Дело №2-709/2025

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2025 года, г. Добрянка

Добрянский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дьяченко М.Ю.

при секретаре Белослудцевой А.С.

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации ФИО3 муниципального округа о признании недействительным расчета арендной платы,

установил:

Истец обратилась в суд к ответчику с иском о признании недействительным расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в части установления коэффициента видов использования земель и категории арендаторов в значении 100,0, а также в установлении размера арендной платы в годовом исчислении в размере <данные изъяты>. Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и администрацией ФИО3 муниципального района был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ей был передан в аренду земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, распложенный по <адрес>, сроком на 5 лет, то есть по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. срок договора аренды продлен по ДД.ММ.ГГГГ. Целевым и разрешенным видом использования земельного участка является для размещения автозаправочной станции. На дату заключения договора аренды размер арендной платы за участок в годовом исчислении составлял <данные изъяты>. В течение срока действия договора, в связи с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции размер арендной платы постепенно увеличивался, в соответствии с расчетом на 2024 год размер арендной платы за участок в годовом исчислении составил <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком в адрес истца направлен расчет арендной платы на 2025г., согласно которому размер арендной платы за участок в годовом исчислении составил <данные изъяты>. Из расчета арендной платы следует, что ответчик вместо примененного при заключении и исполнении договора аренды коэффициента видов использования земель и категорий арендаторов 6,0 применил коэффициент 100, что и привело к существенному увеличению размера арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она выразила несогласие с представленным расчетом арендной платы за 2025 год с применением коэффициента 100, в ответ на которую ответчик со ссылкой на положения пп.2 п.3 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона пермского края от 07.04.2010г. №-ПК, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», указал, что точная сумма арендной платы определяется, исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Таким образом, арендная плата по договору, заключаемому с функциональным органом местного самоуправления, является регулируемой и в соответствии со ст.614 ГК РФ имеет законодательно определенный порядок исчисления, вследствие чего размер арендной платы определяется не формулой, законом <адрес> №-ПК, которым могут устанавливаться различные субметоды расчета арендной платы. Как указал ответчик, изменение суммы арендной платы связано с корректным применением коэффициента видов разрешенного использования, который для земельных участок разрешенного вида использования для размещения автозаправочной станции, автомоек, автостоянок, автосервисов, шиномонтажа составляет 100. Истец не согласна с расчетом арендной платы, поскольку по условиям договора аренды земельного участка арендная плата устанавливалась не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Стороны договора согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета с использованием коэффициента 6,0. При этом формула расчета арендной платы, установленная законом и договором, предусматривает постоянную и переменную части. Нормативные акты, в соответствии с которыми произведен расчет арендной платы за 2025г. и на которые ссылается ответчик, не изменялись относительно применения при расчетах в остальные периоды на 2018-2024 годы. С момента заключения договора аренды до настоящего времени каких-либо изменений в указанные нормативно-правовые акты не вносились, в связи с чем оснований для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы на основании пункта 3.2 договора аренды не имелось. У ответчика отсутствовали предусмотренные законом и договором аренды основания для пересмотра в одностороннем порядке размера арендной платы, обусловленного изменением других составных частей формулы, содержащейся в части 2 ст.9 закона <адрес> №-ПК, кроме коэффициента индексации ставок арендной платы с учетом инфляции. Фактически предоставленный в аренду земельный участок с разрешенным видом использования для размещения АЗС не может быть использован по целевому назначению в силу прямого законодательного запрета, установленного ст.37 ГрК РФ, Правилами землепользования и застройки <адрес>, поскольку на момент его предоставления земельный участок находился в территориальной зоне сельскохозяйственных угодий, а возможность возведения на нем сооружений, совместно с которыми арендатор мог бы использовать земельный участок по его целевому назначению, условиями договора аренды не предусмотрено. О фактическом несоответствии предоставленного в аренду земельного участка его целевому назначению, указанному в договоре аренды, на момент его заключения знали обе стороны сделки, равно как знали о том, что истец не осуществляет и не может осуществлять предпринимательскую деятельность на арендуемом земельном участке, а также о том, что материалами территориального планирования не предусмотрено внесение каких-либо изменений относительно территориальной зоны, к которой отнесен земельный участок. Оснований для определения размера арендной платы в соответствии с положениями <адрес> от 07.04.2010г. №-ПК с применением коэффициента 100 как для земельный участков, используемых для размещения АЗС, автомойки, автостоянки, автосервиса, шиномонтажа, на дату заключения договора аренды не имелось. Очевидно, что истец, заведомо зная о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и невозможности получения дохода от использования земельного участка в размере, который делал бы экономически обоснованным именно такой размер арендной платы, не стала бы заключать договор аренды на данных условиях.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании на иске настаивает, в своих объяснениях подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении. Также пояснил, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, на котором расположена автозаправочная стация. Обязательным условием для использования принадлежащего истцу земельного участка и расположенного на нем имущества являлось наличие территории для стоянки автотранспорта, ожидающего очереди для заправки, в связи с чем ею было принято решение об аренде смежного земельного участка кадастровым №. Однако, автозаправочная станция и земельные участки в соответствии с установленной категорией и видом разрешенного использования истцом не используются, деятельность по эксплуатации и обслуживанию автозаправочной станции не ведется. Истцом было принято решение о продаже принадлежащего ей земельного участка и расположенных на нем объектов автозаправочной станции, но без арендуемого земельного участка, подлежащего использованию для стоянки транспортных средств этого сделать невозможно.

Ответчики в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по <адрес>, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и иного специального назначения, с определением вида разрешенного использования для размещения автозаправочной станции. Правообладателем земельного участка является ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.37-41).

Согласно Правилам землепользования и застройки <адрес>, утвержденным Постановлением администрации ФИО3 городского округа от ДД.ММ.ГГГГ. №, земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне транспортной инфраструктуры (Т) (л.д.68-71).

ДД.ММ.ГГГГ. между арендодателем <данные изъяты> ФИО3 муниципального района», действующего от имени и по поручению администрации ФИО3 ФИО3 муниципального района, и арендатором ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого на основании постановления администрации ФИО3 муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по <адрес>, для размещения автозаправочной станции. Договор аренды заключен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 3 договора аренды земельного участка предусмотрены условия об арендной плате. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за VI квартал – до 15 числа текущего года оплаты. Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, <адрес>, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление размераарендной платы, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. В случае изменения размера арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с указанием нового размера арендной платы и реквизитов для оплаты. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

В приложениях к договору аренды приведены расчеты арендной платы за период пользования арендатором земельным участком с кадастровым № с ДД.ММ.ГГГГ

Сведения о правах ФИО2 на земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по <адрес>, с разрешенным видом использования для размещения автозаправочной станции передан арендатору ФИО2 по акту приема-передачи земельного участка (л.д.15-21).

ДД.ММ.ГГГГ. был составлен градостроительный план земельного участка с кадастровым № (л.д.24-25).

ДД.ММ.ГГГГ. на основании постановления администрации ФИО3 городского округа между <данные изъяты> ФИО3 городского округа, действующего от имени и по поручению администрации ФИО3 городского округа, и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № об увеличении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Все остальные условия договора аренды земельного участка остаются прежними (л.д.28, 29).

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> ФИО3 муниципального округа <адрес> в адрес ФИО2 уведомление о внесении арендных платежей за 2025г.

Из приложенного к уведомлению расчета арендной платы на 2025 год усматривается, что он произведен с учетом площади земельного участка <данные изъяты> кв.м, ставки земельного налога <данные изъяты> руб./кв.м, коэффициента видов использования земель и категории арендаторов 100, коэффициента индексации ставок арендной платы <данные изъяты>. Таким образом, размер платы в годовом исчислении составил <данные изъяты>. (л.д.22).

ФИО2 направила претензию о несогласии с суммой арендной платы за 2025г., а также применением арендодателем коэффициента видов использования земель и категории арендаторов 100, указывает, что за весь период действия договора аренды какие-либо изменения в части исчисления арендной платы за пользование земельными участками в нормативно-правовые акты не вносились, в связи с чем, по мнению арендатора, у арендодателя отсутствовали предусмотренные законом и договором основания для одностороннего увеличения арендной платы на 2025 год более чем в 18 раз, за исключением переменных составных частей (ставка земельного налога, коэффициент индексации ставок арендной платы). Также заявитель полагает, что применение коэффициента видов использования земель и категории арендаторов 100 при расчете арендной платы не соответствует фактическому использованию земельного участка (л.д. 30-31).

В ответ на претензию ФИО2 <данные изъяты> ФИО3 муниципального округа <адрес> в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ. сообщило, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется положениями <адрес> от 07.04.2010г. №-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по оглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Изменение суммы арендной платы связано с корректным применением коэффициента видов разрешенного использования и категории арендаторов, ранее применявшийся коэффициент 6,0 предусмотрен исключительно для земельных участков с видом разрешенного использования, предполагающим их использование под нужды нефтяной, топливной и газовой промышленности. Вид разрешенного использования земельного участка для размещения автозаправочной станции подразумевает использование более корректного коэффициента при расчете арендной платы 100, применяемый для АЗС, автомоек, автостоянок, автосервисов, шиномонтажа, то есть для объектов бизнеса, осуществляющих обслуживание автомобилей. Обращает внимание на то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым № расположена часть здания автозаправочной станции с кадастровым № в виде асфальтированной автостоянки площадью <данные изъяты> кв.м, что явилось основанием для предоставления ФИО2 земельного участка в аренду без торгов, как собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. В соответствии с приложением к <адрес> №-ПК коэффициент видов разрешенного использования категорий арендаторов в отношении земельных участков, предоставленных для размещения автостоянок, установлен в размере 100, как и для автозаправочных станций (л.д.32-33).

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно правовой позиции в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 указанного постановления Пленума).

Порядки определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), предоставленные в аренду без торгов, а также платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7, подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон 604-ПК).

В соответствии со ст.2 вышеназванного Закона 604-ПК если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, арендная плата за земельный участок вне границ населенных пунктов определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовый размер арендной платы рассчитывается от земельного налога для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, действующего в 2005 году, определенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 11.10.1991г. № «О плате за землю», с учетом коэффициента видов использования земель и категорий арендаторов и коэффициента индексации ставок арендной платы, установленного в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Базовые размеры арендной платы устанавливаются для земельного участка в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Базовые размеры арендной платы устанавливаются в расчете на год на единицу площади земельного участка по видам использования земель и категориям арендаторов.

Пересмотр размера арендной платы осуществляется в связи с инфляцией не чаще одного раза в год. При этом учет инфляции производится путем умножения размера арендной платы на коэффициент индексации.

С 2015 года коэффициент индексации, применяемый при расчете базового размера арендной платы за земельные участки вне границ населенных пунктов, рассчитывается по следующей формуле: Кn = Кn-1 x I%n, где Кn - коэффициент индексации, применяемый при расчете базового размера арендной платы за земельные участки вне границ населенных пунктов в n-м году; n - год применения коэффициента индексации; Кn-1 - коэффициент индексации, применяемый при расчете базового размера арендной платы за земельные участки вне границ населенных пунктов в году, предшествующем n-ому году; I%n - прогнозное значение размера инфляции в регионе, определяемого данными сценарных условий для формирования вариантов развития экономики <адрес> и основных показателей прогноза социально-экономического развития <адрес> на очередной n-й финансовый год и плановый период.

Пересмотр годового размера арендной платы, определенного в соответствии с частями 10, 11 настоящей статьи, осуществляется только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Базовые размеры арендной платы (БР) рассчитываются по следующей формуле:

БР = СЗН x К1 x Кn, где БР - базовый размер арендной платы в расчете на год, руб./кв. м; СЗН - ставка земельного налога, действующая в 2005 году, руб./кв. м; К1 - коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов; Кn - коэффициент индексации ставок арендной платы.

Коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов (К1) - комплексный показатель, учитывающий как целевое использование земель, так и вид деятельности арендатора.

Коэффициенты видов использования земель и категорий арендаторов утвердить согласно приложению к Закону.

В соответствии с приложением к указанному Закону 604-ПК коэффициент видов использования земель при расчете арендной платы за земельный участок для АЗС, автомойки, автостоянки, автосервис, шиномонтаж, составляет 100.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. владеет и пользуется земельным участком с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящимся по <адрес> расположенный на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенного вида использования для размещения автозаправочной станции.

Указанный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов, поскольку на нем частично расположено здание с кадастровым № автозаправочная станция. Следовательно, арендная плата по договору, заключаемому с органом местного самоуправления, является регулируемой в соответствии со ст.614 ГК РФ, пункта 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., размер ее определяется в соответствии с законом 604-ПК.

При таких обстоятельствах, при расчете размера арендной платы за 2025 год ответчик правомерно применил формулу базового размера арендной платы, а также соответствующий показатель К1 коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов 100, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, расчет базового размера арендной платы за пользование земельного участка выглядит следующим образом: (<данные изъяты>

Вопреки утверждениям искового заявления, такой расчет арендной платы соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, величина коэффициента видов земель и категории арендаторов в договоре аренды не прописана, поскольку данный показатель установлен законодательством, его размер может изменяться лишь в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, и установлению соглашением сторон договора не подлежит. В этой связи доводы истца относительно несогласия с применением коэффициента видов земель и категории арендаторов 100, по мнению суда, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего порядок установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Действия ответчика не противоречат условиям заключенного договора аренды и не являются односторонним изменением условий договора аренды, так как изменение коэффициента при расчете арендной платы по сравнению с коэффициентом, который применялся ранее, связано с приведением расчета арендной платы в соответствие с действующим законодательством, которым установлен коэффициент видов использования земель (К1) равный 100, применяемый для земельных участков, расположенных вне границ населенных пунктов разрешенного вида использования для АЗС, автомойки, автостоянки, автосервис, шиномонтаж, который с момента заключения договора аренды с истцом не менялся.

Обстоятельство того, что в настоящее время земельный участок не используется, объекты автозаправочной станции не эксплуатируются, не освобождают истца от обязанности внесения арендной платы в соответствии с действующим законодательством и договором аренды.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2 к администрации ФИО3 муниципального округа о признании недействительным расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. на 2025 год в части установления коэффициента вида использования земель и категории арендаторов в значении 100,0, в также в части установления размера арендной платы в годовом исчислении в размере <данные изъяты>. – отказать.

На решение суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Добрянский районный суд <адрес>.

Судья (подпись)

<данные изъяты>

<данные изъяты>