Дело УИД № 52RS0006-02-2021-003979-57

Производство: № 2-514/2022 ( № 2-4016/2021)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2022 года г. Н. Новгород

Сормовский районный суд города Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Савченко Е.А.

при секретаре Аббакумовой Н.В.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика адвоката Юркиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании утратившим права пользования жилым помещением,

Установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 в котором просит расторгнуть договор купли – продажи квартиры от 27.03.2019 года заключенный между истцом и ответчиком.

В обоснование иска указывает, что между истцом и ответчиком 27.03.2019 года был заключен договор купли – продажи. В соответствии с которым истец обязался в срок до 10.06.2019 года передать в собственность ответчику 1\2 долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: , а ответчик уплатить 453 026 рублей в течении пяти банковских дней после передачи документов на регистрацию перехода права собственности на ответчика. Доля на квартире передана по акту от 27.03.2019 года. Стороны заключили дополнительное соглашение по договору с изменением порядка оплаты. В связи с этим ответчик обязалась выплачивать истцу начиная с марта 2019 года по март 2021 года включительно, сумму в размере 5 000 рублей в месяц. Истцу выплачена только сумма в 150 000 рублей. Оставшаяся сумма истцом не получена, ответчик уклоняется от исполнения договора.

В процессе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 в соответствии со ст. 137 ГПК РФ было подано встречное исковое заявление к ФИО2 которое принято судом. ФИО3 просит снять ФИО2 с регистрационного учета.

В обоснование иска указывает, что свои обязательства по договору купли – продажи ответчик исполнила в полном объеме. В тоже время как истец до настоящего момента времени совместно со своей семьей проживает в спорной квартире.

В процессе рассмотрения дела истцом ФИО2 в соответствии со ст. 39 ГПК РФ подано заявление об изменении исковых требований, в котором он просит расторгнуть договор купли-продажи от 27.03.2019 года ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: , заключенный между истцом и ответчиком, возвратить в собственность ФИО2 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу:

В процессе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 в соответствии со ст. 39 ГПК РФ подано заявление об изменении встречных исковых требований, в котором ФИО3 просит признать ФИО2 утратившим право пользования жилым помещением по адресу:

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены отдел опеки и попечительства администрации Сормовского района г.Н.Новгорода, Управление ПФ РФ в Нижегородской области, Управление Росреестра по НО, ФИО4, ФИО5

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании требования заявления своего доверителя поддержала в полном объеме с учетом уточнений, требования встречного искового заявления не признала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании требования искового заявления не признала, требования встречного искового заявления своей доверительницы поддержала в полном объеме с учетом уточнений.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 116,167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пунктов 1 и 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи установлена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный этим договором, а если такой срок не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что 27.03.2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: , по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя ? долю квартиры а ответчик (покупатель) обязалась принять ? долю квартиры и уплатить его стоимость истцу (продавцу), предусмотренную в договоре в размере 453 026 рублей.

27.03.2019 года между КПК «Нижегородский кредитный союз «Народные инвестиции-город» и ФИО3 заключен договор займа № на сумму 453 026 рублей, под 13 % годовых, ПСК – 28,512 % годовых. Целью займа является приобретение ? доли в квартире, находящейся по адресу:

Займ погашен 13.05.2019 года за счет средств материнского капитала.

В настоящее время собственниками жилого помещения являются ответчик ФИО3 (3\8 доли в праве собственности), ФИО5 (3/8 доли в праве), ФИО4 (1/8 доли в праве), ФИО6 (1/8 доли в праве), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Возражая против предъявленного иска, первоначально ответчик и ее представители ссылались на то, что денежные средства истцу переданы в полном объеме не были, вместе с тем стороны подписали дополнительное соглашение о рассрочке оставшейся суммы, а также об обязательствах погашения коммунальных платежей, в связи с чем отсутствие оплаты в полном объеме основанием к расторжению договора не являются, при том, что истцом совершались конклюдентные действия по принятию частичной оплаты за жилое помещение. Впоследствии от принятия денежных средств, истец стал уклоняться, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела, ответчик изменила свою позицию, пояснив, что денежные средства были переданы истцу в полном объеме, что подтверждается подписанным актом приема передачи жилого помещения и свидетельствует об отсутствии задолженности перед истцом.

Разрешая заявленные требования. суд исходит из следующего:

Исходя из буквального толкования содержания договора купли-продажи от 27.03.2019 года (статья 431 Гражданского кодекса РФ - толкование договора) стороны договорились о купле-продаже ? доли квартиры, за которую покупатель обязуется уплатить продавцу 453 026 рублей. При этом в тексте договора не указано на то, что покупатель выплатил продавцу деньги за долю, денежные средства по условиям договора должны быть переданы продавцу наличными денежными средствами в течение 5 банковских дней после передачи документов на регистрацию перехода права собственности на ФИО3, право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано 01.04.2019, однако расчет произведен не был.

Каких-либо иных доказательств передачи ответчиком денег истцу в соответствии с условиями договора, кроме 150 000 рублей, не оспариваемых истцом, не имеется, в связи с чем суд не может согласиться с доводами ответчика в том, что указанная в договоре стоимость доли свидетельствует об уплате им денег продавцу в полном объеме.

Свидетель ФИО7 допрошенная в суде, пояснила, что сторон по делу она знает. Она им давала денег на квартиру. Истец должен был взять ипотеку на квартиру, а ответчик выкупить у него долю в квартире. У них были долги за квартплату, она им давала деньги на погашение этих долгов. Ответчик выплатила истцу 350 000 рублей. Передачу денег не видела, только со слов.

Свидетель ФИО8 допрошенная в суде, пояснила, что сторон знает, знакома с ними более двадцати лет. В 2020 году к ней обратились по поводу продажи квартиры, но в квартире были долги по коммунальным платежам, перепланировка, пока все улаживали, покупатели долго ждать не могли, отказались. Истец сначала хотел взять ипотеку, но отказался. Ответчик ему всю сумму по договору отдала наличными. Дополнительное соглашение было составлено по долгам по квартплате.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Председательствующий не принимает показания свидетелей в качестве доказательств, поскольку они не являются допустимыми.

В силу положений ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Допустимыми доказательствами уплаты стоимости доли ответчиком в соответствии со ст. 60 ГПК РФ могут быть только письменные доказательства. Основываться на свидетельских показаниях при расчетах по долгам не допускается, что следует из содержания ст. 408 ГК РФ, согласно которой кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. Расписку в получении денег ответчик у истца не требовала, что лично ответчик не отрицает. Исходя из изложенного довод ответчика о выплате за спорную долю всей суммы после подписания сторонами договора купли-продажи является несостоятельным, не нашедшим подтверждения в судебном заседании.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом, наличию оснований полагать о действительности дополнительного соглашения к договору купли-продажи, из которого следует о договоренности оплаты оставшейся суммы денежных средств за квартиру согласно установленного ежемесячного графика, отклоняются судом как несостоятельные в силу следующего:

В соответствии со статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно разъяснениям в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку договор был заключен путем соблюдения нотариальной формы сделки и требовал обязательной государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему подлежало нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации, в связи с чем, суд делает вывод о недействительности указанного соглашения.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценка доказательств производится судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком 1/2 доли в праве на квартиру не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество ФИО2 в полном объеме не переданы, суд приходит к выводу о существенном нарушении условий соглашения со стороны ФИО3, которое дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи имущества и его возврата, в связи с чем суд находит заявленные требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 27 марта 2019 года ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: , заключенный между ФИО2 и ФИО3 и возврате в собственность ФИО2 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: ., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика и ее представителей о том, что неполучение истцом оставшейся денежной суммы за проданное имущество является не существенным нарушением условий договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права этому понятию, противоречат содержанию спорного соглашения и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В судебном заседании установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи согласованы все существенные условия договора, в том числе цена - 453 026 руб. (п. 4 договора купли-продажи квартиры), обязательства по уплате которой возникли у ответчика.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении указанного договора купли-продажи.

При этом, согласно абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата либо частичная оплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества исходя из чего доводы стороны ответчика об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В связи с удовлетворением исковых требований ФИО2, требования встречного искового заявления ФИО3 к ФИО2 о признании утратившим права пользования жилым помещением, расположенного по адресу: ,удовлетворению не подлежат.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО3 на приобретенную по договору купли-продажи от 27 марта 2019 года 1\2 долю жилого помещения по адресу: .

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 27 марта 2019 года ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: , заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Возвратить в собственность ФИО2 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: .

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании утратившим права пользования жилым помещением, расположенного по адресу: г Нижний Новгород, , отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г. Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.А.Савченко