РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года город Киреевск

Киреевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Потаповой Л.В.,

при помощнике ФИО1,

с участием: представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1352/2022 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилой дом, в обоснование которого указывая на то, что 16.07.2007 ею приобретен дачный дом, расположенный по <адрес> у ФИО4 и ФИО5 за 80 000 руб. О передаче денежных средств за дом и документов на дом и земельный участок составлена расписка, в которой отражены все условия договора купли-продажи дома и содержатся все реквизиты, необходимые для договора купли-продажи дома, а именно: указан предмет договора, кто покупатель и продавец, цена сделки, документ подписан сторонами и указана дата составления.

Таким образом, истец полагает, что письменная форма договора купли-продажи между сторонами была соблюдена.

Также совершение сделки подтверждается её фактическим исполнением, а именно состоялась передача жилого дачного дома путем передачи истцу ключей и документов, истец вселилась в указанный дом. Более 15 лет истец добросовестно и открыто владеет и пользуется домом и земельными участками, на которых расположен дом, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт, в результате чего по смыслу ст. 234 ГК РФ она может приобрести право собственности на указанное имущество. При этом продавцы в период с 16.06.2007 по настоящее время каких-либо претензий или требований к ФИО2 не предъявляли.

Однако, в последующем, ФИО4 и ФИО5 от регистрации сделки стали уклоняться, ссылаясь на то, что выдали письменную расписку и передали дом с документами, тем самым подписали договор, а остальное истец должна оформлять сама. В 2016 году истец обратилась в ОП «Болоховское» по факту того, что ФИО4 и ФИО5 получили денежные средства за дом, игнорируют её требования об оформлении документов на жилой дачный дом надлежащим образом.

В ходе предварительной проверки ФИО4 и ФИО5 дали собственноручно написанные и подписанные ими объяснения, в которых подтвердили, что продали ФИО2 дачный дом по <адрес>, получили деньги, передали дом и документы о чем составили расписку. Также они указали на то, что к ним никто не обращался за дальнейшим оформлением.

Из переданных ей документов на дом, следует, что жилой дачный дом в <адрес> принадлежит ответчикам на праве собственности по договору купли-продажи от 25.06.1990. На тот момент адрес у дома отсутствовал.

Адрес жилому дому и земельным участкам: <адрес>, присвоен постановлением администрации муниципального образования Шварцевское Киреевского района по заявлению истца.

27.01.2016 истец направила в адрес ФИО4 и ФИО5 письма с требованием продолжить оформление документов. ФИО4 письмо получила, но проигнорировала требования истца, письмо, адресованное ФИО5, вернулось невостребованным.

15.07.2022 представителем истца ФИО3 в очередной раз были направлены требования о необходимости оформить ранее состоявшуюся сделку надлежащим образом. ФИО4 письмо вновь получено, но осталось без ответа, письмо, адресованное ФИО5 до настоящего времени хранится в отделении почтовой связи.

На основании изложенного, с учетом уточнения истец ФИО2 просит признать состоявшимся 16.06.2007 договор купли-продажи жилого дачного дома, расположенного по <адрес>, заключенного между покупателем ФИО2 и продавцами ФИО4 и ФИО5; признать за ФИО2 право собственности на жилой дачный дом, расположенный по <адрес>.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст.ст. 420, 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как следует из содержания ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Из содержания приведенных норм следует, что договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи недвижимости должны быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Договор купли-продажи недвижимости, считается заключенным после согласования в надлежащей форме вышеуказанных условий о предмете, цене, правах лиц, сохраняющих право пользования объектом.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 25.06.1990 ФИО5 и ФИО4 приобрели у ФИО7 жилой дом под дачу, размером 20 кв.м, расположенный в <адрес>, на земельном участке, площадью 0,01 га. Договор оформлен в виде письменного документа, подписан сторонами и зарегистрирован в Исполкоме Новоселебенского сельского совета депутатов трудящихся Киреевского район Тульской области.

Согласно свидетельству №, выданного на основании решения администрации Новоселебенского с/с № от 08.10.1992, ФИО5 в пользование для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок, площадью 0,06 га.

Согласно свидетельству №, выданного на основании решения администрации Новоселебенского с/с № от 08.10.1992, ФИО4 в собственность для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок, площадью 0,06 га.

16.06.2007 ФИО2, ФИО4 и ФИО5 написана расписка, из буквального текста которой следует: «Я ФИО2, паспорт <данные изъяты> даю деньги в суме 80 000 (восемьдесят тысяч рублей) за дом <адрес>, и получила документы на дом и землю от ФИО5 паспорт: <данные изъяты> и от ФИО4 паспорт: <данные изъяты>, прописана: <адрес>, ФИО5 прописана: <адрес>. Я, ФИО5 и ФИО4 отдали документы на дом и на землю ФИО2 и получили деньги в сумме 80 000 (восемьдесят тысяч рублей), претензий на дом и землю никогда не будем». В расписке имеются подписи ФИО4, ФИО5, ФИО2

Также судом установлено, что постановлением администрации м.о. Шварцевское Киреевского район Тульской области от 22.01.2016 № на основании заявления ФИО2 жилому дому присвоен <адрес>.

Как следует из ответа администрации муниципального образования Шварцевское Киреевского района от 09.12.2022 сведения о том, какой адрес был у дома, которому позже присвоен <адрес>, в администрации отсутствуют.

Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 06.10.2022 № отсутствуют зарегистрированные права на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по <адрес>.

16.05.2016 истец ФИО2 обращалась в ОП «Болоховское» с заявлением по факту того, что ФИО4 и ФИО5 получили денежные средства за дом, игнорируют её требования об оформлении документов на жилой дачный дом надлежащим образом.

В ходе предварительной проверки ФИО4 и ФИО5 дали объяснения, в которых подтвердили, что продали ФИО2 дачный дом по <адрес>, получили деньги, передали дом и документы о чем составили расписку. Также они указали на то, что к ним никто не обращался за дальнейшим оформлением.

Постановлением от 26.05.2016 О/У ОУР ОП «Болоховское» ОМВД России по Киреевскому району отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО2 за отсутствием события какого-либо преступления, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

27.01.2016 истец ФИО2 направила в адрес ФИО4 и ФИО5 письма с требованием продолжить оформление документов. ФИО4 письмо получила, но проигнорировала требования истца, письмо, адресованное ФИО5, вернулось невостребованным.

15.07.2022 представителем истца ФИО3 вновь были направлены требования о необходимости оформить ранее состоявшуюся сделку надлежащим образом. ФИО4 письмо вновь получено, но осталось без ответа, письмо, адресованное ФИО5 не получено.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что истец ФИО2 её соседка, ответчики ФИО5 и ФИО4 также ранее были её соседками. До ФИО2 в доме проживала ФИО7, которая впоследствии продала дом ФИО4 и ФИО5 В настоящее время в доме проживает ФИО2 более 15 лет. Раньше в поселке номеров домов не было, дому в котором проживает истец присвоен №.

Показания допрошенного свидетеля судом учитываются в совокупности со всеми представленными доказательствами по делу, пояснениями представителя истца, установленными по делу обстоятельствами.

Проанализировав содержание расписки от 16.06.2007, представленной истцом в обоснование иска, суд приходит к выводу о том, что она по своему содержанию не является ни основным, ни предварительным договором, и не может быть признана таковыми по причине несоблюдения правил о форме договора и отсутствия в ней условий, позволяющих установить предмет, в расписке сторонами не согласовано существенное условие о предмете основного договора, а именно в нем не указаны уникальные характеристики продаваемого дома, как его кадастровый номер, площадь, адрес его местонахождения. Несогласованность хотя бы одного из существенных условий договора влечет признание его незаключенным.

При этом следует отметить, что факт проживания истца в жилом доме, осуществление ремонта, сам по себе не свидетельствует о том, что сделка состоялась, так как применительно к данному случаю закон не предусматривает возможности заключения сделки путем осуществления действий по выполнению условий договора.

С учетом изложенного, требования истца ФИО2 о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого дома от 16.06.2007, признании права собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, не подлежат удовлетворению.

Ссылка истца ФИО2 на то, что она более 15 лет добросовестно и открыто владеет и пользуется домом и земельными участками, на которых расположен дом, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт, в результате чего по смыслу ст. 234 ГК РФ она может приобрести право собственности на указанное имущество, суд находит несостоятельной ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Так, п. 1 ст. 234 ГК РФ предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

В п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Таким образом, учитывая возможность предъявления виндикационного иска, срок давностного владения должен составлять 18 лет.

В рассматриваемом случае предусмотренный законом срок для признания за истцом права собственности на спорное имущество, который с учетом положений п. 4 ст. 234 ГК РФ составляет 18 лет, не истек, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого дома от 16.06.2007, признании права собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Киреевский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: