Дело № 2-620/2025

УИД13RS0011-01-2025-000909-03

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Зубова Поляна 10 октября 2025 г.

Зубово-Полянский районный суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Заренковой Л.Н.,

при секретарях Девеевой Т.С., Шичкиной Е.И.,

с участием в деле:

истца – ФИО8,

ответчика – администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия,

соответчика – ФИО9, его представителя ФИО10,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия, ФИО9 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок в силу приобретательной давности, признании недействительным договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО8 обратился в суд с иском к администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия (далее также – ответчик, администрация) о признании за ним права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, и земельный участок с кадастровым номером 13:08:0102004:911, расположенные по адресу: <Адрес>, в силу приобретательной давности, а также о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18 февраля 2022 г. № 12, заключенного между ответчиком и ФИО9

В обоснование иска ссылается на то, что в апреле 2003 г. между ним и ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного объекта и земельного участка в простой письменной форме, по которому им было уплачено 60 000 руб. В связи со смертью продавца переход права собственности зарегистрирован не был. С апреля 2003 г. по настоящее время он открыто, добросовестно и непрерывно владеет указанным имуществом как своим собственным, что подтверждается проведением ремонтных работ, содержанием земельного участка, приобретением строительных материалов. В период 2020-2022 гг. осуществлять пользование земельным участком не мог ввиду длительного лечения, однако интерес к имуществу не утратил. В 2025 г. ему стало известно, что ответчик заключил договор аренды спорного земельного участка с ФИО9, что нарушает его права, поскольку участок не является свободным от прав третьих лиц, а администрации было известно о наличии на нем объекта недвижимости.

Определением суда от 12 августа 2025 г. в порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО9

В возражении на исковое заявление представитель ФИО9 ФИО10 привел доводы об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе ввиду пропуска срока обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО8 полностью поддержал заявленные исковые требования и пояснил, что спорная постройка не имеет фундамента, установлена на временные опоры (блоки). Кроме того, заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности. В обоснование ходатайства ссылался на то, что пропуск указанного срока был вызван уважительными причинами, а именно: его преклонным возрастом (77 лет); наличием ряда хронических заболеваний, которые в совокупности объективно препятствовали ему своевременно обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Представитель соответчика ФИО9 ФИО10 поддержал доводы, изложенные в возражении на иск.

Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Зубово-Полянского районного суда Республики Мордовия (http://zubovo-polyansky-sud@mail.ru) (раздел судебное делопроизводство). При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Исходя из положений пунктов 2, 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В силу требований пункта 3 статьи 234 ГК РФ, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 22), по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (пункт 15 постановления Пленума № 22).

По смыслу статьи 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако, по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся. Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Статьей 234 ГК РФ предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Приобретательная давность не может распространяться на неправомерно занимаемый земельный участок.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (пункт 19 постановления Пленума № 22).

По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (пункт 20 постановления Пленума № 22)

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (пункт 21 постановления Пленума № 22).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными доказательствами, на основании постановления главы администрации поселка Зубова Поляна Зубово-<Адрес> Республики Мордовия от 12 августа 1997 г. № 127 ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 0,15 га для строительства жилого дома, расположенный по <Адрес>.

В соответствии с решением Совета депутатов Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия от 12 февраля 2008 г. № 13 «Об утверждении адресного реестра Зубово-Полянского городского поселения» указанному земельному участку присвоен адрес: <Адрес>.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26 февраля 2024 г. № КУВИ-001/2024-56107298 данный земельный участок имеет кадастровый №, площадь 1413 +/- 13 кв. м, относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно договору, составленному в простой письменной форме, заключенному между ФИО1, ФИО2 и ФИО8, ФИО1 и ФИО2 осуществили отчуждение, а ФИО8 приобрел недостроенный дом в <Адрес> и земельный участок.

Как следует из искового заявления, названный договор был заключен в апреле 2003 г., общая стоимость приобретенного имущества по договору составила 60 000 руб., которые были уплачены истцом продавцам.

По ходатайству истца в судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО3 суду пояснил, что более 20 лет проживает по адресу: <Адрес>. Его дом расположен в непосредственном соседстве с земельным участком, который является предметом спора по настоящему делу. Изначально участком владела женщина, чью фамилию он не помнит. Более 15 лет назад, точную дату указать не мог, эта женщина продала указанный земельный участок, находящийся на нем сруб и строительные материалы ФИО8 После этой сделки он указанную женщину больше не видел, на участке она не появлялась. После того как участок перешел к ФИО8, последний начал им владеть и пользоваться, производил ремонт кровли строения, для чего покупал у него рубероид, занимался ремонтом основания сруба, косил траву на земельном участке. Примерно 5 лет назад к нему обратился гражданин ФИО9 с вопросом о том, кто является владельцем данного земельного участка. Он ему ответил, что, владельцем является ФИО8 Более какой-либо информации, относящейся к данному делу, не сообщил.

Свидетель ФИО4 показала, что в начале 2000-х годов (точную дату не помнит) она по поручению своего отца, ФИО5, составила договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недостроенного дома, расположенных по адресу: <Адрес>. Ее отец являлся двоюродным дядей ФИО1, которая на тот момент являлась собственником указанного участка. Названный договор купли-продажи составлялся ею лично. Текст договора она записывала под диктовку лиц, которые впоследствии подписали данный документ в качестве сторон. Со стороны продавцов выступали ФИО1, ФИО2, со стороны покупателя – ФИО8. После составления договора и его подписания ФИО1 получила от ФИО8 денежные средства в качестве оплаты по указанному договору. Договор составлялся в спешке, поскольку ФИО1 и ФИО2 торопились на поезд. Вследствие истечения значительного времени не может пояснить происхождение записи, выполненной пастой иного цвета, которая относится к предмету договора - продаже земельного участка 0,15 г. Ей также известно, что после приобретения спорного земельного участка и недостроенного дома ФИО8 сделал крышу, завозил на участок щебенку и покупал для строительства рубероид.

Свидетель ФИО6 суду показал, что истец по настоящему делу является его двоюродным дядей. В 2000-х годах, точную дату не помнит, но более 20 лет назад, ФИО8 приобрел у ФИО1 земельный участок и расположенное на нем строение, о чем была составлена соответствующая расписка. Ему известно, что ФИО8 передал ФИО1 денежные средства за указанное имущество. После приобретения данного имущества ФИО8 завозил на участок щебень, перекрыл крышу строения рубероидом, перед этим сделал деревянную обрешетку из теса. Он лично оказывал ФИО8 физическую помощь в проведении указанных работ и был его первым помощником. Утверждает, что ФИО8 после приобретения имущества относится к нему как добросовестный владелец. Точный адрес расположения спорного имущества он в настоящее время вспомнить не может. Однако после предъявления ему и обозрения фотографий, приобщенных к материалам дела, подтвердил, что на этих фотографиях изображены именно те земельный участок и строение, о которых он дает показания, и в работах на которых он участвовал вместе с ФИО8

Допрошенная в ходе судебного заседания 15 сентября 2025 г. по ходатайству представителя соответчика свидетель ФИО7 показала, что на протяжении 27 лет проживает по адресу: <Адрес>. Спорный земельный участок с находящейся на нем постройкой расположен напротив ее дома. Кому принадлежит указанный участок ей неизвестно, ФИО8 на участке она не видела, также не видела, чтобы по указанному адресу проводились какие-либо ремонтные работы.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, и оценивая представленные доказательства в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ФИО8 с момента заключения договора в апреле 2003 г. вступил во владение спорным земельным участком и осуществлял в отношении него полномочия собственника.

Данный факт подтверждается свидетельскими показаниями: ФИО4, составлявшей договор купли-продажи между ФИО1, ФИО2 и ФИО8 в начале 2000-х годов и подтвердившей передачу денежных средств; ФИО3, подтвердившего, что более 15 лет назад бывшая владелица продала участок ФИО8, который начал им владеть и пользоваться, производя ремонтные работы имеющегося на участке сруба и осуществлять покос травы; ФИО6, участвовавшего в работах по благоустройству и подтвердившего факт приобретения истцом имущества более 20 лет назад.

Указанным показаниям суд придает доказательственное значение, поскольку они логичны, последовательны, свидетели непосредственно осведомлены об изложенных ими обстоятельствах, предупреждены об уголовной ответственности, не доверять их показаниям у суда оснований не имеется, в связи с чем свидетельские показания ФИО3, ФИО4, ФИО6 суд признает относимыми и допустимыми доказательствами.

Показания свидетеля ФИО7, соседки, проживающей напротив спорного объекта, не могут быть положены в основу решения, поскольку противоречат совокупности иных доказательств, имеющихся в деле: показаниям свидетеля ФИО3 (непосредственный сосед), который детально описал и факт продажи участка ФИО8, и конкретные работы, которые тот проводил (ремонт кровли крыши, покос травы), а также факт покупки у него рубероида; показаниям свидетеля ФИО4, которая лично участвовала в составлении договора купли-продажи и подтвердила передачу денежных средств, а также последующие работы ФИО8 на участке; показаниям свидетеля ФИО6, который помогал ФИО8 в проведении строительных работ (завоз щебня, перекрытие крыши) и идентифицировал объект по фотографиям.

Таким образом, в соответствии с принципом оценки доказательств по внутреннему убеждению, основанному на их полноте, взаимной связи и достоверности (статья 67 ГПК РФ), суд не может придать показаниям ФИО7 определяющего значения, поскольку они не содержат конкретной информации, опровергающей представленные истцом доказательства, и носят пассивный характер на фоне активных, конкретных и взаимно подтверждающих показаний других свидетелей.

Поскольку судом установлено, что ФИО8 владеет спорным земельным участком с апреля 2003 г., что превышает установленный 15-летний срок приобретательной давности; владение является добросовестным, ввиду приобретения имущества по возмездной сделке у прежнего владельца, получившего земельный участок на законных основаниях; владение носило открытый характер, что подтверждается проведением работ на участке, уходом за ним, а также сообщением свидетеля ФИО3 ФИО9 о владении ФИО8 участком примерно 5 лет назад; владение являлось непрерывным (период с 2020 г. по 2022 г., когда истец не мог активно пользоваться участком из-за лечения, судом оценивается не как перерыв владения, а как временное непользование, не прекращающее давностного владения), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности в силу приобретательной давности на земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес>.

Тот факт, что истец ранее не регистрировал свое право собственности на земельный участок (до возникновения спора) никак не ставит под сомнение законность его владения, поскольку законодательством не определен срок, в течение которого такая регистрация должна быть осуществлена.

Обстоятельство, связанное с наличием в договоре купли-продажи спорного имущества записи, выполненной пастой другого цвета, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку не свидетельствует недействительности сделки, не опровергает добросовестность владения ФИО8, не отменяет фактическое исполнение договора сторонами.

Так, свидетель ФИО4 дала правдивое и логичное объяснение, почему она не может пояснить происхождение разнородных записей - вследствие истечения значительного времени (более 20 лет). Это соответствует обычному течению жизни и человеческой памяти. Указанный свидетель не является стороной по делу, не заинтересована в его исходе, а участвует в процессе как лицо, располагающее информацией об обстоятельствах заключения сделки. Ее показания носят нейтральный и объективный характер. Данное пояснение не противоречит другим ее показаниям, которые являются последовательными, полными и подтверждаются иными доказательствами по делу. Доказательств фальсификации договора не представлено. Неспособность свидетеля пояснить технические особенности оформления документа не опровергает основной факт, который она подтвердила - заключение договора купли-продажи между ФИО1, ФИО15 и ФИО8, а также передачу денежных средств.

Отсутствие в договоре купли-продажи даты его составления не является основанием для отказа в установлении юридически значимых обстоятельств по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дата не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Сложившаяся судебная практика (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 2002 г. № 3198/01) исходит из того, что отсутствие в договоре даты его заключения не влечет его недействительность, если момент заключения может быть установлен судом на основании других доказательств.

В данном случае момент заключения договора (начало 2000-х г.г.) и период владения истцом имуществом (с апреля 2003 г.) устанавливается совокупностью доказательств: показаниями свидетеля ФИО4, которая составляла договор и указала временной период - начало 2000-х годов; показаниями свидетеля ФИО3, подтвердившего, что более 15 лет назад (что соответствует тому же периоду) состоялась продажа земельного участка ФИО8; показаниями свидетеля ФИО6, указавшего, что работы на участке велись более 20 лет назад; собственными объяснениями истца в исковом заявлении, где он указал точный месяц и год заключения договора (апрель 2003 г.), что согласуется с другими доказательствами.

С учетом изложенного, исковые требования в указанной части суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним право собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимости, незавершенный строительством, расположенный по адресу: <Адрес>, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) на основании пункта 1 статьи 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно справке заместителя главы Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия от 11 сентября 2025 г. № 3490, строение, расположенное по адресу: <Адрес>, не является объектом капитального строительства.

Как усматривается из представленных в материалы дела фотоматериалов, спорный объект (сруб) установлен на так называемых «основаниях по углам» - блоках, при этом капитальный фундамент под всем объектом отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что конструкция основания объекта не обеспечивает его прочной связи с землей и не исключает возможность перемещения данного строения без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, спорный объект не обладает ключевым квалифицирующим признаком недвижимой вещи.

Поскольку объект не является недвижимостью, к нему не могут быть применены правила статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности, распространяющиеся на недвижимое имущество. В связи с изложенным, в этой части иск подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая требование о признании недействительным договора от 18 февраля 2022 г. № 12 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, заключенного между администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия и ФИО9, суд учитывает следующее.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

9 декабря 2021 г. ФИО9 обратился в администрацию Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия с заявлением о предварительном согласовании с последующим предоставлением в аренду на 20 лет земельного участка площадью 1413 кв. м. на кадастровом плане территории кадастрового квартала №, расположенного по адресу: <Адрес>.

10 декабря 2021 г. администрация опубликовала извещение о возможности предоставления спорного земельного участка.

18 февраля 2022 г. между администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия и ФИО9 заключен договор аренды земельного участка № 12, предметом которого является земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, площадью 1413 кв. м., расположенный по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

Срок аренды участка установлен с 18 февраля 2022 г. по 18 февраля 2042 г.

Государственная регистрация данного договора аренды произведена 24 февраля 2022 г., номер государственной регистрации №.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с нормой, установленной статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ)

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, учитывая, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, у администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия отсутствовало право сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <Адрес>, собственником которого являлась ФИО1, в связи с чем, договор аренды от 18 февраля 2022 г. № 12, заключенный с ФИО11, следует признать недействительным.

Правовая позиция истца о неправомерности действий администрации при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка находит прямое подтверждение в фактах осуществления прокурорского надзора.

Установлено, что прокурором Зубово-Полянского района Республики Мордовия 18 июня 2024 г. было внесено представление в адрес главы администрации Зубово-Полянского городского поселения об устранении нарушений законодательства о собственности.

По результатам рассмотрения данного представления к дисциплинарной ответственности было привлечено соответствующее должностное лицо администрации.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом пункт 1).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей право полностью или частично, а также принимает иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные следует исходить из поведения ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае получение ФИО9 информации от непосредственного соседа спорного участка ФИО3 примерно 5 лет назад о том, что владельцем указанного имущества является ФИО8, лишает его возможности считаться добросовестным приобретателем права аренды, так как он знал или должен был знать о существовании прав третьего лица.

Рассматривая доводы представителя соответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды земельного участка, а также ходатайство истца о восстановлении пропущенного срока, суд приходит к следующему.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки; течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии с указанными нормами материального права истец, как лицо, не являющееся стороной сделки, вправе предъявить иск о признании сделки недействительной в течение трех лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о начале ее исполнения.

По настоящему требованию срок исковой давности начал течь не ранее 29 февраля 2024 г., поскольку именно в этот день истцу стало достоверно известно о наличии оспариваемой сделки, что подтверждается ответом прокуратуры Зубово-Полянского района Республики Мордовия на его обращение. Таким образом, срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, на момент подачи искового заявления не истек.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО8 к администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия, ФИО9 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок в силу приобретательной давности, признании недействительным договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Признать за ФИО8 __.__.____ года рождения (паспорт №), право собственности в силу приобретательной давности на земельный участок площадью 1413 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <Адрес>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 18 февраля 2022 г. № 12, заключенный между администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия и ФИО9.

Применить последствия недействительности сделки в виде расторжения договора аренды земельного участка от 18 февраля 2022 г. № 12, заключенного между администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия и ФИО9.

Исковые требования ФИО8 о признании права собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимости, не завершенный строительством, расположенный по адресу: <Адрес>, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Зубово-Полянский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.Н. Заренкова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2025 г.

Председательствующий Л.Н. Заренкова