Дело № 2-18/2023

УИД: 60RS0003-01-2022-001073-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

*** 2023 года город Остров

Островский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Минчугиной Т.Г.,

при секретаре Корныльевой Т.С.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности № от ***.2022 года, сроком действия <данные изъяты> лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Островского района Псковской области и Министерству обороны Российской Федерации о признании договора аренды нежилых помещений с правом выкупа заключенным и признании права собственности на нежилое помещение (ангар),

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к Администрации Островского района, указав в обоснование, что ***.2006 года между ним и <данные изъяты> заключен договор аренды нежилых помещений, в том числе в отношении спорного объекта недвижимости – ангара площадью <данные изъяты> кв.м., инв. № № расположенного по адресу: ..., с правом их выкупа. По условиям п. <данные изъяты> договора выкупная цена объектов недвижимости составляла <данные изъяты> рублей и была равной задолженности арендодателя за потребленную электроэнергию. Как указывает истец, указанная сумма им была оплачена ***.2006 года, однако государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости по указанному договору до настоящего времени не произведена ввиду отсутствия необходимых документов. <данные изъяты>», являющееся арендодателем по договору, в *** году ликвидировано, что препятствует истцу в осуществлении своих прав как собственника. Ссылаясь на положения ст.ст. 153, 218, 432, 434, 549, 550 ГК РФ, а также на исполнение сторонами обязательств по спорному договору в полном объеме, истец просит признать заключенным договор аренды нежилых помещений с правом выкупа от ***2006 года между ФИО1 и <данные изъяты>» и признать за ним право собственности на объект недвижимости – ангар, площадью <данные изъяты> кв.м., инв. № №, расположенный по адресу: ....

Протокольным определением суда от ***.2022 года в качестве соответчика по гражданскому делу привлечено Министерство обороны Российской Федерации в лице ФГКУ «Западное региональное управление правового обеспечения» Министерства обороны РФ.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал, реализовал право на участие в деле через представителя ФИО2

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснил, что между филиалом <данные изъяты> и ФИО1 ***.2006 года заключен договор аренды нежилых помещений с правом их выкупа, в том числе и в отношении спорного объекта недвижимости – ангара, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: .... ФИО1 выкупная цена, определенная договором в размере <данные изъяты> рублей, внесена в *** года. Полагает, что, поскольку истцом обязанности по договору аренды нежилых помещений с правом их выкупа исполнены в полном объеме, то данное обстоятельство свидетельствует о возникновении права собственности у ФИО1 на спорный объект недвижимости. Вместе с тем, отсутствие документов на ангар и арендодателя как юридического лица препятствует регистрации перехода права собственности на него к истцу во внесудебном порядке.

Представитель ответчика – Администрации Островского района ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал. Ранее в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований. Пояснял, что спорный объект недвижимости к муниципальной собственности не относится, земельный участок под ангаром в *** году передан Министерством обороны РФ в муниципальную собственность и до настоящего времени находится в собственности муниципального образования «<данные изъяты>.

Представитель ответчика - Министерства обороны Российской Федерации, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал, позицию по заявленным исковым требованиям не представил.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства в целом, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статьям 11 и 12 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на дату заключения сделки между ФИО1 и <данные изъяты>, предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как разъяснено в п. п. 60 - 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, регистрация перехода права собственности к покупателю возможна с соблюдением вышеуказанных условий. Однако при этом необходимо установить факт заключения и действительность договора купли-продажи.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., находится объект недвижимого имущества - ангар (инвентарный номер №), площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно техническому плану сооружения, подготовленному кадастровым инженером ***.2021 года для предоставления в суд по заказу истца ФИО1, ангар, площадью <данные изъяты> кв.м. находится в пределах кадастрового квартала с номером №, является сооружением *** года постройки, объектом капитального строительства и имеет прочную неразрывную связь с землей (л.д. 12 - 19).

Как следует из материалов дела, *** 2006 года между <данные изъяты> (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений с правом их выкупа, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования в хозяйственной деятельности в аренду нежилые помещения, в том числе ангар инв. № № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: ... (л.д. 10 - 11).

Согласно п. <данные изъяты> договора арендатор становится собственником арендованных помещений со следующего дня после внесения выкупной цены. В силу п. <данные изъяты> договора арендуемые помещения переходят в собственность арендатора на следующий день после уплаты выкупной цены. Регистрация права собственности производится арендатором за его счет. Пунктом <данные изъяты> договора определена выкупная цена помещений, равная задолженности Арендодателя за потребленную электроэнергию, - <данные изъяты> рублей. В соответствии с п. <данные изъяты> договор вступает в силу с *** 2006 года и действует до *** 2006 года или до даты выплаты выкупной цены.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру от ***.2006 года следует, что ФИО1 ***.2006 года произведена оплата задолженности за электроэнергию, потребленную <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> (л.д. 47-48).

Таким образом, ФИО1 вступил во владение спорным недвижимым имуществом на основании заключенной ***.2006 сделки (договора аренды нежилых помещений с правом их выкупа), а после внесения выкупной цены полагал себя владельцем (собственником) приобретенного по сделке имущества, о чем свидетельствует его обращение в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации перехода права собственности по сделке, которая приостановлена в связи с отсутствием в ЕГРН записи о праве собственности или ином вещном праве на данный объект.

Арендодателем по спорному договору аренды нежилых помещений с правом их выкупа являлся филиал федерального государственного унитарного предприятия «<данные изъяты>».

Согласно статье 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению государственным имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены статьями 294, 295 ГК РФ.

Статьей 294 ГК РФ установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Аналогичный запрет установлен частью 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Таким образом, для заключения с ФИО1 договора аренды нежилых помещений с правом их выкупа филиалом <данные изъяты> должно было быть получено согласие уполномоченного на то федерального органа исполнительной власти.

Вместе с тем, спорный договор сведений о согласовании с собственником недвижимого имущества сдачи его в аренду или отчуждении арендатору не содержит, доказательств наличия подобного согласия либо последующего одобрения этой сделки в суд не представлено.

С учетом приведенных норм закона, а также с учетом отсутствия доказательств получения указанного согласия собственника нежилых помещений на их сдачу в аренду и отчуждение, суд приходит к выводу, что договор аренды нежилых помещений с правом их выкупа от ***.2006 года заключен с нарушением положений статьи 295 ГК РФ, ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Кроме того, согласно Постановления Правительства РФ от 03.07.1998 № 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества», действовавшему на дату заключения спорной сделки, федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием, подлежало учету и внесению в реестр федерального имущества.

Следовательно, недвижимое имущество будет являться легитимно находящимся у федерального государственного унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения при условии внесения в реестр федерального имущества.

В силу п. 13 вышеуказанного Постановления Правительства РФ федеральное имущество, не внесенное в реестр, не может быть отчуждено или обременено.

Вместе с тем, сведений о включении спорного объекта недвижимого имущества в реестр федерального имущества материалы дела не содержат и судом добыто не было.

Судом установлено, что нежилое здание (ангар), расположенное по адресу: ..., на бюджетном учете и техническом учете <данные изъяты> не состоит, на праве оперативного управления органами военного управления <данные изъяты> за Учреждением не закреплялся.

Согласно ответу <данные изъяты> на запрос суда, по состоянию на ***.2022 в реестре федерального имущества сведения об объекте – ангаре площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: ..., отсутствуют.

Как следует из информации, предоставленной <данные изъяты>, спорное нежилое здание муниципальному образованию «<данные изъяты>» на праве собственности не принадлежит, в связи с чем, не учитывается в реестре муниципальной собственности, земельный участок под спорным ангаром находится в муниципальной собственности.

Согласно справке <данные изъяты> от ***.2021 года, в архиве комитета по градостроительству, дорожному и жилищно-коммунальному хозяйству отсутствуют разрешение на строительство, акты ввода в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, проектная документация на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., отсутствуют.

Из уведомления <данные изъяты> следует, что сведения о спорном объекте недвижимости в ЕГРН отсутствуют.

Согласно адресованному ФИО1 уведомлению <данные изъяты> от ***.2021 года, осуществление действий по государственной регистрации договора аренды в отношении зданий с инвентарными номерами №, расположенных по адресу: ..., приостановлено до ***.2021 года, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Из уведомления следует, что информация о вышеуказанных зданиях, как об объектах недвижимости, состоящих на государственном кадастровом учете, и записи о праве собственности или ином вещном праве на данные объекты отсутствуют в ЕГРН, что препятствует осуществлению действий по государственной регистрации прав (л.д. 89 -91).

Таким образом, на дату заключения договора аренды нежилых помещений с правом последующего выкупа на кадастровом учете спорный объект недвижимости не состоял, право собственности на ангар за кем-либо не зарегистрировано, сведения о нем в реестре федерального имущества не значатся, документы, подтверждающие право собственности либо иное вещное право арендодателя на данный объект недвижимости, арендатору при заключении договора не передавались.

Таким образом, несоблюдение вышеизложенных требований закона свидетельствует о недействительности спорного договора, а недействительная сделка не порождает правовых последствий для сторон.

С учетом указанных обстоятельств суд полагает, что в данном случае у филиала <данные изъяты> отсутствовали правовые основания для отчуждения объектов недвижимости по договору аренды нежилых помещений с правом их выкупа.

Кроме того, исходя из принципа добросовестности, при заключении сделки ФИО1 должен был проявить разумную осторожность и осмотрительность, проверив наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости и полномочия арендодателя по распоряжению данными объектами.

В то же время, как следует из Выписки из ЕГРЮЛ от ***.2022 года, Федеральное государственное унитарное предприятие «<данные изъяты>» ликвидировано ***.2009 и правопреемников не имеет.

Из указанной выписки также усматривается, что ***.2005 ФГУП «<данные изъяты>» признано на основании решения суда от ***.2005 года несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Таким образом, на дату заключения спорного договора в отношении арендодателя решением суда было введено конкурсное производство.

Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона.

В силу п. 2 ст. 126 указанного Федерального закона в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия, за исключением полномочий органов управления должника, уполномоченных в соответствии с учредительными документами принимать решения о заключении крупных сделок, принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 129 названного Федерального закона конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих распорядительные действия конкурсного управляющего в отношении нежилого помещения, являющегося объектом спорного договора.

Напротив, представленный договор аренды нежилых помещений с правом их выкупа от ***.2006 со стороны арендодателя подписан начальником филиала <данные изъяты> М.В.В.

Между тем, данные о полномочиях лица, заключившего спорный договор от имени арендодателя, на совершение сделки в материалы дела не представлены, тогда как все имущество государственного унитарного предприятия в силу закона находилось на праве хозяйственного ведения, а также в отношении арендодателя было введено конкурсное управление.

Таким образом, на дату заключения спорного договора аренды нежилых помещений с правом их выкупа от ***.2006 года правоустанавливающие документы на недвижимое имущество отсутствовали, сведения об объекте недвижимости – ангаре в реестр федерального имущества внесены не были, с учетом правового регулирования о государственных унитарных предприятиях у филиала <данные изъяты> право собственности в отношении спорного объекта отсутствовало, зарегистрировано такое право за ним не было, также не был зарегистрирован в установленном законом порядке и переход права по данной сделке с недвижимым имуществом, полномочия руководителя на момент совершения сделки не подтверждены, доказательства согласия собственника и наличия распорядительных действий со стороны конкурсного управляющего на распоряжением и отчуждение недвижимости в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах правовые основания для признания договора аренды нежилых помещений с правом их выкупа от ***.2006, заключенного между филиалом <данные изъяты>» и ФИО1, суд не усматривает, в связи с чем, оставляет их без удовлетворения.

Поскольку исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости – ангар, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: ..., является производным от требования о признании договора аренды нежилых помещений с правом их выкупа от ***.2006 года заключенным, с учетом отсутствия правовых оснований для признания договора заключенным требование о признании права собственности на объект недвижимости также подлежит оставлению без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Островского района Псковской области и Министерству обороны Российской Федерации о признании договора аренды нежилых помещений с правом выкупа заключенным и признании права собственности на нежилое помещение (ангар) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Островский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ***.2023 года.

Судья Т.Г. Минчугина