Мотивированный текст решения
изготовлен 25 ноября 2022г.
Дело № 2-3247/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 октября 2022 года г. Балашиха
Железнодорожный городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Королевской Е.Д.,
с участием адвоката Мирецкой Е.Ф., Мединцевой Н.Г.,
при секретаре Петуховой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы страхового депозита, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что 03 июня 2020 года между ней, как индивидуальным предпринимателем, и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>.1, согласно которому ответчик -арендодатель предоставил ей-арендатору данное помещение в пользование за плату. Срок действия договора до 03 июня 2021 года. После заключения договора, в период с июня по июль 2020 года, ею за ее счет, в соответствии с п. 3.3.3 договора аренды был произведен текущий ремонт арендуемого помещения. При этом ответчик каких-либо возражений по качеству или объему работ не высказывала, претензий не предъявляла. В ходе исполнения договора стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды с 03 мая 2021 года. 06 мая 2021 года сторонами был подписан акт приема-передачи помещения, который был подготовлен и составлен ответчиком заранее, без ее участия. С содержанием акта она не была согласна, в связи с чем, свои возражения отразила в нем. Пунктом 8.1 договора предусмотрена обязанность внесения арендатором страхового депозита на расходы по коммунальным услугам, и сохранность имущества, что составило 100 000 руб. Страховой депозит должен быть возвращен арендодателем при освобождении помещения арендатором при условии, что все коммунальные платежи уплачены, имущество арендодателя не имеет повреждений и сохранено, в ином случае из страхового депозита будет вычтена сумма ущерба. 03 июня 2020 года ответчиком получена была сумма страхового депозита в размере 100 000 руб. Оплата коммунальных услуг за последний месяц аренды – апрель 2021 года в размере 4 678 руб. не была внесена, так как на день расторжения договора не был известен ее размер. В связи с прекращением договора аренды и возвратом арендуемого имущества, ответчик должна была вернуть часть страхового депозита в размере 95 332 руб. за вычетом оплаты коммунальных услуг за прель 2021 года. До настоящего времени денежные средства ей не возвращены. Считает, что ответчик незаконно удерживает ее денежные средства и обязана ей их возвратить.
Просила суд взыскать с ФИО2 в ее пользу сумму невозвращенного страхового депозита в размере 95 332 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 060 руб.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представители поддержали заявленные требования, просили суд их удовлетворить, указав, что истцом было произведено усовершенствование арендуемого помещения, повешены новые занавески, установлены жалюзи, обновлены обои, был произведен косметический ремонт в полном объеме, произведена уборка. Она придала помещению современный вид, обновила все, что было некачественно на тот момент, когда она получала данное помещение. Перепланировку и переоборудование помещения она не производила. До настоящего времени она является индивидуальным предпринимателем, статус не прекращен, договор аренды она заключала как индивидуальный предприниматель. Подтвердила, что в стене было сделано отверстие, которое было заштукатурено ею, помещение было приведено в тот вид, в котором оно сдавалось ей, даже было произведено улучшение. Проделывание сквозного отверстия для врезки трубы ею не согласовывалось с ответчиком, но ответчик ежемесячно посещала помещение и никаких претензий она не высказывала по данному поводу. Стены она перекрашивала, но никаких нареканий со стороны ответчика не было. Документов, подтверждающих согласование ремонта с ответчиком, не было, только устно обсуждался ремонт. Она предлагала устранить недостатки до суда, но ответчик отказалась и отказалась возвращать обеспечительный платеж. Коммунальные платежи за март 2021 года были оплачены путем перевода ответчику. Суммы называла ответчик. За апрель 2021 года оплата не производилась, так как не были известны показания счетчиков. Сумма в 4 678 руб. за апрель 2021 года была названа ответчиком, данная сумма не оспаривается.
Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании иск не признали, указав, что истцом переданное помещение было самостоятельно переоборудовано под свои личные нужды, ремонта о котором говорит истец, не было. Произведенное переоборудование подтверждается представленными фотографиями, видеозаписями. Без согласования ответчика была произведена врезка трубы в стену, сняты фильтры, установленные в деревянных оконных рамах, повреждена входная группа, пластиковая входная дверь, утеряны пульты от светильников. На видеозаписи было зафиксировано общение истца и ответчика, где истец подтверждает, что помещение имеет существенные конструктивные недостатки. После того, как истец выехала из арендованного помещения, она сдала данное помещение другому арендатору, с которым договорилась, что один месяц – май 2021 года - она бесплатно сдает помещение, а новый арендатор его приводит в надлежащий вид, так как в таком состоянии, в котором оно осталось после сдачи истцом, заехать туда было невозможно. Считает, что ее имуществу был причинен значительный ущерб, отраженный в акте приема-передачи помещения от 03 июня 2021 года. Все недостатки описаны в этом акте. Удержание внесенного ранее обеспечительного платежа является ее законным правом в силу положений п. 8.1 договора № 1 от 03 июня 2020 года и п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в связи с грубым нарушением условий договора и причинением ущерба недвижимому имуществу, принадлежащему ей на праве собственности. Она на протяжении 11 месяцев сдачи в аренду обращалась к сотрудникам истца и спрашивала, почему помещение находится в таком грязном состоянии. Задолженность по коммунальным платежам за последние два месяца была удержана из страхового депозита, за март и апрель 2021 года, которая составила 8 373 руб., что подтверждается квитанциями о начислениях. Она приглашала специалиста в данное помещение, который осматривал помещение до проведения в нем ремонта новыми арендаторами, специалист делал фотографии, определил стоимость восстановительного ремонта в большем размере, чем сумма страхового депозита, эта сумма указана специалистом в представленном заключении и составила 269 732 руб. Истца на осмотр помещения специалистом она не приглашала из-за конфликтных отношений.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Возврат арендованного имущества арендодателю регламентирован положениями ст. 622 ГК РФ.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела следует, что 03 июня 2020 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> согласно которому ответчик ФИО2, являясь собственником данного помещения, предоставила истцу ФИО1 указанное помещение в пользование за плату. Срок действия договора до 03 июня 2021 года (л.д. 7-11).
В этот же день между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи данного помещения, претензий к состоянию передаваемых помещений у сторон не имелось (л.д. 12).
Распиской (л.д. 13) подтверждается передача истцом ответчику страхового депозита в размере 100 000 руб.
Согласно п. 8.1 указанного договора аренды по требованию арендодателя арендатор обязуется оставить страховой депозит за расходы по коммунальным услугам (электроэнергия, водоснабжение, вывоз мусора, ТВ и т.д.), и сохранность имущества, сданного внаем, который составляет сто тысяч рублей. Страховой депозит будет возвращен арендодателем при освобождении арендатором помещения, при условии, что все коммунальные платежи и имущество арендодателя без повреждений и в полной сохранности, в ином случае из страхового депозита будет вычтена сумма ущерба.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пояснений сторон и сведениям, имеющимся в деле (л.д. 69-76) на момент расторжения договора за март и апрель 2021 г. начислена плата за коммунальные услуги в размере 8 915,07 руб. (7 298,79 руб. – содержание и ремонт, ОДН-электричество, ГВС, ХВС, отопление, подогрев; 565,66 руб. – обращение с ТКО; 1 050,62 руб. – электроэнергия), в счет оплаты которой был частично удержан обеспечительный платеж (страховой депозит). Согласно заявлению ответчика ею удержана меньшая сумма в размере 8 373 руб.
Доказательств оплаты указанных коммунальных услуг истцом не представлено.
Оставшаяся часть страхового депозита составила 91 627 руб. (100 000 руб. – 8 373 руб.), которая была удержана ответчиком в качестве компенсации ущерба со стороны арендатора в силу положений пункта 8.1 договора аренды.
Сторонами в судебном заседании не отрицалось, что истцом в переданном ответчиком помещении были произведены следующие действия:
- в дальней комнате по правой стороне (на плане 2017 г. на л.д. 68 комната размером 11,4 кв.м.) произведена врезка трубы, присоединенная к коммуникациям туалета, для чего проделано отверстие в бетонной стене;
- снята кафельная плитка в туалете (на плане 2017 г. на л.д. 68 помещение №) для врезки трубы;
- в дальней комнате по левую сторону (на плане 2017 г. на л.д. 68 комната 17,3 кв.м.) на стенах, оклеенных обоями с красочным покрытием, были развешены предметы (дипломы, зеркала) на потолке дополнительно протянуты провода и выключатели;
- в комнате (на плане 2017 г. на л.д. 68 комната №), прихожей и в коридоре стены перекрашены в серый цвет;
- в помещении, предназначенном для кухни (на плане 2017 г. на л.д. 68 помещение №) на стенах были развешены дипломы, зеркала.
Просмотренными в судебных заседаниях фотографиями и видеозаписями, имеющимися в деле, подтверждается совершение вышеуказанных действий истцом, равно как и неустранение их в полном объеме на момент передачи помещения ответчику.
Сама истец в судебных заеданиях не отрицала, что часть дефектов была ею самостоятельно устранена, но окончательно устранить дефекты не позволила ответчик на фоне разразившегося конфликта.
Данные обстоятельства также подтверждаются и показаниями свидетеля Свидетель №1, которая суду показала, что ФИО1 является ее работодателем, знакома с ней с 2017 года. Отношения с ней рабочие, неприязнь к ней не испытывает. ФИО2 также знает, в связи с арендой у нее помещения, с ней отношений никаких нет, неприязнь к ней не испытывает. Ей известно, что Любецкую не устраивает помещение после аренды истцом. Когда ФИО1 арендовала помещение, то оплатила Любецкой страховой депозит, который при выезде данного помещения не возвращен. ФИО2 считала, что помещение ей было сдано в ненадлежащем виде. При выезде в помещении были следующие повреждения: повреждены были обои в комнате со стенами персикового цвета, в первой комнате были дырки от зеркал. Все дыры были замазаны и закрашены ими самостоятельно. Это было сделано до момента сдачи помещения Любецкой. Она присутствовала когда помещение сдавалось Любецкой, на момент сдачи обои также были повреждены, но дыр на момент сдачи не было, все было замазано. На момент сдачи были содраны обои, а именно: остались следы от приклеенных ранее на стену сертификатов. Она работала в помещении с начала до конца аренды. При начале аренды состояние помещения было удовлетворительное, но для их деятельности такое помещение не подходило, так как все в помещении было яркое. Они просили разрешения перекрасить стены, заранее этот вопрос уточняли у арендодателя. Для осуществления их деятельности помещение требовало ремонта. ФИО1 перекрасила стены, провела дополнительное освещение, повесила жалюзи на окна. Для этого ФИО1 привлекала специалистов. На момент сдачи помещения при расторжении договора аренды все отверстия в стенах были устранены точечно шпатлевкой, а затем были закрашены краской. Они предлагали Любецкой заклеить обои, но она сказала, чтобы переделали всю комнату, но они посчитали, что из-за одного листа обоев переклеивать всю комнату это слишком.
Свидетель ФИО8 также подтвердила наличие дефектов помещения при сдаче истцом помещения ответчику по окончании аренды, а именно указала, что помещение было в очень плохом состоянии, стены были перекрашены в серый цвет, на стенах были белые «ляпы», остались следы от ранее висевших на стенах дипломов, на потолке были провода, которые не убрал арендатор после себя. В одной из комнат арендатор вывел трубу, место которой потом замазали белой замазкой. Все стены были сильно загрязнены. Перечисленные дефекты были на момент сдачи помещения 07 мая 2021 года, при которой она присутствовала.
Положениями ст. 25 Жилищного кодекса РФ определено, что к перепланировке относятся любые ремонтные работы, изменяющие конфигурацию квартиры.
Установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения, подпадают под понятие «переустройство».
Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом без согласия арендодателя, в нарушение п. 8.1, 3.3.4 договора аренды, было произведено переустройство и переоборудование помещения, заключающиеся в проделывании отверстия в стене и переносе санитарно-технического прибора в другую комнату.
В случае отсутствия разрешительных документов переустройство и переоборудование считается самовольным. Данные действия нельзя признать улучшением состояния помещения, напротив, в совокупности с обнаруженными фрагментами повреждений обоев, их неоднократной покраской, самостоятельным заделыванием отверстий от висевших на стенах предметов, замазыванием и закрашиванием повреждений стен, очевидно признаются приведшими к ухудшению состояния арендуемого помещения и к причинению ущерба собственнику помещения – ответчику.
Согласно положениям статей 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с нормами п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или соответствующим закону договором не предусмотрено иное.
Под убытками понимаются: расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Из представленных доказательств суд может сделать однозначный вывод о том, что именно действия истца привели к имущественному ущербу, причиненному ответчику, тогда как истцом не представлены доказательства отсутствия ее вины в причинении вреда имуществу ответчика. Таким образом, истец обязана возместить причиненный ущерб ответчику.
При решении вопроса о размере данного ущерба, т.е. стоимости восстановления арендуемого помещения в первоначальное положение, суд исходит из следующего.
Подлежит отклонению заключение специалиста о стоимости восстановительного ремонта помещения, составленное ООО «Обследование Зданий и Сооружений Экспертиза», представленное ответчиком, поскольку в данном заключении отсутствует дата проведенного обследования, дата осмотра помещения, в заключении имеются сведения об оценке восстановительного ремонта после залива, отсутствуют сведения о лице, проводившем исследование, выводы не подписаны.
Однако, учитывая, что факт причинения ущерба ответчику установлен, и принимая во внимание что сумма ущерба подлежит вычету из страхового депозита, остаток которого составил 91 627 руб., а также учитывая, что данных о том, что стоимость восстановительного ремонта иная, чем остаток страхового депозита, истцом суду не представлено и из материалов дела не усматривается, суд полагает, что размер невозмещенных арендодателю убытков составляет с наибольшей вероятностью не менее остаточной суммы страхового депозита. Определить, какие необходимо провести мероприятия для приведения помещения в первоначальное состояние, их стоимость, экспертным путем не представляется возможным, в связи с произведением полного ремонта ответчиком.
Правовых оснований для включения в сумму причиненного ответчику ущерба недостатков в виде отсутствия фильтров в деревянных оконных рамах, повреждений входной группы, пластиковой входной двери, утери пультов от светильников, суд не усматривает, так как ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представил суду достаточных, допустимых и относимых доказательств в обоснование своей позиции.
Доводы истца о том, что оставленные ею дефекты (повреждения) в переданном после аренды помещении, не составляют сумму страхового депозита, судом отклоняются, поскольку расходы, необходимые для восстановления арендованного помещения, должны быть в таком объеме, в каком это необходимо для приведения помещения в состояние, предшествовавшее повреждению. Гражданский кодекс Российской Федерации провозглашает принцип полного возмещения вреда. Суд полагает, что в рассматриваемом случае размер ущерба возможно определить с наибольшей степенью вероятности, поскольку представляется вполне очевидным, что при определении площади конструктивных элементов, подлежащих ремонту, принимается во внимание, что при наличии даже незначительных повреждений, при осуществлении необходимого ремонта квартиры считается площадь всего конструктивного элемента, так как невозможно, к примеру, заменить часть обоев или закрасить пятно на потолке без потери эстетической целостности и художественной значимости конструктивного элемента квартиры, ввиду невозможности приобретения строительных материалов с тем же оттенком, либо фактурой, невозможно найти материалы с таким же износом, как у использованных материалов. Ремонтные работы производятся на всей площади поврежденных элементов отделки. Кроме того, при проведении ремонтных работ появляются еще и сопутствующие работы. Например, для того, чтобы покрасить потолок потребуется замена обоев на стенах, так как невозможно их не испачкать. Таким образом, истец обязана нести ответственность за причиненный ущерб ответчику в полном объеме. Доказательств, подтверждающих проведение полного восстановительного ремонта надлежащего качества по всем произведенным ею действиям в арендованном помещении, не представлено.
При наличии таких данных, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика суммы страхового депозита заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы страхового депозита, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.
Судья Е.Д. Королевская