Решение по делу № 3А-1393/2022 от 28.03.2023 - об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

к делу № 3а-140/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» марта 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Зарубиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «Партнер Инвест Кубань» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Партнер Инвест Кубань» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, площадью 31643,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И, корпус <№...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 52 789 599 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, площадью 45706,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И по состоянию на 27.12.2021г. в размере 733 451 120 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № Б-22-008 от 18.07.2022г., подготовленным ООО «БИЗНС ОКС», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 52 789 599 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 27.12.2021г. составляет 733 451 120 рублей

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 72 768 919,95 рублей, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 27.12.2021г. определена в размере 1 458 020 000,49 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебном заседании представитель ООО Специализированный застройщик «Партнер Инвест Кубань» по доверенности ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2, а также представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. Ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 указывает на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО6 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> площадью 31643,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И, корпус <№...>;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, площадью 45706,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 72 768 919,95 рублей, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 27.12.2021г. определена в размере 1 458 020 000,49 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает вышеуказанные даты верными датами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным отчета об оценке № Б-22-008 от 18.07.2022г., подготовленного ООО «БИЗНС ОКС», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 52 789 599 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 27.12.2021г. составляет 733 451 120 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 13 декабря 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 55 378 900 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> по состоянию на 27.12.2021г. составляет 738 507 700 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что для расчета стоимости объектов экспертизы эксперт выбирает объект-аналог с кодом ruЖЗ.03.001.1752 на основании данных сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые здания», который не соответствует объектам экспертизы по следующим параметрам:

- по классу конструктивной системы (объект - аналог относится к классу конструктивной системы КС-3. К данному классу, согласно сборникe КО-ИНВЕСТ «Жилые здания» относятся крупноблочные здания, здания из сборного железобетона бескаркасной конструкции с железобетонными перекрытиями. Наружные стены объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> выполнены из кирпича, внутренние стены - из пеноблока, кроме того, эксперт не указывает, имеется ли железобетонный каркас у данного объекта (табл. 2, стр. 13 заключения). Материал стен объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> не указан (табл. 1 стр. 15 заключения).

Неверное определение класса конструктивной системы объектов экспертизы привело к некорректному выбору объекта-аналога;

- по объему. Так, объем объекта-аналога составляет 76024 куб.м, а объем объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> составляет 99105,8 куб.м, объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> - 154094,3 куб.м;

- по количеству секций. Так, объект-аналог трех-секционный, тогда как у объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> - 2 секции (стр. 17 заключения), а у объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> -5 секций (стр. 15 заключения);

Кроме того, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в своих возражениях указывает, что объекты экспертизы представляют собой объекты незавершенного строительства. В заключении эксперт, ссылаясь на материалы дела, определяет степень готовности объектов экспертизы на основании данных сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые здания», а именно: принятого к расчету объекта-аналога с кодом ruЖЗ.03.001.1752. Согласно заключению эксперта степень готовности объекта с кадастровым номером <№...> составляет 3,28%, а объекта с кадастровым номером <№...> - 33,52%. При этом, выбор объекта-аналога произведен экспертом некорректно, что привело к некорректному определению степени готовности объектов экспертизы. Между тем, при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства важное значение имеет степень его готовности;

Для расчета коэффициента на изменение цен после издания справочника эксперт применяет значения для Московской области, что некорректно.

В расчетных таблицах № 9, 10 отсутствует корректирующий коэффициент на различие в объеме объектов экспертизы и объекта-аналога.

При расчете стоимости объектов экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно. Указанные в заключении эксперта источники публикуют нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края полагает, что методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. № 226 с изменениями от 09.09.2019г., при определении стоимости замещения в рамках затратного подхода указывают на необходимость производить корректировки на величину НДС в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 также возражал против достоверности судебного экспертного заключения. В обоснование своих возражений указал, что эксперт должен использовать сведения об объекте, которые содержатся в материалах дела, и которые являются его характеристиками. Степень готовности объекта - это одна из характеристик, которая содержится в ЕГРН, а также в материалах дела. Эксперт в своем заключении сразу же приходит к необоснованному выводу и производит расчет степень готовности не имея специального строительного образования и не являясь кадастровым инженером. В связи с чем, экспертом безосновательно сделан расчет степени готовности. Также, имеет место неверное применение коэффициента по учету налога на добавленную стоимость.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен затратный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4, а также представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО7, выполнившего вышеуказанное заключение, материал стен объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> не указан, так как данный объект не имеет стен. (Степень готовности здания 3,28%). Корректирующий коэффициент на различие в объеме/площади здания взят из издания Справочник КО-ИНВЕСТ «ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2020г., для условий строительства в Московской области, Россия». Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2020. -726 с., под редакцией ФИО8, ФИО9, А.М. Дудатий. Таким образом, отношение площади объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> к площади объекта-аналога составляет (99 105,77/76 024,00) = 1,3 (округленно), следовательно, корректирующий коэффициент составляет 1,00. Отношение площади объекта экспертизы с кадастровым номером 23:43:0108020:17114 к площади объекта-аналога составляет (154 097,30/76 024,00) = 2,03 (округленно), следовательно, корректирующий коэффициент составляет 0,87. Стоимость воспроизводства/замещения здания определяется по основным параметрам объекта-аналога классом качества, конструктивными элементами, а также количество качественны характеристиками (объемом). При определения рыночной стоимости применялся корректирующий коэффициент на разницу в объеме. Степень готовности объектов экспертизы указан в расчетных таблицах 8, 9 (Листы 66-67). Расчет коэффициента на изменение цен после издания справочника выполнен методологически верно. Справочник Ко-Инвест отражает укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Московской области. Следовательно, коэффициент на изменение цен после издания справочника для Московской области принят верно. В расчетных таблицах 8, 6 (листы 66-67) указан корректирующий коэффициент на различие в объёме. Объект-аналог подобран исходя из его класса конструктивной системы, группы капитальности, преобладающих материалов и т.д. Исходя из конструктивных особенностей объекта-экспертизы был подобран соответствующий объект-аналог. Класс конструктивной системы определен верно. Каркас здания указан в таблице 2 (лист 13). Согласно кассационному определению ВС РФ от 09.08.2018г. № 5-КГ18-96 установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерной и на законе не основано.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» с пояснениями эксперта ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО7, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 ноября 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 ноября 2022 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО Специализированный застройщик «Партнер Инвест Кубань» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО Специализированный застройщик «Партнер Инвест Кубань» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, площадью 31643,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И, корпус <№...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 55 378 900 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, площадью 45706,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Березовский сельский округ, <Адрес...>И, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 738 507 700 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 24 ноября 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 апреля 2023 года.

Судья В.В. Сидоров