Дело № 2-3360/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.

при секретаре Казаченко А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3360/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо ИП ФИО3 о признании прекратившим действие (прекращенным) предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском указав, что 15 февраля 2022г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, ответчик намерена была продать истцу, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, общей площадью 32,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , а ФИО1 намерен был ее купить за 2 530 000 рублей.

Пунктами 1.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.2.1 названного договора предусмотрено, что основной договор купли-продажи будет заключен сторонами в срок не позднее 28 февраля 2022 г. В оговоренный срок ФИО2 обязалась подготовить и предоставить справки (либо квитанции) подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам (газ, вода, электроэнергия, отопление, вывоз ТКО, капитальный ремонт), а также все необходимые для заключения основного договора купли-продажи документы.

В момент подписания предварительного договора истец передал ответчику задаток в счет купли-продажи указанной выше квартиры в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Задаток был ответчиком получен, что подтверждается п. 3.1 предварительного договора купли-продажи и рукописной записью и подписью ответчика в разделе 9 предварительного договора купли-продажи.

Остальную сумму в размере 2 480 000 рублей истец должен был передать ответчику в момент подписания основного договора купли-продажи (п. 3.1 договора).

В оговоренный в предварительном договоре срок истец и ответчик не заключили основной договор купли-продажи квартиры по вине ответчика.

После подписания предварительного договора и получения задатка ФИО2 перестала выходить на связь, отвечать на телефонные звонки, а в последствии заблокировала номер телефона истца. Принятые на себя обязательства по сбору и подготовке документов необходимых для заключения основного договора купли-продажи ответчик не исполнила. Предложений о переносе срока заключения основного договора купли-продажи и/или о его досрочном расторжении истец от ответчика не получал.

11 марта 2022 г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о возврате переданной 15 февраля 2022 г. в счет купли-продажи суммы задатка в двойном размере, то есть в размере 100 000 рублей.

Направленное ФИО1 письмо ответчиком получено не было. Письмо было возвращено истцу, в связи с истечением срока хранения на почте.

С учетом изложенного, истец полагает, что ответчик не намерена заключать с ним основной договор купли-продажи квартиры и не намерена в добровольном порядке возвращать полученные от истца денежные средства. По мнению истца, с ответчика подлежит взысканию двойная сумма задатка, так как основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ФИО2

На основании изложенного, истец просит суд признать прекратившим действие (прекращенным) предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества - , заключенный между ФИО2 и ФИО1 Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка, полученную по предварительному договору купли-продажи от 15 февраля 2022 г., в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, а также все понесенные истцом судебные издержки.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом по последнему известному суду месту ее жительства. (л.д.36-оборот) Однако конверт возвратился в адрес суда с отметкой «истек срок хранения».

Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Положения ст. 8 ГК РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии или несогласованности которых договор считается незаключенным. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить, в том числе, цену продаваемой недвижимости, свидетельствует о несогласованности указанных условий договора.

Так, из материалов дела следует и судом установлено, что 15 февраля 2022 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, ответчик намерена была продать истцу, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, общей площадью 32,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , а ФИО1 намерен был ее купить за 2 530 000 рублей. (л.д.12-13)

Пунктом 2.2.1 названного договора предусмотрено, что покупатель (ФИО1) принимает на себя обязательство подписать с продавцом (ФИО2) основной договор купли-продажи в срок до 28 февраля 2022 г. включительно.

В момент подписания предварительного договора истец передал ответчику задаток в счет купли-продажи указанной выше квартиры в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Задаток был ответчиком получен, что подтверждается п. 3.1 предварительного договора купли-продажи и рукописной записью и подписью ответчика в разделе 9 предварительного договора купли-продажи. (л.д.12-13)

Остальную сумму в размере 2 480 000 рублей истец должен был передать ответчику в момент подписания основного договора купли-продажи (п. 3.1 договора).

Пунктами 4.3, 4.4 предварительного договора предусмотрено, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине Продавца (ФИО2) он обязан возвратить Покупателю (ФИО1) переданную им по настоящему договору сумму (а именно задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей) в двойном размере. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить Стороне причиненные этим убытки.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере, ввиду неисполнения предварительного договора продавцом, истец указал, что в оговоренный в предварительном договоре срок истец и ответчик не заключили основной договор купли-продажи квартиры по вине ответчика.

Принятые на себя обязательства по сбору и подготовке документов необходимых для заключения основного договора купли-продажи ответчик не исполнила. (пункт 2.1.1 предварительного договора). Доказательств обратного суду не представлено.

Предложений о переносе срока заключения основного договора купли-продажи и/или о его досрочном расторжении истец от ответчика не получал. Доказательств обратного суду не представлено.

11 марта 2022 г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о возврате переданной 15 февраля 2022 г. в счет купли-продажи суммы задатка в двойном размере, то есть в размере 100 000 рублей. (л.д.14,15)

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

И аванс, и задаток равным образом выполняют платежную функцию, в связи с чем при расторжении договора подлежат возврату стороне, уплатившей его (пункт 4 ст. 453 ГК РФ). Обеспечительную функцию, состоящую в неблагоприятных финансовых последствиях при незаключении договора по вине одной из сторон, выполняет только задаток, соглашение о котором должно быть ясным и недвусмысленным образом сформулировано и заключено сторонами - участниками соглашения. Пунктом 2 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Между тем, как усматривается из предварительного договора, стороны лишь назвали переданную покупателем продавцу денежную сумму в размере 50 000 рублей задатком, не оговорив правовые последствия выдачи и принятия платежа в качестве задатка. В самом договоре отсутствует ссылка на регулирующие задаток правовые нормы.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стороны при расторжении предварительного договора специально определили правовое содержание переданной покупателем продавцу денежной суммы, устранив, таким образом, возможные сомнения на этот счет.

Установив на основании представленных доказательств не исполнение требования истца о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств ответчиком и отсутствие заключения основного договора между сторонами, а также прекращение предварительного договора, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания у ответчика для удержания денежных средств, оплаченных истцом по предварительному договору, в размере 50 000 руб., в связи с чем данная сумма подлежит возврату истцу в двойном размере (100 000 руб.).

Рассматривая требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд приходит к следующему.

В установленный предварительным договором купли-продажи срок - до 28.02.2022 включительно основной договор купли-продажи заключен не был, никто из сторон не направил другой стороне предложение заключить основной договор, стороны также не пришли к соглашению о пролонгации установленного предварительным договором срока для заключения основного договора.

Таким образом, с 01.03.2022 обязательства, предусмотренные предварительным договором от 15.02.2022, прекратились, в связи с чем у суда не имеется оснований для признания указанного договора расторгнутым, удовлетворение указанных требований не влечет восстановление каких-либо нарушенных прав истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб., как связанные с рассмотрением дела и подтвержденные документально.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо ИП ФИО3 о признании прекратившим действие (прекращенным) предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка и судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт РФ № в пользу ФИО1 (паспорт РФ серии №) денежные средства в размере 100 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья

Текст мотивированного решения суда изготовлен 06.09.2022 года.