Дело № 2-906/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года город Уфа

Калининский районный суд г. Уфы РБ в составе: председательствующего судьи Ибрагимовой Ф.М., при секретаре Ахмадиевой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений РБ обратилось в суд к ФИО1 с вышеназванным уточненным иском. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № (далее – Договор аренды). ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Арендатора переданы ФИО1 на основании дополнительного соглашения № к Договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Арендодателя переданы Министерству земельных и имущественных отношений РБ по соглашению о передаче прав и обязанностей по договорам и соглашениям в отношении земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № к указанному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору аренды ответчик принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи общей площадью – 1166 кв.м. Срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п.3 Договора аренды). В соответствии с условиями Договора аренды арендная плата устанавливается за площадь земельного участка в размере 1166 кв. м.. Размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 119008,00 рублей (п. 4.1 Договора аренды). Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п.4.6 Договора аренды). Согласно п. 7.1 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с заявленным требованием ответчика о применении срока исковой давности и периода моратория, увеличением периода задолженности с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ просит суд взыскать с ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Министерства земельных и имущественных отношений РБ арендную плату в размере 2832,92 рублей и пени в размере 40407,55 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца Министерства земельных и имущественных отношений РБ, третьего лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа РБ – ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Ответчик ФИО1 на судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № (далее – Договор аренды).

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Арендатора переданы ФИО1 на основании дополнительного соглашения № к Договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Арендодателя переданы Министерству земельных и имущественных отношений РБ по соглашению о передаче прав и обязанностей по договорам и соглашениям в отношении земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № к указанному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору аренды ответчик принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи общей площадью – 1166 кв.м.

Срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п.3 Договора аренды).

В соответствии с условиями Договора аренды арендная плата устанавливается за площадь земельного участка в размере 1166 кв. м.. Размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 119008,00 рублей (п. 4.1 Договора аренды).

Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п.4.6 Договора аренды).

Согласно п. 7.1 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Как следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ Министерство земельных и имущественных отношений РБ (Продавец) и ФИО1, ФИО4, действующая за себя и свою малолетнюю дочь ФИО5 (Покупатели) приобрели в долевую собственность спорный земельный участок.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передает в общую долевую собственность Покупателям указанный участок за 109 670,84 рублей.

Как следует из иска, уточненного в связи с требованием ответчика о применении срока исковой давности и периода моратория и увеличением периода задолженности с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ определена арендная плата в размере 2832,92 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени в размере 40407,55 рублей.

Ответчиком по настоящему делу заявлялось о применении сроков исковой давности.

В силу положений пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, задаток в размере 113057,60 рублей засчитывается в счет оплаты арендных платежей за первый год аренды.

Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, определенный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны разъяснения о том, что если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (пункт 4 статьи 202 ГК РФ). Правило об увеличении срока исковой давности до шести месяцев в этом случае не применяется.

Аналогичная позиция отражена в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 года, в котором разъяснено, что течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" был введен мораторий на период с 1 апреля 2022 г. по 1 октября 2022 г., одним из последствий которого является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Претензия в адрес ответчика была направлена ДД.ММ.ГГГГ и не была удовлетворена в течение 30 дней, соответственно, течение срока исковой давности приостановилось на 30 дней.

Установив, что Министерство земельных и имущественных отношений, согласно почтовому штемпелю, обратилось в суд с исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о пропуске трехлетнего срока исковой давности по взысканию периодических платежей по арендной плате и пеней за просрочку их уплаты, начисленных до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, суд соглашается в части определения Министерством земельных и имущественных отношений периода задолженности с учетом сроков исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Суд соглашается с расчетом истца задолженности по оплате арендной платы в размере 2832,92 рубля за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом доводы представителя ответчика о том, что взыскание задолженности за заявленный период необоснованно не состоятельны исходя из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам.

В соответствии с пунктом 6.2 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между МЗИО РБ, с одной стороны, и ФИО1, ФИО4, действующей за себя и малолетнюю дочь ФИО5 право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что истцом не представлены доказательства исполнения им требований статьи 385 ГК РФ об уведомлении должника о переходе права требования по договору, в связи с чем в силу действия статьи 382 ГК РФ кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий, в том числе неисполнения обязательства новому кредитору.

В силу статьи 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Должник в разумный срок после получения указанного уведомления обязан сообщить новому кредитору о возникновении известных ему оснований для возражений и предоставить ему возможность ознакомления с ними. В противном случае должник не вправе ссылаться на такие основания.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (статья 385 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник, к которому предъявлены требования, вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, при этом на нового кредитора возложена обязанность представить соответствующие доказательства правомерности произведенных начислений и размера образовавшейся задолженности.

Следовательно, применительно к настоящему спору, ответчик ДД.ММ.ГГГГ исполнив обязательство в виде выплаты задолженности по арендным платежам (выкупной суммы) новому кредитору – МЗИО РБ, без возражений, не вправе ссылаться на отсутствие соответствующего уведомления о переходе прав и обязанностей от первоначального кредитора к новому кредитору по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

При изложенных обстоятельствах, с учетом принципов разумности и справедливости, в том числе принимая полную оплату ответчиком выкупной суммы, степень вины ответчика, также компенсационную природу неустойки, для восстановления баланса интересов сторон, суд полагает возможным снизить размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, и взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца неустойку, начисленную за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (за исключением периода моратория с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) отдельно по каждому просроченному платежу в размере – 10354,96 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу Министерства земельных и имущественных отношений РБ (ИНН №, ОГРН №) сумму задолженности по основному долгу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2832,92 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10354,96 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ФИО1 о взыскании пени по договору аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированной форме.

Судья Ф.М. Ибрагимова

Мотивированное решение составлено 05.03.2025 года