Дело № 2-706/2025

УИД 42RS0035-01-2025-000768-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Таштагол 30 сентября 2025 г.

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Отрадновой А.С.

при секретаре Учаевой С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применение последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применение последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел объект незавершенный строительством по адресу <адрес>, объект незавершенного строительства 199, площадью 25 кв.м., кадастровый №.

Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в адрес Главы Таштагольского муниципального района о выдаче договора аренды земельного участка, в границах которого расположен объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ КУМИ Таштагольского муниципального района дан ответ, что в отношении земельного участка с кадастровым № между КУМИ Таштагольского муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ под индивидуальное жилищное строительство, в отношении земельного участка с кадастровым № между КУМИ Таштагольского муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, истцу как приобретателю недвижимости перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора ФИО2

Также в письме сообщено о ежегодном размере арендной платы пользование земельным участком с кадастровым №, который равен 2 902 600 руб. и на дату ДД.ММ.ГГГГ за истцом числится задолженность в размере 1 463 891,17 руб..Также сообщено о размере арендных платежей за пользование земельного участка с кадастровым №, ежегодный размер арендной платы составляет 1 032 360 рублей.

Таким образом, стало известно о размере арендных платежей за пользование земельными участками, при заключении договора купли-продажи об указанных договорных отношениях ответчик умолчал, информация в договоре купли-продажи отсутствует. При наличии указанных арендных платежей, истец финансово лишен возможности приступить к достройке объектов недвижимости и ввода их в эксплуатацию.

Просит признать недействительным договор купли-продажи объектов незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являются объекты незавершенного строительства с кадастровыми №, признать недействительными зарегистрированные права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми №, №, восстановить право собственности ФИО2 на объекты недвижимости с кадастровыми №, №, вернуть стороны в исходное положение.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, пояснили, что при покупке объектов недвижимости истец не знал, что земельный участок не принадлежит ответчику на праве собственности, о договоре аренды земельного участка и размере арендных платежей не сообщил.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица КУМИ по Таштагольскому району в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с требованиями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьями 421, 422 ГГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

В соответствии с п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ФИО2 по договору купли-продажи объектов незавершенного строительства объект незавершенного строительства с кадастровым №, адрес местонахождения: <адрес> объект незавершенного строительства 199 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с кадастровым № адрес местонахождения: <адрес>, объект незавершенного строительства 197. (л.д.10-11)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в адрес Главы Таштагольского муниципального района по вопросу выдачи договора аренды земельного участка по адресу <адрес> в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 поступили ответы председателя КУМИ Таштагольского муниципального района, в котором ФИО1 сообщили, что ежегодный размер арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составляет1 032 360 руб., по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 902 600 руб.(л.д.12-13).

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. (подпункт 1); сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2); сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункт 3); сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой (подпункт 4); сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5).

Согласно разъяснениям, данным Конституционным Судом Российской Федерации, статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения от 22 апреля 2014 г. N 751-О, 228 марта 2017 г. N 606-О, 8 февраля 2019 г. N 338-О, 31 мая 2022 г. N 1313-О и др.).

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что при совершении сделки купли-продажи объектов незавершённого строительство ответчик ФИО2 не уведомила истца о наличии договора аренды земельных участков, заключенных с КУМИ Таштагольского муниципального района, а также об условиях аренды и размере арендных платежей, а также о том, что в отношении указанных земельных участков образовалась значительная задолженность по арендной плате, которые значительно снижают возможности использования земельного участка, учитывая, что ограничения в использовании земельного участка имелись на момент продажи и должны были быть известны ответчику.

Таким образом, при обстоятельствах установленных судом, исковые требования истца являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества с применением последствия недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объектов незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительными зарегистрированные права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми №, №

Восстановить право собственности ФИО2 на объекты недвижимости с кадастровыми №, №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через городской суд.

Мотивированное решение составлено 09 октября 2025 года.

Председательствующий: А.С.Отраднова