Дело №2 –516/2022
76RS0008-01-2022-000376-41
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2022 года г. Переславль-Залесский
Переславский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Бородиной М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Посохиным С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО Банк «ФК Открытие» к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок, по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ПАО Банк «ФК Открытие» о взыскании задолженности, пени, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Представитель ПАО Банк «ФК Открытие» обратился с иском в суд к ФИО1, просит обратить взыскание на земельный участок, кадастровый <номер скрыт>, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, площадью 1500 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, взыскать с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Требование мотивирует тем, что между ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО1 был заключен кредитный договор <номер скрыт> от <дата скрыта> путем подачи должником в Банк заявления о предоставлении ПАО Банк «ФК Открытие» потребительского кредита от <дата скрыта> По состоянию на 21.01.2022г. задолженность ФИО1 перед банком составляет 1296462,12 рублей. 16.02.2021г. по кредитному договору банком была получена исполнительная надпись временно исполняющего обязанности нотариуса г. Москвы А. Исполнительная надпись была предъявлена в службу судебных приставов- исполнителей. Постановлением судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве от 09.04.2021г. в отношении ФИО1 было возбуждено исполнительное производство <номер скрыт>. В ходе исполнительного производства было установлено, что у должника в собственности имеется земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, кадастровый <номер скрыт>. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость участка 551940 рублей. Судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на совершение действий по регистрации на участок. Согласно информации судебного пристава-исполнителя иного имущества у должника нет (т.1 л.д.4-7).
Определением Переславского районного суда Ярославской области от 10 августа 2022г., оставленным без изменения Апелляционным определением Ярославского областного суда от 14 октября 2022г., ФИО2 признана третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора.
В ходе судебного разбирательства ФИО2 обратилась в суд с самостоятельными требованиями к ФИО1, а также ПАО Банк «ФК Открытие», просила взыскать с ФИО1 задолженность в размере 1 175 000 рублей по Договору купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес скрыт>, с кадастровым номером <номер скрыт>, от <дата скрыта>; пеню в размере 50 000 рублей по Договору купли-продажи земельного участка от <дата скрыта>; обратить взыскание на заложенное имущество по Договору купли-продажи от <дата скрыта> -на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 1500 кв. м, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, с кадастровым номером <номер скрыт>, принадлежащий на праве собственности ФИО1, определив начальную стоимость залогового имущества в размере 1 225 000 (один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей.
Требования мотивированы тем, что <дата скрыта> между ФИО2 ФИО1 заключен Договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес скрыт>, с кадастровым номером <номер скрыт>. По условиям Договора ФИО2 является продавцом, а ФИО1 - покупателем. В соответствии с пунктом 3 Договора вышеуказанный земельный участок продан за 1 225 000 рублей, из которых 50 000 рублей выплачены в качестве первоначального взноса на момент подписания настоящего Договора, оставшаяся сумма должна была быть выплачена Покупателем Продавцу в течение 18 месяцев с момента подписания настоящего Договора (согласно графику платежей). При этом возник залог (ипотека) в силу закона (о чем указано в этом же пункте 3 Договора). Договор, переход права собственности на участок от ФИО2 к ФИО1. а также ипотека в силу закона как существующее ограничение (обременение) права было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата скрыта> сделана запись регистрации <номер скрыт>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <номер скрыт> от <дата скрыта> и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества <номер скрыт> от <дата скрыта>
Между ФИО2 и ФИО1 сложились длительные доверительные отношения, и ФИО1 многократно обещал ФИО2 выполнить оплату по Договору, либо возвратить находящийся в залоге (ипотеке) участок ФИО2 в собственность, в том числе, и в письменном виде, что подтверждается Гарантийным письмом от «16» марта 2021 года, в котором ФИО1 подтверждает свои невыполненные обязательства по Договору в размере 1 175 000 рублей и гарантирует оплату в срок до февраля 2022 года. В указанный срок (до февраля 2022 года) ФИО1 свои обязательства по Договору не выполнил.
В связи с этим 29 марта 2022 года ФИО2 для выполнения досудебного порядка урегулирования спора направила ФИО1 Письмо-претензию, в котором предложила в течение месяца с момента получения этого письма произвести полную оплату по Договору в размере 1 175 000 рублей. ФИО1 получил нарочно данное письмо-претензию 30 марта 2022 года, о чем имеется соответствующая отметка на самом письме. До настоящего времени ФИО1 свои обязательства по Договору не выполнил - не произвел оплату за земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> в размере 1 175 000 рублей (при этом сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества - земельного участка; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев).
Кроме того, положениями договора купли-продажи предусмотрена уплата пени за несвоевременную оплату, ФИО2 просит взыскать с ФИО1 пени 50000 рублей, что существенно меньше сумм, предусмотренных самим договором (т.2 л.д.82-87).
В судебном заседании представитель истца ПАО Банк «ФК Открытие» по доверенности ФИО3 посредством видео-конференц связи требования поддержала. Против удовлетворения требований ФИО2 возражала по доводам, изложенным в письменном виде (т.2 л.д.69-70). Дополнила, что долг Кучерявым С.А, не погашен до настоящего времени.
Третье лицо с самостоятельными требованиями на предмет спора ФИО2 в судебном заседании не участвовала, извещена надлежаще. Ранее в судебном заседании пояснила, что ФИО1 - семейный доктор, оказывал медицинскую помощь сыну истицы. На тот момент были приятельские отношения. ФИО1 был заинтересован в приобретении участка в Переславле, а у ФИО2 ряд участков. У ответчика изменилось материальное положение, он попросил предоставить отсрочку по оплате. На момент сделки было передано 50 000 рублей. Так как острой нужды в деньгах не было, пошла навстречу ФИО1, не требовала деньги долгое время. Потом у Кучерявого появилась другая семья, возможно, пропал интерес к участку, его покупке. 10 лет дружили с ответчиком, обещал деньги выплатить, сомнений не было. Строений нет на участке, участком ответчик не пользовался, он зарос травой.
Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 свои требования поддержал, против требований первоначального истца возражал. Указал, что, очевидно, что обременение в виде ипотеки было зарегистрировано, по каким причинам не отображается в выписке из ЕГРН, запрашиваемой банком, неизвестно. Обременение не могло быть снято, так как долг перед ФИО2 не погашен, никаких заявлений она не писала в Росреестр. Исправления в договоре купли-продажи заверены надлежаще.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовал, извещался надлежащим образом по месту пребывания. В суд поступило заявление ФИО1 (т.2 л.д.114), в котором он возражает против требований ПАО Банк «ФК Открытие». Указывает, что приобрел участок у ФИО2 <дата скрыта>, будучи в браке с ФИО5 Официально раздел совместно нажитого имущества не производился, брачный договор не заключался. Расчеты по договору купли-продажи произведены частично в размере 50000 рублей, остальная сумма не оплачивалась. Планировал полностью рассчитаться по договору или вернуть в собственность участок, который до настоящего времени находится в залоге.
Третье лицо ФИО6 в судебном заседании не участвовала, извещена надлежаще. Представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснил, что ФИО5 – бывшая супруга ФИО1 После расторжения брака на участок не претендовала, так как знала, что расчет за его покупку не произведен. Иного имущества не было.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Ярославской области» в судебном заседании не участвовали, извещены надлежаще.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Как следует из ч. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из материалов дела установлено, что <дата скрыта>г. между ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО1 заключен кредитный договор <номер скрыт>, сроком на 60 месяцев с даты выдачи кредита на сумму 1500721 руб. под 9,9 % годовых с 1 по 12 месяц, 12,5 % годовых с 13 месяца. Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 14,9% годовых (с 3 по 12 месяц) и в размере 17,5% (с 13 месяца), при невыполнении Заемщиком дополнительного условия в соответствии с п.22 Индивидуальных условий. Согласно п.22 Индивидуальных условий заемщик в течение 60 календарных дней с даты зачисления кредитором кредита на текущий счет/СКС заемщика, открытый у кредитора, предоставляет кредитору документы, подтверждающие закрытие рефинансируемых кредитов в ПАО С. на сумму остатка задолженности 479938 рублей, ПАО С. на сумму остатка задолженности 289528 рублей, ООО «Т.» на сумму остатка задолженности 192207 рублей (т.1 л.д.12-15).
В связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 обязательств по кредитному договору ПАО Банк «ФК Открытие» 16.02.2021г. была получена исполнительная надпись временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы А., согласно которой с ФИО1 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» взыскана неуплаченная в срок за период с 19.08.2019г. по 15.01.2021г. задолженность по кредитному договору <номер скрыт> в размере 1242998 рублей 06 копеек, а также проценты, предусмотренные договором, в сумме 48231 рубль 44 копейки, и сумма расходов, понесенных взыскателем в связи с совершением исполнительной надписи в размере 9456 рублей 15 копеек (т.1 л.д.11).
Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП от 09.04.2021г. в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство <номер скрыт>, предмет исполнения – задолженность по кредитным платежам (кроме ипотеки) в размере 1300685,65 рублей, взыскатель ПАО Банк «ФК Открытие» (т.2 л.д.2).
Из материалов исполнительного производства видно, что в ходе исполнения решения суда было обращено взыскание на денежные средства должника, остаток долга на 08.06.2022г. 1340944,25 рублей (т.2 л.д.7-8). Доказательств погашения задолженности суду представлено не было.
В ходе исполнительного производства было установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1500 кв.м, по адресу: <адрес скрыт>. Земельный участок принадлежит на основании договора купли-продажи от <дата скрыта> Участок имеет обременения: запрещение регистрации <номер скрыт> и ипотека в силу закона <номер скрыт> (т. 2 л.д.3).
Согласно договора купли-продажи от <дата скрыта> ФИО2 продала, а ФИО1 купил земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1500 кв.м, по адресу: <адрес скрыт>. Согласно п.3 договора участок продан за 1225000 рублей, из которых 50000 рублей были выплачены в качестве первоначального взноса на момент подписания договора, оставшаяся сумма будет выплачена покупателем продавцу в течение 18 месяцев с момента подписания настоящего договора, ежемесячными платежами, начиная с 05.10.2011г. до 05.02.2013г. по 50000 рублей, а в срок до 05.03.2013г. – 325000 рублей. Залог в силу закона возникает (т.2 л.д.157-158).
Действительно, запись «залог в силу закона возникает», сделана в договоре рукописно, однако, внесение изменений заверено подписями и продавца, и покупателя, что свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению об ипотеке <дата скрыта> Кроме того, об ипотеке в ЕГРН была внесена регистрационная запись <номер скрыт> (т.1 л.д.157, т.2 л.д.3-4).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе, обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.
Согласно п.2 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Доказательств того, что ипотека в силу закона на основании договора купли-продажи от <дата скрыта>, в пользу ФИО2, прекращена, регистрационная запись <номер скрыт> погашена, суду представлено не было.
Напротив, в ходе судебного разбирательства и ФИО2 (продавец по договору), и ФИО1 (письменные пояснения) указали, что расчеты по договору купли-продажи не произведены, за исключением 50000 рублей предоплаты, в Управление Росреестра с совместным заявлением они не обращались, а значит, оснований для прекращения ипотеки нет и не было. Доказательств обратного суду представлено не было, как и не было представлено судебных актов о прекращении ипотеки в пользу ФИО2
При данных обстоятельствах суд полагает, что отсутствие в последующих выписках из ЕГРН информации об указанных обременениях вызвано технической неточностью в отражении информации.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43).
Договор между ФИО2 и ФИО1 заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Из буквального толкования п.3 договора купли-продажи от <дата скрыта> следует, что на момент совершения сделки ФИО1 ФИО2 уплачено 50000 рублей в счет приобретения земельного участка с КН <номер скрыт>
Доказательств внесения иных денежных средств суду представлено не было, сторонами подтверждалось отсутствие оплат по договору, срок внесения всей суммы по договору наступил 05.03.2013г.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеются основания для взыскания задолженности с ФИО1 в пользу ФИО2 в сумме 1175000 рублей (1225000-50000).
Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с п.4 договора купли-продажи от 03.09.2011г. в случае нарушения покупателем сроков оплаты, предусмотренных условиями настоящего договора, он обязан выплатить продавцу пени в размере 0,1% от причитающей к выплате суммы за каждый день просрочки платежа.
Судом установлено, что договор купли-продажи в части оплаты суммы 1175000 рублей ФИО1 с 05.03.2013г. до настоящего времени не исполнен.
ФИО2 просит взыскать неустойку в размере 50000 рублей, самостоятельно уменьшив ее размер.
Указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2, несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, судом не установлено. Суд учитывает, что размер неустойки был уменьшен истцом самостоятельно.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, поскольку ФИО1 задолженность по договору купли-продажи перед ФИО2 не погасил.
Согласно ст.50 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором.
В силу п. 4 ст. 50 Федерального закона РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит также из того, что обстоятельства отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные п. 1 ст. 54.1 ФЗ РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ отсутствуют, а доказательств обратного суду не представлено.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В ходе судебного разбирательства ФИО2 и ФИО1 пришли к соглашению о начальной продажной стоимости заложенного имущества – 1225000 рублей. Указанная стоимость была указана изначально в договоре купли-продажи, такое ее определение закону не противоречит.
Таким образом, начальная продажная цена реализации объекта ипотеки определяется судом в размере 1225000 рублей.
Вместе с тем, ответчиком ПАО Банк «ФК Открытие» нарушений прав истца ФИО2 не установлено, как и неисполнение каких-либо обязательств перед ней. Соответственно, требования ФИО2 к ПАО Банк «ФК Открытие» не обоснованы, и не подлежат удовлетворению.
Представитель ПАО Банк «ФК Открытие» указывал на наличие со стороны ФИО1, ФИО2 факта злоупотребления своими гражданскими правами.
Суд не может согласиться с указанными доводами ввиду следующего.
В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Из материалов дела видно, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> с рассрочкой платежа от <дата скрыта> был заключен задолго до заключения ФИО1 кредитного договора от <дата скрыта> с ПАО Банк «ФК Открытие». Регистрационная запись об ипотеке в пользу ФИО2 также была внесена <дата скрыта> задолго до заключения кредитного договора.
Сам по себе факт длительного не истребования задолженности по договору со стороны ФИО2 не может быть однозначно расценен как действие, осуществляемое исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Как только ФИО2 стало известно о притязаниях иных лиц (ПАО Банк «ФК Открытие») на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, она заявила свои самостоятельные требования.
ПАО Банк «ФК Открытие» просил обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>
Согласно пункту 1 статьи 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
В силу статьи 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Согласно положений ст.69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств и драгоценных металлов должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях. Взыскание на драгоценные металлы, находящиеся на счетах и во вкладах должника, обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях или иностранной валюте в соответствии с частью 3 статьи 71 настоящего Федерального закона.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.
Принимая во внимание, что судом обращено взыскание на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> по требованию ФИО2, основания для обращения взыскания на тот же участок по иску ПАО Банк «ФК Открытие» отсутствуют.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.88 ГПК РФ). К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 ГПК РФ).
ПАО Банк «ФК Открытие» при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей (т. 1 л.д.5), с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание, что требования ПАО Банк «ФК Открытие» оставлены без удовлетворения, судебные расходы не подлежат взысканию с ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ПАО Банк «ФК Открытие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО1 (СНИЛС <номер скрыт>) об обращении взыскания на земельный участок, оставить без удовлетворения.
Исковые требования ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО1 (СНИЛС <номер скрыт>) о взыскании задолженности, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС <номер скрыт>) в пользу ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) задолженность по договору купли-продажи от <дата скрыта> в размере 1175000 рублей, пени в размере 50000 рублей.
Обратить взыскание в пользу ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) на предмет залога: земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 1225000 рублей.
Исковые требования ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) к ПАО Банк «ФК Открытие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 17 ноября 2022г.
Судья Бородина М.В.