РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2025 г. г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Нейжмак Ю.Ю.
при секретаре Филькиной А.А.
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Администрации г. Новочеркасска, третьи лица: Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, конкурсный управляющий ПАО «Нота-Банк», ИП ФИО7 Ясир Джалил Оглы о признании недвижимого имущества бесхозяйным, признании права муниципальной собственности на бесхозяйные объекты недвижимого имущества,
по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ИП ФИО7 Ясира Джалил Оглы о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, признании отсутствующим и исключении из ЕГРН сведений об обременении в виде ипотеки,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее - КУМИ) обратился в суд с указанным иском, в обоснование заявленных требований сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с положением о КУМИ, утвержденном решением городской Думы г. Новочеркасска № от <дата> на КУМИ возложены полномочия по управлению муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения.
С учетом Положения об отраслевом (функциональном) органе Администрации «Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска», утвержденного решением Городской Думы от <дата> №, одной из функций Комитета является осуществление мероприятий по приему в муниципальную собственность бесхозяйного имущества.
Согласно данным ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № обременен правом на аренду в пользу <данные изъяты>» ИНН №, запись о государственной регистрации от <дата>, в соответствии с договором аренды земельного участка от <дата> № сроком действия с <дата> по <дата>. Выписка из ЕГРН содержит сведения о наличии установленных ограничений ввиду регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) в ПАО «НОТА-Банк», ИНН №, дата государственной регистрации <дата>, №.
Согласно открытых данных налогового органа <данные изъяты>», ИНН №, исключено <дата> из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.
В соответствии с информацией отдела земельных отношений КУМИ <адрес>, договор аренды земельного участка от <дата> №, заключенный с <данные изъяты>» расторгнут, ввиду прекращения <дата> деятельности юридического лица.
В пределах земельного участка в ЕГРН учтены следующие объекты недвижимого имущества, зарегистрированные на праве собственности за ООО «Промресурс», ИНН <***>, также у границах участка учтены два объекта права в отношении которых не зарегистрированы:
№№п/п
Кадастровый номер объекта
Наименование
литер
Площадь
Запись в ЕГРН о государственной регистрации
1
№
Склад
Ш
108,3
№ от <дата>
2
№
Склад
Б
221,3
№ от <дата>
3
№
Мастерская
3
41
№ от <дата>
4
№
Склад
К
291,4
№ от <дата>
5
№
котельная
М
28,3
№ от <дата>
6
№
Склад
Щ
33,7
№ от <дата>
7
№
проходная
Я
10,4
№ от <дата>
8
№
Склад
Е
20,1
№ от <дата>
9
№
Нежилое здание
А
373,9
№ от <дата>
10
№
Склад
Д
226,8
№ от <дата>
11
№
Склад
В
276
№ от <дата>
12
№
гараж
Г
1039,4
№ от <дата>
13
№
кузница
И
33,9
№ от <дата>
14
№
Нежилое здание
Л
3347,3
№ от <дата>
15
№
Цех
Н
814,9
№ от <дата>
16
№
Нежилое здание
Ж
442,2
№ от <дата>
17
№
Цех
420,1
18
№
Трансформаторная будка
Ц
3
В соответствии с выпиской <данные изъяты>», ИНН №, <дата> исключено из ЕГРЮЛ в связи с наличием сведений, в отношении которых внесена запись о недостоверности.
В настоящее время права на указанные объекты зарегистрированы за лицом, прекратившим свою деятельность. 16 из 18 вышеперечисленных объектов недвижимого имущества поставлены в установленном порядке на кадастровый учет, что отражено в выписках из ЕГРН.
В средствах массовой информации истцом размещена публикация о розыске владельца указанного имущества, однако все принятые меры по розыску владельцев имущества положительного результата не принесли, в связи с чем, имущество является бесхозяйным.
Выявленные бесхозяйные объекты были в установленном порядке включены в реестр бесхозяйного имущества муниципального образования «Город Новочеркасск», что является доказательством, свидетельствующим о вступлении во владение заявителем вещью.
Ссылаясь на положения ГК РФ, постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав» просил признать вышеуказанные объекты недвижимого имущества бесхозяйными, прекратить зарегистрированное право собственности ООО «Промресурс», признать право муниципальной собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Новочеркасск» Ростовской области на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ИП ФИО7 Я.Д.О., который заявил самостоятельные требования. В обоснование своей позиции сослался на следующие обстоятельства. <дата> между <данные изъяты>» и <данные изъяты>» (ИНН №) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. При этом, <данные изъяты>» с 2013 г. было зарегистрировано по <адрес> и вело там хозяйственную деятельность. Единственным учредителем и директором <данные изъяты> был брат заявителя - ФИО7 М.Д.О. <дата>, между <данные изъяты>» и ИП ФИО7 Я.Д.О. был заключен договор уступки прав (требований) и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <дата>, согласно которому все права по договору перешли к третьему лицу. Предметом указанного имущества было следующее недвижимое имущество:
Нежилое здание, назначение: административное, общей площадью 373,9 кв.м,, инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 3 242 973,04 руб.;
Склад: общей площадью 276 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 771 848,24 руб.;
Склад: общей площадью 226,8 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 223 817,34 руб.;
Гараж: общей площадью 1 039,4 кв.м., инвентарный №<адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 4 596 933,59 руб.;
Склад: общей площадью 221,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 541 934,93 руб.;
Склад: общей площадью 20,1 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 114 569 руб.;
Нежилое здание: общей площадью 442,2 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 2 086 507,43 руб.;
Мастерская: общей площадью 41 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 243 664,23 руб.;
Кузница: общей площадью 33,9 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 151 036,7 руб.;
Склад: обшей площадью 291,4 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 797 838,92 руб.;
Нежилое здание: общей площадью 3347,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 13 837 269,58 руб.;
Котельная: обшей площадью 28,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 193 082,13 руб.;
Цех: общей площадью 814,9 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 7 089 597,4 руб.;
Склад: общей площадью 108,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 668 376,7 руб.;
Склад: общей площадью 33,7 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый (условный) №. Кадастровая стоимость 213 449,06 руб.;
Проходная: общей площадью 10,4 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый (условный) №. Кадастровая стоимость 153 040,68 руб.
Общая кадастровая стоимость объектов - 37 925 939 руб.
С указанного времени ИП ФИО7 Я.Д.О. несет бремя содержания имущества и ведет на участке хозяйственную деятельность. Ранее он не имел возможности зарегистрировать за собой право собственности на указанные объекты, ввиду того, что <данные изъяты>» не прекратило действие обременения в пользу ПАО «НОТА-Банк», а также уклонялось от подачи документов на регистрацию в Росреестр. В настоящее время, решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № признано отсутствующим право аренды <данные изъяты>» ИНН: № право ипотеки (залога) ПАО «НОТА-Банк» ИНН: №, в отношении земельного участка с кадастровым номером № Кроме того, в рамках рассмотрения указанного дела конкурсный управляющий ПАО «НОТА-Банк» представил отзыв, согласно которому у банка отсутствуют имущественные права в отношении указанного недвижимого имущества, кроме того обременений на балансе банка не значится. В действительности, права ПАО «НОТА-Банк» прекращены ввиду того, что ранее, <данные изъяты>» приобрело у ПАО «НОТА-Банк» право требования к <данные изъяты>» (собственника спорного имущества в то время на основании договора уступки права требования от <дата>, а далее, <данные изъяты>» по соглашению об отступном от <дата> передало всю спорную недвижимость в собственность <данные изъяты>». После указанных события <данные изъяты>» приобрело спорную недвижимость по договору аренды с правом выкупа уже у <данные изъяты>». Таким образом, обременение в виде права залога в пользу ПАО «НОТА-Банк» уже прекращено, однако запись о регистрации не прекращена и действует по настоящее время.
ООО «Промресурс» как залогодержатель (правопреемник ПАО «НОТА-Банк»), получил от залогодателя <данные изъяты> указанное недвижимое имущество в собственность в счет погашения залогового обязательства. В момент заключения соглашения об отступном, залог прекратился, что свидетельствует о наличии по мнению третьего лица права требования прекращения обременения в ЕГРН.
С учетом изложенного, ссылаясь на положения ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просил признать за ним право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество и признать отсутствующим и исключить из ЕГРН обременения в виде ипотеки от <дата> в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №.
В судебном заседании представитель КУМИ ФИО8 поддержал требования первоначального иска, настаивал на его удовлетворении. Дополнительно пояснил, что в ходе судебного заседания не установлены лица, обладающие правом собственности на спорные объекты, а представленные третьим лицом доказательства свидетельствуют о факте ведения деятельности на территории муниципального земельного участка в отсутствие на то правовых оснований. Представленные квитанции об оплате оказанных ИП услуг не доказывают факт возникновения права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, а подтверждают обстоятельства ведения деятельности. В части документов о взаимозачетах между <данные изъяты>» и <данные изъяты>», а также <данные изъяты>» и ИП ФИО7 Я.Д.О. указал, что дарение между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями запрещается, а представленные документы, которыми апеллирует ИП ФИО7 Я.Д.О. не свидетельствуют о каких-то расчетах между сторонами, вследствие чего сделать вывод о возмездности сделок невозможно, а значит они были безденежными, что со всей очевидностью свидетельствует о том, что основанием для возникновения права собственности на спорное имущество такие документы выступать не могут. Кроме того обратил внимание на то, что договор уступки <дата> между <данные изъяты> и ИП ФИО7 Я.Д.О. является ничтожным поскольку такой договор подлежит регистрации, однако доказательств регистрация договора не представлено. Просил в удовлетворении самостоятельных требований третьего лица отказать.
Представитель ответчика Администрации г. Новочеркасска ФИО2 поддержала требования первоначального иска и позицию, изложенную представителем КУМИ ФИО8 настаивала на удовлетворении первоначального иска и просила отказать в удовлетворении самостоятельных требований третьего лица.
Представитель ИП ФИО7 Я.Д.О., действующий на основании доверенности ФИО3, поддержал самостоятельные требования третьего лица, в удовлетворении требований первоначального иска просил отказать, по основаниям, изложенным в исковом заявлении третьего лица. Дополнительно пояснил, что материалами дела подтверждено, что спорными объектами недвижимости непрерывно пользуется третье лицо ИП ФИО7 Я.Д.О., несет бремя его содержания. <данные изъяты>» по соглашению об отступном от <дата> приобрело спорные объекты недвижимости. Впоследствии <дата> между <данные изъяты>» и <данные изъяты>» заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. <дата> между <данные изъяты>» и третьим лицом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды с правом выкупа от <дата>. Подтверждающие право документы подписаны уполномоченным лицами, что уже свидетельствует об отсутствии факта бесхозяйности и отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований КУМИ. Третьим лицом не уплачивалась аренда, вместе с тем право собственности переходит одновременно с правом аренды, в связи с чем, у третьего лица не возникло обязанности по внесению такой платы. <данные изъяты>» получив от третьего лица денежные средства, не выполнило свою обязанность согласно гарантийному письму о заключении договора купли-продажи. Доводы истца о ничтожности договора несостоятельны, поскольку фактически было зарегистрировано обременение за ПАО «НОТА-Банк». Как известно на сегодняшний день у ПАО «НОТА-Банк» отсутствуют какие-то притязания на указанные объекты, вследствие чего третье лицо ни чьих прав не нарушает. На момент расчета с <данные изъяты> ФИО7 Я.Д.О. не имел статуса индивидуального предпринимателя, но как физическое лицо осуществил оплату арендный платежей и выкупной платы. Договор аренды с правом выкупа предусматривал возможность уступки права требования, вследствие чего такая уступка состоялась, с учетом изложенного права истца не могли быть нарушены, кроме того притязания возникли лишь в 2025 г. Доводы о ничтожности договора никак не влияют на права истца в рамках данного гражданского дела. Вопреки доводам истца договор уступки не должен был регистрироваться, поскольку заключался на 11 месяцев. Условия договора третьим лицом исполнены. Требовать подтверждение оплаты по договору в рамках заявленного иска КУМИ не имеет права, поскольку это взаимоотношения сторон по договору, истец стороной по договору не является. Обременение было прекращено только в сентябре 2025 г., вследствие чего у третьего лица только сейчас возникла возможность требовать признания права собственности на объекты и снятия с них обременений.
Рассмотрев указанные требования, выслушав позиции участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, имеющиеся в деле доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 225 ГК РФ, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Согласно требованиям статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, аналогичные положения содержатся в п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с п. 58 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимое имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
С учетом положений ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером № обременен правом аренды в пользу <данные изъяты>» ИНН №, запись о государственной регистрации от <дата>, в соответствии с договором аренды земельного участка от <дата> № сроком действия с <дата> по <дата>. Выписка из ЕГРН содержит сведения о наличии установленных ограничений ввиду регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) в ПАО «НОТА-Банк», ИНН №, дата государственной регистрации <дата>, № (л.д. 39).
На основании соглашения об отступном от <дата> ООО «Промресурс» приобрело спорное недвижимое имущество у <данные изъяты>», а именно:
Нежилое здание, назначение: административное, общей площадью 373,9 кв.м,, инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 3 242 973,04 руб.;
Склад: общей площадью 276 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 771 848,24 руб.;
Склад: общей площадью 226,8 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 223 817,34 руб.;
Гараж: общей площадью 1 039,4 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 4 596 933,59 руб.;
Склад: общей площадью 221,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 541 934,93 руб.;
Склад: общей площадью 20,1 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 114 569 руб.;
Нежилое здание: общей площадью 442,2 кв.м., инвентарный №, <адрес> кадастровый номер: №. Кадастровая стоимость 2 086 507,43 руб.;
Мастерская: общей площадью 41 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 243 664,23 руб.;
Кузница: общей площадью 33,9 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 151 036,7 руб.;
Склад: обшей площадью 291,4 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 1 797 838,92 руб.;
Нежилое здание: общей площадью 3347,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 13 837 269,58 руб.;
Котельная: обшей площадью 28,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 193 082,13 руб.;
Цех: общей площадью 814,9 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 7 089 597,4 руб.;
Склад: общей площадью 108,3 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый №. Кадастровая стоимость 668 376,7 руб.;
Склад: общей площадью 33,7 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый (условный) №. Кадастровая стоимость 213 449,06 руб.;
Проходная: общей площадью 10,4 кв.м., инвентарный №, <адрес>, кадастровый (условный) №. Кадастровая стоимость 153 040,68 руб.
Общая кадастровая стоимость объектов - 37 925 939 руб.
<дата> между <данные изъяты>» и <данные изъяты>» был заключен договор аренды перечисленного недвижимого имущества с правом выкупа. Согласно пункту 1.5. договора аренды с правом выкупа от 01.09., земельный участок принадлежит Арендодателю на праве аренды по Договору аренды земельного участка № от <дата>, заключенным с Муниципальным образованием «Город Новочеркасск» сроком с <дата> по <дата>. Указанное право аренды переходит к Арендатору на тех же условиях и в том же объеме, которые существуют у Арендодателя с момента государственной регистрации за Арендатором права собственности на Объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке. В соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды с правом выкупа от <дата>, Арендодатель обязан плачивать арендные платежи за земельный участок до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за Арендатором.
<данные изъяты> с 2013 было зарегистрировано по <адрес> в <адрес> и вело по указанному адресу хозяйственную деятельность. В соответствии с условиями Договора аренды с правом выкупа от <дата>, п. 3.1.1 арендатор имеет право в любой момент действия настоящего договора, выкупить недвижимое имущество в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором, передавать недвижимое имущество в субаренду без согласия Арендодателя в пределах срока действия настоящего договора, а также уступать любой объем прав по договору третьим лицам, без согласия Арендодателя (пункт 3.1.2 договора аренды с правом выкупа от <дата>).
Согласно гарантийному письму от <дата> <данные изъяты> сообщает, что <данные изъяты>» внесло в полном объеме арендные платежи по договору аренды с правом выкупа от <дата>, а также выкупной платеж за недвижимое имущество по адресу: <адрес> в <адрес>. Платежи вносились ФИО7 Я.Д.О. за <данные изъяты>». Указанным письмом гарантировано, что не позднее <дата> <данные изъяты>» будут приняты меры к снятию в ЕГРН обременений с недвижимого имущества и заключению договора купли-продажи.
<дата> <данные изъяты>» заключил с ИП ФИО7 Я.Д.О. Договор уступки прав (требований) и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <дата>, согласно которому все права по договору перешли к ИП ФИО7 Я.Д.О.
Согласно открытых данных налогового органа <данные изъяты>», ИНН № исключено <дата> из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.
В соответствии с информацией отдела земельных отношений КУМИ г. Новочеркасска, договор аренды земельного участка от <дата> №, заключенный с <данные изъяты>» расторгнут, ввиду прекращения <дата> деятельности юридического лица.
В пределах земельного участка в ЕГРН учтены следующие объекты недвижимого имущества, зарегистрированные на праве собственности за ООО «Промресурс», также у границах участка учтены два объекта права в отношении которых не зарегистрированы:
№№п/п
Кадастровый номер объекта
Наименование
литер
Площадь
Запись в ЕГРН о государственной регистрации
1
№
Склад
Ш
108,3
№ от <дата>
2
№
Склад
Б
221,3
№ от <дата>
3
№
Мастерская
3
41
№ от <дата>
4
№
Склад
К
291,4
№ от <дата>
5
№
котельная
М
28,3
№ от <дата>
6
№
Склад
Щ
33,7
№ от <дата>
7
№
проходная
Я
10,4
№ от <дата>
8
№
Склад
Е
20,1
№ от <дата>
9
№
Нежилое здание
А
373,9
№ от <дата>
10
№
Склад
Д
226,8
№ от <дата>
11
№
Склад
В
276
№ от <дата>
12
№
гараж
Г
1039,4
№ от <дата>
13
№
кузница
И
33,9
№ от <дата>
14
№
Нежилое здание
Л
3347,3
№ от <дата>
15
№
Цех
Н
814,9
№ от <дата>
16
№
Нежилое здание
Ж
442,2
№ от <дата>
17
№
Цех
420,1
18
№
Трансформаторная будка
Ц
3
Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № ПАО «НОТА-Банк» признан банкротом.
Арбитражным судом <адрес> решением от <дата> по делу № признано отсутствующим право аренды <данные изъяты>» и право ипотеки (залога) ПАО «НОТА-Банк» в отношении земельного участка с кадастровым номером № В ходе рассмотрения указанного дела поступил отзыв от конкурсного управляющего ПАО «НОТА-Банк», в котором указано, что несмотря на наличие в ЕГРН записи об ипотеке, обязательство, которое обеспечивалось указанным залогом, на балансе у ПАО «НОТА-Банк» не числится. Таким образом, ПАО «НОТА-Банк» не имеет действующих имущественных прав требований в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов. Имущественные права в отношении указанного недвижимого имущества и обременений на балансе банка не числится.
В судебном заседании КУМИ не приведено убедительных доказательств в обоснование доводов о бесхозяйности спорного имущества. Как выяснилось в ходе разбирательства на спорном участке ИП ФИО7 Я.Д.О. осуществляется деятельность, в ходе которой используются объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего спора. Третье лицо несет бремя содержания спорного недвижимого имущества.
Вследствие чего спорное имущество находится во владении и пользовании третьего лица и поэтому не может рассматриваться в качестве бесхозяйного недвижимого имущества с учетом положений ст. 225 ГК РФ, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований КУМИ.
Вместе с тем, требований о признании сделок по приобретению третьим лицом спорных объектов недвижимости КУМИ не заявлялось, предметом исследования данного гражданского дела отношения по купле-продаже объектов недвижимости не являлись.
Тогда как третьим лицом представлены суду документы, подтверждающие возникновение у него права на спорное имущество.
Спорное имущество имеет пользователя, который, добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом, начиная с момента заключения договора уступки – 2017 г. и несет бремя его содержания. В подтверждение указанных обстоятельств представлены платежные документы об оплате текущих платежей, кроме того согласно акту контрольного мероприятия от <дата>, представленному истцом, на территории осуществляется деятельность, что наглядно демонстрирует фототаблица (л.д.171-173). Разыскивая лицо, чьи интересы могут быть затронуты первоначальным иском, помощнику судьи удалось связаться с третьем лицом, введя адрес в поисковую строку в сети «Интернет», что очевидно свидетельствует о том, что лицо, осуществляющее деятельность не скрывалось. Более того в судебном заседании представитель третьего лица сообщил о готовности оплатить арендные платежи в пределах срока исковой давности, что по мнению суда свидетельствует о его добросовестности.
При указанных обстоятельствах довод КУМИ о том, что представленный договор уступки прав от <дата> между <данные изъяты> и ИП ФИО7 Я.Д.О., подтверждающий перехода права является ничтожным, поскольку не прошел государственную регистрацию, вследствие чего третье лицо пользуется имуществом незаконно, несостоятелен, поскольку основан на формальном толковании норм материального права.
Ввиду того, что <данные изъяты>» не прекратило действие обременения в пользу ПАО «НОТА-Банк», а также не предпринимало действий по подаче документов на регистрацию в Росреестр, как было указано в гарантийном письме, ИП ФИО7 Я.Д.О. не имел возможности зарегистрировать за собой право собственности в установленном законом порядке.
Ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, третье лицо не обращалось в КУМИ с целью заключить договор аренды, с учетом положений ст. 35 ЗК РФ
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права на объект недвижимости, при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих данное право, которое никем не оспорено, не может рассматриваться, как основание для признания сделок с ним ничтожными.
Поскольку в ходе судебного разбирательства судом установлено, <данные изъяты>» как залогодержатель (правопреемник ПАО «НОТА-Банк»), получил в собственность от залогодателя (<данные изъяты>») спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 61№,
№ в счет погашения залогового обязательства, а залог прекратился в момент заключения соглашения об отступном, кроме того учитывая отзыв конкурсного управляющего ПАО «НОТА-Банк», суд полагает возможным освободить объекты недвижимости от обременения в пользу ПАО «НОТА-Банк» на основании договора об ипотеке №-З, дата государственной регистрации <дата>, поскольку фактически указанное обременение прекращено.
С учетом изложенного, суд полагает требования третьего лица законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Администрации г. Новочеркасска, третьи лица: Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, конкурсный управляющий ПАО «Нота-Банк», ИП ФИО7 Ясир Джалил Оглы о признании недвижимого имущества бесхозяйным, признании права муниципальной собственности на бесхозяйные объекты недвижимого имущества оставить без удовлетворения.
Самостоятельные исковые требования третьего лица ИП ФИО7 Ясира Джалил Оглы о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, признании отсутствующим и исключении из ЕГРН сведений об обременении в виде ипотеки удовлетворить.
Признать за ФИО7 Ясиром Джалил Оглы (ИНН № право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>:
№№п/п
Кадастровый номер объекта
Наименование
литер
Площадь
Запись в ЕГРН о государственной регистрации
1
№
Склад
Ш
108,3
№ от <дата>
2
№
Склад
Б
221,3
№ от <дата>
3
№
Мастерская
З
41
№ от <дата>
4
№
Склад
К
291,4
№ от <дата>
5
№
котельная
М
28,3
№ от <дата>
6
№
Склад
Щ
33,7
№ от <дата>
7
№
проходная
Я
10,4
№ от <дата>
8
№
Склад
Е
20,1
№ от <дата>
9
№
Нежилое здание
А
373,9
№ от <дата>
10
№
Склад
Д
226,8
№ от <дата>
11
№
Склад
В
276
№ от <дата>
12
№
гараж
Г
1039,4
№ от <дата>
13
№
кузница
И
33,9
№ от <дата>
14
№
Нежилое здание
Л
3347,3
№ от <дата>
15
№
Цех
Н
814,9
№ от <дата>
16
№
Нежилое здание
Ж
442,2
№ от <дата>
Признать обременение в пользу ПАО «НОТА-Банк» на основании договора об ипотеке №-З, дата государственной регистрации <дата> в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: № отсутствующим и исключить из ЕГРН регистрационные записи об указанном обременении в отношении вышеперечисленных объектов недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ю.Ю. Нейжмак
Решение в окончательной форме изготовлено 26 ноября 2025 г.