РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 марта 2025 года г. Красногорск,
Московская область
Красногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,
при секретаре Антипиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконным действий, возложении обязанности,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по <адрес> об обжаловании действий государственного органа, выразившихся в регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости: жилого дома с К№ и земельного участка с К№.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником жилого дома с К№ и земельного участка с К№ по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
При регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости им были поданы заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объекты без личного участия правообладателя или его законного представителя, данные заявления не отзывались.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ административному истцу стало известно о регистрации обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома с К№ и земельного участка с К№.
Основанием для регистрации указанного обременения является договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 (представитель ФИО1 на основании доверенности) и ФИО7
Однако административный истец вышеуказанный договор залога не заключал, с ФИО7 не знаком, доверенность, выданную на имя ФИО6 отозвал ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, как полагает административный истец, Управлением Росреестра по <адрес> самовольно и в отсутствии законных оснований произвел регистрацию обременений в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости.
На основании изложенного просил признать незаконным действия Управлению Росреестра по <адрес>, выразившиеся в регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости: жилого дома с К№ и земельного участка с К№, и погасить запись об ипотеке.
Административный истец - ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 – явился, требования административного иска поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> – ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что административный иск не восстановит права заявителя.
Заинтересованное лицо ФИО6 – в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Заинтересованное лицо – ФИО7 – в судебное заседание не явился, направил отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ФИО1 была выдана доверенность на имя ФИО6 которой он уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению, а также использовать как залог жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Факт дачи доверенности административным истцом не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО6 был заключен договор залога недвижимости в обеспечение договора займа. На момент совершения сделки и регистрации обременения какого-либо запрета государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объекты без личного участия правообладателя или его законного представителя в ЕГРН не имелось. Также указал, что дал согласие на заключение сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости между ФИО1 и ФИО8 с сохранением и перерегистрацией права залога. Кроме того, заявил о пропуске административным истцом сроков исковой давности.
Заинтересованное лицо – ФИО8 – в судебное заседание не явился, направил возражения на административный иск, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. На момент заключения указанного договора записей о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объекты без личного участия правообладателя или его законного представителя, в ЕГРН не имелось. Отметил, что заключение сделки купли-продажи ФИО1 не оспаривается, вместе с тем, собственником спорных объектов недвижимости в настоящий момент является ФИО8, право собственности зарегистрировано на основании Решения Юргинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а административное исковое заявление не содержит сведений о нарушении прав ФИО1 как лица, не являющегося собственником объектов недвижимости, действиями Управления Росреестра.
Судебное разбирательство в соответствии со ст. 150 КАС РФ проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, своевременно извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведений о причинах неявки в суд порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником жилого дома с К№ и земельного участка с К№ по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с регистрацией права собственности административным истцом поданы заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объекты без личного участия правообладателя или его законного представителя.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдана доверенность на имя ФИО6, которой он уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению, а также использовать как залог, принадлежащие ему жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, с правом, в том числе, на подписание договора, регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>, МФЦ, снятия обременений и др.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 заключен договор Займа, согласно условиям которого, ФИО7 предоставил ФИО6 денежные средства в размере 20 000 000 рублей на условиях возвратности сроком на два года.
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств по вышеуказанному Договору займа между ФИО1 (в лице представителя ФИО6 на основании доверенности) и ФИО7 заключен договор Залога жилого дома с К№ и земельного участка с К№ по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО6 и ФИО8 заключен договор купли-продажи спорных жилого дома с земельным участком. При заключении указанной сделки, также получено согласие залогодержателя ФИО7 на реализацию заложенного имущества.
Решением Юргинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2а-1641/2024 признаны незаконным действия Управления Росреестра по <адрес> по внесению сведений о прекращении права собственности ФИО8 на спорные объекты недвижимости, записи о прекращении права собственности исключены из ЕГРН.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Так, согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 1 статьи 14).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как следует из содержания пункта 6 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с указанным Кодексом, а также законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу части 1 статьи 36 Федерального закона N 218-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании вступившего в законную силу судебного акта (пункт 3 части 2 статьи 36 указанного Федерального закона).
В силу пункта 1.1 Письма ФНП от 22 июля 2016 года N 2668/03-16-3 "О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей" (далее Письмо ФНП N 2668/03-16-3) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, которые могут быть реализованы ими лично либо через представителей (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4.1 Письма ФНП N 2668/03-16-3 доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных действий, ее содержание не может противоречить требованиям законодательства.
Если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные признаки этого имущества (пункт 4.5). Доверенность должна содержать полномочия представителя (пункт 6.2).
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Как ранее было установлено судом, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписаны ФИО1 в лице представителя ФИО6 по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №, в которой, в том числе содержались полномочия по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ФИО1 на праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, а также право ФИО6 использовать указанное имущество в качестве залога.
Таким образом, указанной доверенностью ФИО1 уполномочил ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ему на праве собственности вышеуказанные жилой дом и земельный участок, заключить и подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права, быть его представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе в Управлении Росреестра по <адрес> и его структурных подразделениях, а также использовать данное имущество в качестве залога.
Из текста доверенности также следует, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержания статьей 187 - 189 ГК РФ ФИО1 разъяснены и соответствуют его намерениям.
При этом доверенность выдана ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения административного истца ФИО1 с заявлениями о наложении запрета на регистрационные действия в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.
Учитывая вышеназванные обстоятельства и названное правовое регулирование, суд приходит к выводу, что Управлением Росреестра государственная регистрация обременений в виде ипотеки в отношении жилого дома с К№ и земельного участка с К№ по адресу: <адрес>, осуществлена в соответствии с требованиями закона, регулирующего спорные отношения.
Само по себе наличие в ЕГРН сведений о запрете совершения регистрационных действий не может быть противопоставлено праву залогодержателя или собственника на регистрацию за ним обременения/права собственности на приобретенное и оплаченное им имущество на основании законной сделки.
При этом суд отмечает, что правомерность осуществленных ФИО6 от имени ФИО1 сделок не является предметом проверки настоящего административного дела. Настоящий административный иск, равно как и уточненное административное исковое заявление, в принятии которого судом было отказано, по своей сути направлены на преодоление правовых последствий заключенных ФИО1 в лице представителя ФИО6 сделок, что не может быть предметом проверки в рамках спора о законности действий государственного органа.
Оценивая доводы заинтересованного лица ФИО7 о пропуске сроков на подачу административного иска, суд исходит из следующего.
Статьей 219 КАС РФ определено, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1). Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании (часть 5).
Административный истец, ДД.ММ.ГГГГ, обращаясь в Красногорский городской суд, указал, что о нарушенном праве узнал ДД.ММ.ГГГГ после получения выписки из ЕГРН, вместе с тем, суд критически оценивает данные доводы административного истца, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уполномочил ФИО6 на продажу жилого дома и земельного участка, а также наделил правом использовать объекты в качестве залога, следовательно, выразил согласие на совершение в том числе, оспариваемых регистрационных действий. Поскольку доверенность, равно как и сделки залога/купли-продажи недвижимого имущества не оспорены, суд исходит из презумпции действительности любой сделки, бремя опровержения которой по смыслу статьи 56 ГПК РФ лежит именно на ФИО1, а, следовательно, и осведомленности ФИО1 о регистрационных действиях в отношении ранее принадлежащего ему имущества, что свидетельствует о пропуске административным истцом сроков на подачу административного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконными действий, возложении обязанности – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Ю.А. Сорокин