УИД № 72RS0013-01-2022-004082-10

Номер дела в суде первой инстанции 2-82/2023

Дело № 33-4411/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 06 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей: при секретаре

Крошухиной О.В., ФИО2,ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-82/2023 по апелляционным жалобам ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО10 на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 17 апреля 2023 года, которым постановлено:

«Иск ФИО5 к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, назначение - жилое, площадью 189,9 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, принадлежащий ФИО4, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 000 000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом и приусадебный участок, площадью 484кв.м., расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, принадлежащий ФИО4, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1000 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФБУ Тюменской области Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению экспертизы в размере 17640 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО5 о признании договора не заключенным, отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Крошухиной О.В., пояснения представителя истца ФИО5 – ФИО6, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом, назначение - жилое, площадью 189,9 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом и приусадебный участок, площадью 484 кв.м., расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......> принадлежащие ФИО4, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что 21 сентября 2020 года между ФИО5 (займодавец) и ФИО4 (заёмщик) был заключен договор займа № <.......> согласно которого последнему был предоставлен займ в размере 2 000 000 рублей. Решением Центрального районного суда города Тюмени с ФИО4 в пользу ФИО5 были взысканы денежные средства по договору в размере 2 000 000 руб. основного долга по договору, процентов за пользование займом в размере 310 000 рублей, неустойки за период с 22 января по 21 февраля 2021 года в размере 50 000 руб.

21 сентября 2020 года между ФИО5 (залогодержатель) и ФИО4 (залогодателем) был заключен договор залога в обеспечении договора займа. По договору залога залогодержателю передавался жилой дом, назначение - жилое, площадью 189,9 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер <.......> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом и приусадебный участок, площадью 484 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер <.......>. Так как в установленный договором срок займ возвращен не был, истец просил обратить взыскание на заложенное имущество.

Не согласившись иском, ответчик ФИО4 подал встречный иск о признании договора залога от 21 сентября 2020 года жилого дома, кадастровый номер <.......>, земельного участка, кадастровый номер <.......>, незаключенным.

Встречный иск мотивирован тем, что данный договор залога от 21 сентября 2020 года является незаключенным по причине того, что ФИО4 данный договор не подписывал.

Протокольным определением Калининского районного суда г.Тюмени от 06 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МФЦ «Мои документы» (т.1 л.д.164-166).

Протокольным определением Калининского районного суда г.Тюмени от 01 ноября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Пак Л.Л. (т.1 л.д.235).

В суде первой инстанции:

Представитель истца - ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика - ФИО7 исковые требования не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Представитель третьего лица ГАО ТО «МФЦ» - ФИО8 в судебном заседании полагала принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ФИО10 - ФИО9 в судебном заседании пояснил, что ответчик пришел на регистрацию для того, чтобы зарегистрировать некие документы, но не означает, что ответчик понимал сущность требований в документах.

Истец ФИО5, ответчик ФИО4, третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явились.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласились ответчик ФИО4 и третье лицо ФИО10, в связи с чем ими поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе третье лицо ФИО10 просит решение суда отменить полностью.

В доводах жалобы, ссылаясь на ст.ст. 160, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что нельзя признать заключённым договор залога, в отношении которого не соблюдены требования к простой письменной форме договора. Обращает внимание на то, что экспертным заключением № <.......> от 28.06.2022 года ООО «Независимый эксперт» был установлен факт исполнения подписи в договоре залога не ФИО4, а иным лицом с подражанием. Следовательно, ФИО4 договор залога не подписывал, с его содержанием не знаком. Каких-либо действий во исполнение договора залога он не совершал. Считает, что даже если предположить, что в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии подпись выполнена ФИО4, то это прямо не подтверждает волеизъявление на согласование всех существенных условий договора залога и не влечёт возникновение залогового правоотношения.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований ФИО5 и об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе указывает те же доводы, что и в апелляционной жалобе ФИО10 Кроме того, считает, что определение судом начальной продажной стоимости залогового имущества в размере 1 000 000 руб. является нарушением закона и влечёт нарушение интересов и прав ФИО4 в случае, если объекты недвижимости будут проданы с существенно заниженной стоимостью. Обращает внимание, что соглашения между истцом и ответчиком об установлении начальной продажной цены заложенного имущества не существует, оценка не проводилась, а установленная судом начальная цена является существенно ниже рыночной.

Также указывает, что суд необоснованно взыскал с ФИО4 расходы по проведению экспертизы в размере 17 640 руб., поскольку данную экспертизу он оплатил.

На апелляционную жалобу ФИО4 от ФИО5 поступил отзыв, в котором он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Представитель истца - ФИО6 в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Истец ФИО5, ответчик ФИО4, третье лицо ФИО10 представитель третьего лица ГАО ТО «МФЦ» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, обсудив доводы жалоб, отзыва, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 21 сентября 2020 года между ФИО5 (залогодержатель) и ФИО4 (залогодатель) был заключен договор залога, по условиям которого в обеспечении исполнения обязательств, принятых ФИО4 по договору займа №<.......> от 21 сентября 2020 года в полном объеме залогодатель предоставляет в залог залогодержателю имущество в виде: жилого дома, назначение – жилое, площадью 189,9 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом и приусадебный участок, площадью 484 кв.м., расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......> принадлежащие ФИО4 (том 1 л.д.80-82).

Решением Центрального районного суда города Тюмени от 21 июня 2021 года с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 06 сентября 2021 года с ФИО4 в пользу ФИО5 было взыскано по договору займа №<.......> от 21 сентября 2020 года 2 000 000 руб. основного долга, проценты за пользование займом за период с 22 декабря 2020 года по 21 января 2021 года в размере 310 000 руб. и неустойку за период с 22.01.2021 по 21.02.2021 в размере 50 000 руб. (том 1 л.д.11-15).

Судом установлено, что 20 ноября 2020 года ФИО5 и ФИО4 обратились через ГАУ ТО «МФЦ» в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области о регистрации залога как земельного участка, так и жилого дома, что подтверждается их личными заявлениями (том 1 л.д.55-68).

Регистрация права залога произошла 12 февраля 2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д.20-22, 24-26).

Из заключения судебной экспертизы ООО «Независимый эксперт» от 28 июня 2022 года № <.......> следует, что подписи от имени ФИО4, выполненные в договоре залога жилого дома и земельного участка от 21.09.2020, выполнены не ФИО4, а иным лицом с подражанием (том 1 л.д.85-99).

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 12 января 2023 года №<.......> подписи от имени ФИО4 в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии о государственной регистрации прав (залога) в отношении объекта недвижимости (здание) с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, от 20 ноября 2020 года; в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> от 20 ноября 2020 года выполнены самим ФИО4 (том 2 л.д.42-45).

Разрешая данный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.8.1, 131, 307, 309, 310, 334, 339.1, 432, 434 Гражданского кодекса РФ, пришёл к выводу об обращении взыскания заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка, поскольку обязательства ФИО4 перед ФИО5 по возврату займа, уплате процентов, неустойки не были исполнены. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора залога не заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ФИО4 был в ГАУ ТО «МФЦ» вместе с истцом ФИО5, которые подали по два заявления о государственной регистрации залога на жилой дом и земельный участок при этом, судом установлена подлинность подписи ответчика ФИО4 в заявлении, таким образом, воля сторон была направлена именно на регистрацию договора залога.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, доказательствам, имеющимся в материалах дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, нормам материального права, правильно примененных судом при соблюдении норм процессуального права.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст.433 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пп.1 п.1 ст.339.1 Гражданского кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Пунктом 1 ст.10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», разъяснено, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как указано выше, спорный договор залога прошел процедуру государственной регистрации, что свидетельствует о том, что действия залогодателя направлены на его заключение. Выражение воли на заключение договора залога зафиксировано (выражено) в заявление о государственной регистрации договора залога. ФИО4 с заявлением в правоохранительные органы не обращался, своими конклюдентными действиями подтвердил с момента регистрации договор заключенным.

В связи с этим, действия ФИО4 судебной коллегией оцениваются, как недобросовестные, поскольку его поведение, а именно, явка в ГАУ ТО «МФЦ» одновременно с истцом, и подача заявлений о государственной регистрации залога на жилой дом и земельный участок, давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. При этом, экспертизой установлена подлинность подписи ответчика ФИО4 в заявлениях в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии о государственной регистрации прав в отношении жилого дома и земельного участка.

Таким образом, воля сторон была направлена именно на регистрацию договора залога. В связи с чем, оснований для признания договора залога незаключенным у суда не имелось. Как правильно указал суд первой инстанции, тот факт, что в договоре залоге жилого дома и земельного участка стоят не подписи ответчика, не свидетельствуют о незаключенности договора, поскольку воля сторон была направлена именно на регистрацию договора залога.

В связи с чем, доводы апелляционных жалоб ФИО10 и ФИО4 о незаключенности договора залога являются несостоятельными по вышеизложенным основаниям.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части установления начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка по следующим основаниям.

В решении суд первой инстанции пришёл к выводу об установлении начальной продажной стоимости жилого дома в 1 000 000 рублей, земельного участка в 1 000 000 рублей, согласно договору залога, в п.2.2 которого, стоимость жилого дома установлена в размере 1 000 000 руб., стоимость земельного участка в размере 1 000 000 руб.

Согласно пп.4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Истцом представлен отчет № <.......> ООО «Союз Экспертизы и Права», согласно которому рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: г<.......>, составляет 760 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по указанному адресу, составляет 4 750 000 руб. (том 2 л.д.176-210).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об установлении начальной продажной цены жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, в размере 608 000 руб., и установлении начальной цены земельного участка, расположенного по указанному адресу, размере 3 800 000 руб., что составляет 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете ООО «Союз Экспертизы и Права».

В связи с чем, решение суда в данной части подлежит изменению, а доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО4 в части установления судом первой инстанции начальной цены заложенного имущества ниже рыночной, заслуживающими внимания.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании в пользу ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходов на производство досудебной экспертизы, основанием к отмене решения суда не являются, поскольку как следует из материалов дела в настоящее время денежные средства на счет экспертного учреждения не поступили, ответчиком вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ доказательств перечисления таких денежных средств экспертному учреждению или на депозит суда не представлено.

При этом судебная коллегия отмечает, что в случае перечисления таких денежных средств на депозит суда необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением о перечислении денежных средств экспертному учреждению либо их возврате.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда г. Тюмени от 17 апреля 2023 года изменить в части установления начальной продажной стоимости и в указанной части установить начальную продажную цену жилого дома, назначение - жилое, площадью 189,9 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер <.......>, принадлежащий ФИО4 в размере 608 000 руб., начальную цену земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом и приусадебный участок, площадью 484 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер <.......> принадлежащий ФИО4, в размере 3 800 000 руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика ФИО4 - удовлетворить частично.

Апелляционную жалобу третьего лица ФИО10 – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии

Мотивированное апелляционное определение составлено 13.09.2023.