК «Решение» по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ Заемщиком является ФИО7

В пункте 6 договора купли-продажи предусмотрено, что квартира и земельный участок в обеспечение обязательств, принятых заемщиком, считаются находящимися в залоге КПК «Решение». Покупатель ФИО7 становится залогодателем, а кредитор залогодержателем.

Решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск Кредитного потребительского кооператива «Решение», взыскано солидарно с заемщика ФИО7 и поручителя ФИО3-ооловны в пользу КПК «Решение» задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № № в сумме 508 808,25 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8288 руб., почтовые расходы 1203,76 руб.

Из решения следует, что исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество не заявлялось, судом не разрешалось.

Согласно акту приема-передачи документации от ДД.ММ.ГГГГ (в дате, а именно год акта приведен с опиской, фактически подписан 2022 г. с учетом содержания акта) КПК «Решение» в лице председателя правления ФИО8 передал по исполнение договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ цессионарию ФИО4 оригиналы документов, удостоверяющие право требования ФИО7 в размере 518 242,67 руб.: 1) копию договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ 2) копию решения от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок находился под обременением (ипотека в силу закона), что следует из реестрового дела.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке из ЕГРН, сведений об ограничении прав и обременении объекта недвижимости на квартиру по адресу: <адрес>, не имеется.

Таким образом, залогодержателем имущества по договору займа является ФИО4.

Кроме этого, исходя из содержания решения Абаканского городского суда ФИО3 является поручителем заемщика ФИО2

Из представленных доказательств следует, что ответчик ФИО2 получила заемные денежные средства в КПК «Решение» для приобретения квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>.

Обязательства по договору займа ею не исполнены, в связи с чем, задолженность взыскана с нее и третьего лица, ее поручителя, ФИО3 на основании судебного решения Абаканского городского суда. Сведений о том, что задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ погашена в материалах дела не имеется. На сайте ФССП размещена информация о возбужденном исполнительном производстве в отношении ФИО9

Запись о государственной регистрации обременения земельного участка не погашена по настоящее время. Залогодержателем является третье лицо ФИО4

Договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности покупателя ответчика ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

При этом в суде установлено со слов представителя, что недвижимым имуществом владеет и пользуется по настоящее время истец ФИО1, доказательств обратного не имеется.

Факт того, что по оспариваемой сделке денежные средства истцом не получены, что ее воля была направлена на возмездное отчуждение имущества и оспариваемая сделка была заключена под влиянием обмана, либо заблуждения относительно природы сделки доказательств не представлено.

Суд оснований для удовлетворения иска не находит, исходя из того, что основанием заявленных требований истца является отсутствие расчета по договору купли-продажи, тогда как установление факта осуществления или неосуществления расчетов по сделке не имеет правового значения для признания сделки недействительной, при этом, требования о расторжении договора купли-продажи или взыскания выкупной стоимости квартиры истцом не предъявлялись.

Факт нарушения обязательств покупателя по договору по оплате за переданную квартиру может являться основанием для предъявления требований о расторжении договора и возврате неоплаченного товара, но не для признания его недействительным.

В ходе судебного разбирательства с электронной почты представителя истца ФИО12 поступило ходатайство от имени ответчика ФИО5, в котором последняя письменно соглашается с исковыми требованиями, последствия признания иска ей понятны, просит расторгнуть договор купли-продажи, рассмотреть дело без ее участия. Данное ходатайство судом оставлено без рассмотрения на основании следующего.

Приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 27 декабря 2016 г. N 251 утвержден "Порядок подачи в федеральные суды общей юрисдикции документов в электронном виде, в том числе в форме электронного документа".

В силу пункта 1.4 Порядка электронный документ - документ, созданный в электронной форме без предварительного документирования на бумажном носителе, подписанный электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации;

электронный образ документа (электронная копия документа, изготовленного на бумажном носителе) - переведенная в электронную форму с помощью средств сканирования копия документа, изготовленного на бумажном носителе, заверенная в соответствии с Порядком подачи документов простой электронной подписью или усиленной квалифицированной электронной подписью.

Документы в электронном виде подаются через личный кабинет пользователя, созданный в разделе "Подача процессуальных документов в электронном виде" официального сайта суда, который расположен на интернет-портале ГАС "Правосудие" (www.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 2.1.1 Порядка).

Обращение в суд и прилагаемые к нему документы могут быть поданы в суд в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью лица, подающего документы (заявителя или его представителя), либо в виде электронных образов документов, заверенных простой электронной подписью или усиленной квалифицированной электронной подписью лица, подающего документы (пункт 3.2.1 Порядка).

Личный кабинет создается на физическое лицо, которым подаются документы в электронном виде в суд. Личный кабинет создается в автоматическом режиме путем подтверждения личных данных физического лица, в том числе его фамилии, имени и отчества (при наличии) (пункт 2.1.2 Порядка).

Таким образом, ходатайство ответчиком ФИО2 через представителя истца направлено суду в форме электронного образа документа с графической подписью на электронную почту суда посредствам информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что не предусмотрено. Личность ответчика в этом случае не была установлена, неизвестно, подано ли ходатайство ответчиком или иным лицом.

В суде представитель истца поясняла, что истец и ответчик являются родственниками, однако каких-либо доказательств этому не имеется. При этом, представитель истца права и законные интересы ответчика по делу не представляет.

Наряду с этим суд обращает внимание на то, что ответчик в судебные заседания не являлась, ходатайство о признании иска не подлежало удовлетворению по причине того, что не представлялось возможным установить, свидетельствует ли поданное заявление фактическому намерению ответчика признать исковые требования, понятны ли последующие правовые последствия признания иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным, возвращении недвижимого имущества в собственность оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2025 года.

Судья

М.А. Папий-оол