УИД 61OS0000-01-2022-000227-51
дело №3а-190/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 декабря 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 655 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию 1 января 2014 г. составляет 8 618 627,65 руб., что выше его рыночной стоимости определенной в отчете №0391/О от 12 июля 2022 г. оценщиком СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в размере 3 973 000 руб. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 3 973 000 руб.
Представитель административного истца ФИО2, действующая по доверенности, уточнила заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Окончательно просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 5 407 084 руб.
Также просит восстановить срок на обращение ФИО1 в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены. ФИО1 просил рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворить исковые требования в уточненной редакции.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Действующий от имени Правительства Ростовской области по доверенности ФИО3 подал заявление, в котором указал, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной судебной экспертизой в размере 5 407 084 руб. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» в лице филиала по Ростовской области ФИО4, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 655 кв.м, из категории земель населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, расположенном в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Дата постановки на государственный кадастровый учет - 14 октября 2004 г. Право собственности 21 декабря 2015 г. зарегистрировано за ФИО1 Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию 1 января 2014 г. в размере 8 618 627,65 руб., внесена в ЕГРН 29 декабря 2014 г. на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 и является актуальной. ФГБУ «ФКП Росреестра» прав административного истца не нарушало, не возражает относительно заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО5, действующего по доверенности, государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 250 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 655 кв.м, из категории земель населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащее административному истцу.
Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 8 618 627,65 руб.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административным истцом представлен отчет №0391/О от 12 июля 2022 г. оценщика СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 3 973 000 руб.
ФИО1 на основании указанного отчета обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области.
Решением от 26 октября 2021 г. №11-26/2021-237 заявление было отклонено.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению экспертизы от 22 ноября 2022 г. №4769/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 5 407 084 руб.
Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот находится в Октябрьском районе г.Ростова-на-Дону, в территориальной зоне – зона производственной, коммерческой и деловой активности 1-ого типа, с находящимися объектами сходного функционального назначения (производственно-складские, офисно-торговые объекты). Локальное местоположение исследуемого земельного участка характеризуется хорошей степенью транспортной и пешеходной доступности, возможностью въезда на исследуемый участок через соседний участок с ул.Вавилова и с ул.Комарова.
Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под индустриальную застройку.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более шести месяцев от указанной судом даты определения рыночной стоимости, отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (уторговывание), на наличие коммуникаций и определена стоимость земельного участка (таблица 2).
В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.
Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности, изложенная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Выводы, содержащиеся в заключении эксперта №4769/10-4 по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке №0391/О, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 22 ноября 2022 г. №4769/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 5 407 084 руб.
Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением 29 сентября 2022 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 сентября 2022 г.
Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.
Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Права административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 37,26 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. При изложенных выводах, основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд
решил:
восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, по состоянию на 1 января 2014 г., дата внесения сведений в ЕГРН 29 декабря 2014 г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1655 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 5 407 084 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 сентября 2022 г.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.В. Журба