РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-000424-14

26 сентября 2022 года Производство № 3а-827/2022

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2022 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шмелёвой А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уральские торговые сети-А» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) (сокращенное наименование – ООО «УТС»)

к административным ответчикам:

Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга,

УСТАНОВИЛ :

6 июня 2022 года ООО «УТС» (далее также – общество) обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) и Управлению Росреестра по Свердловской области, оспорив определенную по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес> (далее также – земельный участок).

В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельного участка и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере 123214 447 руб. 80 коп., тогда как указанная стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав административного истца последний просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка в размере 59982 000 руб., доказывая то, что в соответствии с отчетом ООО «Нота-Групп» от 19 апреля 2022 года № 16-04/2022 (далее – отчет, отчет об оценке) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года.

Определением суда от 8 июня 2022 года административный иск общества был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УФО и Администрация города Екатеринбурга.

Определением суда от 6 июля 2022 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ( / / )2, перед которым был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.

Определением суда от 1 сентября 2022 года на 26 сентября 2022 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, а в случае возобновления производства по делу – и для проведения судебного разбирательства по делу.

В назначенное на 26 сентября 2022 года для разбирательства дела судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. При этом административный истец до начала судебного заседания направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта ( / / )2 от 23 августа 2022 года № 22/09 (далее – заключение) протокольным определением суд возобновил производство по делу на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Поскольку в определении суда от 1 сентября 2022 года было указано на проведение в назначенном на 26 сентября 2022 года судебном заседании разбирательства дела в случае возобновления производства по делу, суд перешел к рассмотрению дела по существу. При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие сторон и заинтересованных лиц.

Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Статья 66 ЗК РФ, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок № 82-ПП), положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2023 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов административного дела, в частности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), с 21 апреля 2011 года общество арендует находящийся в публичной собственности земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый <№> и следующие характеристики: площадь – 14 130 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса апартаментов со встроенными общественными помещениями, детским образовательным учреждением на 85 мест и подземной автостоянкой.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 8 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (в редакции приказа Министерства от 2 июня 2021 года № 1779) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года определена равной 123214 447 руб. 80 коп.

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 23 июня 2021 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2022 года.

Поскольку административным истцом оспорена кадастровая стоимость земельного участка, определенная после перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ, постольку к рассматриваемым правоотношениям, возникшим в связи с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, подлежат применению положения статьи 22 Закона № 237-ФЗ.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 года и внесенную в ЕГРН 23 июня 2021 года, административный истец представил в суд отчет об оценке, в котором сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2020 года составляла 59982 000 руб.

В досудебном порядке общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (пункта 10 ФСО № 1, пункта 5, подпункта и) пункта 8 ФСО № 3, подпунктов б) и д) пункта 22, пункта 29 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 6 июля 2022 года экспертом ( / / )9 было представлено в суд заключение, в котором сделан вывод о том, что отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета. С учетом указанного вывода экспертом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года не определялась, ввиду признания им обоснованными изложенных в отчете выводов о величине рыночной стоимости земельного участка.

Согласно части первой статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав и оценив отчет и заключение в соответствии с положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ, суд признал их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, каждое из которых может быть использовано для целей разрешения настоящего административного спора.

Отчет был выполнен оценщиком ( / / )1 как работником ООО «Нота-Групп», которая на дату подготовки отчета являлась членом саморегулируемой организации оценщиков ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имела действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Подготовивший заключение эксперт ( / / )2 также имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение было подготовлено с учетом предъявляемых к нему законодательством требований, притом что эксперт ( / / )2 дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Изложенные в отчете итоговые суждения о рыночной стоимости земельного участка не являются произвольными, подготовивший данный документ оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет об оценке базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного оценщиком сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком были отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

С учетом сделанных по результатам судебной экспертизы выводов эксперта ( / / )2 о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФСО № 1, № 3 и № 7, судом были отклонены возражения Министерства против признания отчета допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости рыночной стоимости земельного участка, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года отчетом об оценке.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи в суд административного искового заявления – 6 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уральские торговые сети-А» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 59982 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 6 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков