Дело № 2-1797/2025
УИД 63RS0044-01-2024-011025-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2025 года г. Самара
Железнодорожный районный суд г. Самара в составе:
председательствующего судьи Пименовой Е.В.,
при секретаре Бичахчян Т.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1797/2025 по исковому заявлению ФИО2 ФИО10 к ФИО1 ФИО11, ФИО1 ФИО12, ФИО1 ФИО13 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с указанным иском, в основание требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее - ПДКП) по адресу: <адрес>, общей площадью 53.1 кв.м., назначение: жилое, этаж 12, кадастровый №. Квартира принадлежит Ответчикам на праве общей долевой собственности, где 1/19 доля в праве принадлежит несовершеннолетнему ФИО1 ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Договор был заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.5 ПДКП заключенный Договор является предварительным. К отношениям сторон по настоящему договору подлежат применению соответствующие нормы о предварительном договоре, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, пунктом 2 которой установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с п.3.1. ПДКП Истец передал, а Ответчики получили денежную сумму в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей в качестве обеспечения исполнения сторонами своих обязательств, что подтверждается подписями сторон в п.20 ПДКП.
ДД.ММ.ГГГГ Истец направил в адрес Ответчика требование о возврате денежных средств в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей по ПДКП, что подтверждается описью о вложении, чеком об отправке. Данное требование получено Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Требование о возврате Ответчиком не исполнено на дату подачи искового заявления.
На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным Предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 53,1 кв.м., назначение: жилое, этаж 12, кадастровый №. подписанный истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать Ответчика вернуть Истцу полученные денежные средства в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей.
В судебном заседании истец и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Ответчик ФИО6, действующий в своих интересах и как законный представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что предварительный договор купли-продажи оформлял истец. Ответчики от продажи квартиры не отказывались. То обстоятельство, что истцу не был одобрен кредит не может являться основанием для удовлетворения требований истца.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежаще, причину не явки суду не сообщила.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав доводы явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Г-выми ФИО15, ФИО5, ФИО4 (продавцы) и ФИО2 ФИО16 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи на условиях, предусмотренных договора следующего объекта недвижимости: квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 53,1 кв.м, назначение: жилое, этаж 12, кадастровый №.
Согласно п. 3 предварительного договора по соглашению сторон стоимость объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Стоимость сторонами согласована, не подлежит изменению в одностороннем порядке в течение срока действия настоящего догвоора и оплачивается следующим порядке: 100 000 руб. покупатель передал продавцу в день подписания настоящего договора в качестве обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору. При заключении основного договора указанная сумма засчитывается в счет платежей, причитающихся продавцу по основному договору. Оставшаяся часть стоимости в размере 12 400 000 руб. оплачивается или собственными денежными средствами покупателя с использованием сервисов безопасного расчета или с использованием средств ипотечного кредитования Банка, на условиях, предусмотренных кредитным договором.
На момент подписания настоящего договора покупатель гарантирует продавцу, что имеет одобрение банка ВТБ ПАО на выдачу ему ипотечного кредита.
В п. 4 предварительного договора закреплено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В указанный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.
В качестве обеспечения исполнения договора в данном случае сторонами избран задаток как обеспечительным платеж, о чем указано в договоре.
Согласно статье 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Обеспечение исполнения обязательств (в том числе задаток) направлено на защиту имущественных интересов стороны обязательства в случае его ненадлежащего исполнения другой стороной (ст. 309, 329 ГК РФ), призвано стимулировать должника к надлежащему исполнению и при ненадлежащем исполнении влечет потери для виновного.
Судом установлено, что сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласована сумма задатка в размере 100 000 рублей, указанная сумма была оплачена ФИО2, а также согласованы условия возврата задатка и ответственность сторон в случае нарушения условий предварительного договора.
В п. 7 предварительного договора установлено, что по соглашению сторон установлена ответственность ща неисполнение обязательств по настоящего догвоору: если основной договор купли-продажи не будет заключен в срок до указанной в настоящем договоре даты по зависящим от продавца обстоятельствам, он обязан возместить покупателю сумму, указанную в п. 3.1 в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента предъявления покупателем такого требования; если основной договор купли-продажи не будет заключен в срок до указанной в настоящем договоре дат по зависящим от покупателя обстоятельствам, то сумма, указанная в п. 3.1 настоящего договора, остается в распоряжении продавца в качестве компенсации. Стороны пришли к соглашению, что ответственность сторон не применяется в случае отказа Банка в одобрении объекта в качестве залога. В этом случае, продавец обязуется вернуть покупателю, без применения штрафных санкций последним, денежную сумму в размере 100 000 руб., полученную продавцом от покупателя в соответствии с п. 3.1 настоящего договора, в течение двух календарных дней с момента, когда стало известно об этом продавцу.
В свою очередь, ФИО2 в нарушение условий предварительного договора для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости не предприняты надлежащие меры, не представлено доказательств отказа банка в выдаче ипотечного займа.
Напротив в предварительном договоре купли-продажи покупатель гарантирует, что у него имеется одобрение в выдаче кредита.
Доказательств, свидетельствующих об утрате интереса в заключении основного договора купли-продажи со стороны ответчиков, суду не представлено.
Разрешая доводы истца о наличии оснований для признания сделки ничтожной необходимо указать следующее.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По правилам статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
По правилам пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
На основании пункт 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.
В пункте 1 статьи 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности.
С учетом приведенных правовых норм, доводы истца о ничтожности предварительного договора ввиду его не удостоверения нотариусом не состоятельны.
В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержалась информация о принадлежности доли отчуждаемого имущества несовершеннолетнему ФИО7 Истец, будучи осведомленным об этом обстоятельстве, своим поведением, подтвердил свою волю на сохранение оспариваемого предварительного договора, что, в свою очередь, давало основание ответчику полагаться на действительность сделки.
Вместе с тем, по своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.
Следовательно, заключение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости направлено на возникновение обязанности у сторон в будущем заключения основного. Продажа и осуществление регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в момент заключения предварительного договора не предполагается. В данном случае, на этапе заключения предварительного договора удостоверение сделки нотариусом ввиду наличия собственника - несовершеннолетнего лица, не требовалось.
Таким образом, требования о ничтожности сделки от ДД.ММ.ГГГГ и применение последствий недействительности ничтожной сделки подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 ФИО17 к ФИО1 ФИО18, ФИО1 ФИО19, ФИО1 ФИО20 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированно решение изготовлено 27.10.2025 г.
Председательствующий судья п/п Е.В. Пименова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>