Решение по делу № 2-1124/2023 от 25.07.2023 - о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, о прекращении права общей долевой собственности с погашением записи в ЕГРН права собственности на нежилое помещение, возвращении в первоначальное положение, восстановлении за ООО «АИЖК Строй» права собственности на нежилое помещение.

УИД 68RS0003-01-2023-001429-79 № 2-1124/2023 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тамбов 25 июля 2023 года

Советский районный суд г. Тамбова в составе судьи Андреевой О.С.,

при секретаре судебного заседания Чепурновой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АИЖК Строй» к ответчикам ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, о прекращении права общей долевой собственности с погашением записи в ЕГРН права собственности на нежилое помещение, возвращении в первоначальное положение, восстановлении за ООО «АИЖК Строй» права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «АИЖК Строй» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней ФИО3 в лице законного представитель ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, расположенного по адресу: г.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от , заключенного между продавцом ООО «АИЖК Строй» и покупателем ФИО5, года рождения, покупатель обязался оплатить стоимость передаваемого имущества в размере 6 016 800 рублей в срок до . Однако, в установленный срок оплата по договору не была произведена покупателем.

г. ФИО5 (покупатель) умер.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от г., выданного нотариусом ФИО6, после смерти ФИО5 наследниками его имущества стали: ФИО1, ФИО2 и несовершеннолетняя ФИО3 от имени и в интересах которой выступает её мать - ФИО4

На основании указанного свидетельства была произведена регистрация права собственности на нежилое помещение, перешедшее в общую долевую собственность наследникам имущества.

Однако, после вступления в наследство, наследники не погасили имеющуюся задолженность по оплате за нежилое помещение согласно договору купли-продажи.

По состоянию на общая сумма задолженности по вышеуказанному договору перед ООО «АИЖК Строй» составляет 6 016 800 рублей.

истец обратился к ответчикам с претензией с требованием о расторжении договора, однако ответчики претензию оставили без внимания, ответ не направили, оплату по договору не произвели.

Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 450, 453, 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ, истец (с учетом уточнения от ) просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от , заключенный между ООО «АИЖК Строй» и ФИО5 (дата регистрации ), прекратить право общей долевой собственности за ФИО1, ФИО2, ФИО5 с погашением записи в ЕГРН на нежилое помещение общей площадью 110,4 кв.м, КН , расположенное по адресу: г. Также истец просит вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ООО «АИЖК Строй» на вышеуказанное нежилое помещение.

Определением Октябрьского районного суда от г. исковое заявление ООО «АИЖК Строй» к ответчикам ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней ФИО3 в лице законного представитель ФИО4 о расторжении договора купли-продажи было возвращено истцу, которому разъяснено право на обращение с настоящим иском в Советский районный суд .

В ходе судебного разбирательства протокольным определением Советского районного суда от к участию в деле в порядке ст. 47 ГПК РФ привлечены представитель социальной работы, опеки и попечительства администрации , представитель социальной защиты населения Северного административного округа .

представитель истца ООО «АИЖК Строй» по доверенности ФИО7, ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Из пояснений представитель истца в судебном заседании следует, что оплата за нежилое помещение по договору купли-продажи в размере 6 016 800 рублей не была произведена ни покупателем ФИО5, ни его наследниками. Поскольку задолженность по договору купли-продажи с наследников умершего ФИО5 не удастся взыскать в полном объеме, в связи с отсутствием денежных средств у ответчиков, то истец настаивает на расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение, при этом ответчики не возражают против расторжения договора и возврата в собственность истца нежилого помещения.

Ответчики ФИО1, ФИО2, несовершеннолетняя ФИО5 в лице своего законного представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, предоставили заявления о рассмотрении дела без их участия, в которых указали, что согласны с исковыми требованиями, ссылаясь на положения ст. 173 ГПК РФ исковые требования признали.

Ранее в судебном заседании ответчики ФИО1, ФИО2, законный представитель несовершеннолетней ФИО5 - ФИО4 с исковыми требованиями согласились, иск признали, не возражали против его удовлетворения, т.е. согласились на расторжение договора купли-продажи и на возврат в собственность ООО «АИЖК Строй» нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, КН , расположенного по адресу: г. . Ответчики пояснили, что данное помещение было куплено ФИО5 для ведения коммерческой деятельности, данное помещение является нежилым, они данным помещением не пользуются, в данном нежилом помещении ответчики не нуждаются, денежных средств, чтобы оплатить задолженность по договору купли-продажи у них не имеется, в связи с чем согласны расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в собственность истца данное нежилое помещение.

Законный представитель несовершеннолетней ФИО5 - ФИО4 в судебном заседании пояснила, что она обращалась в органы опеки , где они с дочерью проживают, для выдачи разрешения на отчуждение доли дочери в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, но ей было отказано по причине недостаточности документов.

представитель по , а также представитель социальной работы, опеки и попечительства администрации по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. представитель социальной работы, опеки и попечительства администрации предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, просила принять решение в интересах ребенка.

представитель социальной защиты населения Северного административного округа в судебное заседание не явился, представитель извещено надлежаще о дате, времени и месте судебного заседания, предоставило отзыв, в котором возражает против удовлетворения исковых требований и просит рассмотреть дело в отсутствие их представитель.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков ФИО1, ФИО2 и законного представитель несовершеннолетнего ответчика ФИО3 - ФИО4, а также в отсутствие представитель третьего лица, представитель органов опеки и попечительства.

Выслушав представитель истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктов 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч. 4 ст. 486 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования ООО «АИЖК Строй» о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, является установление того, передал ли участник покупатель денежные средства в оплату товара продавцу.

Согласно ст. 1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

Согласно разъяснений пп. 58, 60, 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также РФ, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между продавцом ООО «АИЖК Строй» и покупателем ФИО5, года рождения, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, КН расположенного по адресу: г. (л.д. 9).

В соответствии с п. 3 Договора вышеуказанное нежилое помещение продается за 6 016 800 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Согласно п. 4 Договора покупатель обязуется оплатить стоимость нежилого помещения до Обязанность покупателя по оплате считается исполненной с даты зачисления полной суммы денежных средств на расчетный счет продавца. До момента полной оплаты вышеуказанное помещение остается в залоге у продавца.

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию .

покупатель ФИО5 умер, о чем свидетельствует копия свидетельства о его смерти (л.д. 15).

Обязательство по внесению на расчетный счет продавца денежных средств в размере 6 016 800 рублей в качестве оплаты стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи от покупатель ФИО5 не исполнил (л.д. 59).

Как следует из сообщения нотариуса ФИО6 от на судебный запрос, в её производстве имеется наследственное дело к имуществу умершего г. ФИО5, наследниками его имущества являются: отец - ФИО1, года рождения, мать - ФИО2, года рождения, несовершеннолетняя дочь - ФИО3, года рождения, в интересах которой действует её мать - ФИО4 Свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на помещение общей площадью 110,4 кв.м, КН 68:29:0305002:908, расположенное по адресу: г. выданы в равных долях по 1/3 доли каждому (л.д. 16-21, 60).

Согласно сведений из ЕГРН по состоянию на (л.д. 62-65), правообладателями нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, КН 68:29:0305002:908, расположенного по адресу: г. , с являются: ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности у каждого).

Истцом в адрес ответчиков исх. была направлена досудебная претензия (л.д. 22) о необходимости произвести оплату в размере 6 016 800 рублей по договору купли-продажи от , которая получена ответчиками , однако оставлена без удовлетворения.

Ответчики ФИО1, ФИО2, законный представитель ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании не возражали против расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, пояснив, что у них не имеется денежных средств чтобы оплатить задолженность по договору.

Законный представитель ФИО3 - ФИО4 пояснила, что она предварительно обращалась в представитель социальной защиты населения Северного административного округа с заявлением о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетней ФИО3, а именно, для заключения соглашения с ООО «АИЖК Строй» о расторжении договора купли-продажи от , заключенного между ООО «АИЖК Строй» и ФИО5, однако ей было отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих неисполнение обязательств по договору купли-продажи, отсутствием рыночной стоимости отчуждаемого имущества и противоречием положениям ст. 20 Федерального закона от № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

В ходе рассмотрения дела факт невыполнения покупателем ФИО5 условий договора купли-продажи от об оплате продавцу 6 016 800 рублей, нашел свое подтверждение и ответчиками в судебном заседании не оспаривался.

Заключая договор купли-продажи, ООО «АИЖК Строй» рассчитывало получить за продажу нежилого помещения 6 016 800 рублей, однако денежных средств не получило, несмотря на передачу покупателю объекта недвижимости, что дает основания для выводов о том, что в результате невыплаты покупателем стоимости объекта недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, т.к. оплата по договору не произведена в полном объеме, что является основанием для расторжения договора ввиду существенного нарушения его условий покупателем.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные нормы права, регулирующие спорные правоотношения, разъяснения Президиума Верховного Суда РФ и оценивая применительно к ним установленные фактические обстоятельства дела, а также собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что поскольку оплата по договору купли-продажи от покупателем произведена не была, что является существенным нарушением условий договора, то исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи, предъявленные к правопреемникам лица, не исполнившего обязательство, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В данном случае требования истца о расторжении договора основаны на законе, заявлены продавцом к правопреемникам лица, не исполнившего условия договора по оплате стоимости нежилого помещения. В связи с чем договор купли-продажи от подлежит расторжению в соответствии со ст. 486 ГК РФ, а недвижимое имущество подлежит возврату продавцу.

Отсутствие согласие органа опеки на расторжение договора купли-продажи жилого помещения, является безусловным основанием для отказа в иске продавцу о расторжении договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно части 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по представитель имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представитель несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу пункта 5 части 1 статьи 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении -П от «По делу о конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО10.» пришел к выводу, что из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства - в случаях их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Из правовой позиции, выраженной Конституционным судом в Определении N 119-О от усматривается, что судам общей юрисдикции, которые с учетом фактических обстоятельств дела должны обеспечивать правильное применение закона, подведомственна проверка того, вступают ли конкретные действия родителей как законных представитель несовершеннолетнего в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в даче разрешения на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества.

Из вышеизложенного следует, что главным условием отчуждения недвижимого имущества малолетнего является то, что сделка не должна нарушать имущественные права и иным негативным образом влечь ухудшение законных интересов малолетнего. При этом сделка должна совершаться исключительно в интересах ребенка.

Между тем, судом установлено, что несовершеннолетняя ФИО3 не пользуется данным нежилым помещением, фактически проживает в другом городе, в данном случае жилищные права ребенка не нарушаются. Расторжение договора купли-продажи в данном случае, по мнению суда, отвечает интересам ребенка. Кроме того, принадлежность 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение несовершеннолетней не может служить основанием к нарушению прав продавца.

В силу ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закона или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

От ответчиков ФИО1, ФИО2, законного представитель ФИО3 - ФИО4 поступили заявления о признании исковых требований.

В судебном заседании ответчикам разъяснены последствия признания иска, предусмотренные ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, которые им понятны.

Учитывая, что признание ответчиками исковых требований, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд принимает признание ответчиками иска и удовлетворяет исковые требования.

Как разъяснено в абз. 5 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая указанные разъяснения, настоящее решение суда основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков на спорный объект недвижимости и регистрацию права собственности истца на спорный объект недвижимости.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «АИЖК Строй» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от , заключенный между ООО «АИЖК Строй» (ОГРН ) и ФИО5, года рождения, дата регистрации договора: .

Прекратить право общей долевой собственности за ФИО1, года рождения (номер регистрации в ЕГРН от ), ФИО2, года рождения (номер регистрации в ЕГРН от ), ФИО3, года рождения (номер регистрации в ЕГРН от ) с погашением записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на нежилое помещение , общей площадью 110,4 кв.м, кадастровый номер , расположенное по адресу: г. Тамбов, ул.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановить право собственности ООО «АИЖК Строй» ( ) на нежилое помещение , общей площадью 110,4 кв.м, кадастровый номер , расположенное по адресу: г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено .

Судья О.С. Андреева