Решение по делу № 2-960/2022 от 16.08.2022 - о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества нежилого здания.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2022 года г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе

председательствующего судьи Зыковой А.Ю.,

при секретаре Гордеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0033-01-2022-000873-18 (2-960/2022) по иску товарищества собственников недвижимости «Бизнес-Центр на ФИО4» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества нежилого здания,

установил:

в Куйбышевский районный суд г. Иркутска обратилась товарищество собственников недвижимости «Бизнес-Центр на ФИО4» (далее – ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4») с иском к ФИО1, в обоснование которого с учетом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ указано, что ответчик ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, площадью 58,4 кв.м, с <дата>; с кадастровым номером <номер>, площадью 61,2 кв.м, с <дата>; с кадастровым номером <номер>, площадью 58,5 кв.м, с <дата>. Содержание и обслуживание нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, осуществляет ТСН «Бизнес–Центр на ФИО4». Ответчик не исполняет надлежащим образом обязательства по оплате коммунальных услуг и по содержанию общего имущества. Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 01.03.2022 составляет <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. – за коммунальные услуги, <данные изъяты> руб. – за содержание общего имущества. ФИО1 должным образом не выполняет обязательства по оплате коммунальных платежей и содержания общего имущества многоквартирного дома. Тарифы на оказываемые коммунальные услуги и содержание общего имущества нежилого здания установлены решениями общих собраний и правлением ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», где присутствовали сособственники нежилых помещений, количество голосов которых составляет квалифицированное большинство для принятия соответствующих решений, и указанные решения не были обжалованы и не признаны незаконными. Истец указывает, что между собственником нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 61,2 кв.м, расположенного в нежилом здании «Бизнес-центр на ФИО4», ФИО1 и истцом заключен договор <номер> от <дата> на содержание и ремонт общего имущества в нежилом здании, согласно п.2.4.6, 2.4.7 которого, ответчик обязался нести бремя содержания общего имущества, своевременно оплачивать взносы и обязательные платеж, а также согласно п.5.1 собственник производит оплату за коммунальные услуги, управление (содержание) и капитальный ремонт общего имущества в нежилом здании. В отношении помещений с кадастровыми номерами <номер>, <номер>, находящихся в собственности ФИО1, договоры на содержание и ремонт общего имущества ответчик заключать отказалась. Факт не заключения ответчиком с управляющей компанией письменного договора, как обоснование отсутствие между ними договорных отношений, не может являться основанием для неуплаты жилищно-коммунальных и иных платежей, поскольку в соответствии с п.3 ст. 438 ГК РФ сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные, не освобождает ответчика от исполнения обязанности по оплате фактически оказанных коммунальных услуг и оказанные управляющей компанией собственникам помещений. Обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

На основании изложенного, с учетом уточнений в прядке ст. 39 ГПК РФ истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» задолженность по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества нежилого здания в общем размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. за вынесение судебного приказа, расходы по оплате госпошлины в размере 3 300,76 руб. за подачу искового заявления в суд, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

В судебное заседание представитель ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» ФИО2, действующий на основании доверенности <номер> от <дата>, не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебных заседаниях заявленные требования поддержал по доводам, указанным в иске, настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности от 14.03.2022, реестровый номер <номер>, представитель ответчика ФИО1 Ещенко К.А., действующая на основании доверенности от 11.08.2022, реестровый <номер>, не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. В имеющихся в материалах дела возражениях просили в удовлетворении заявленных ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» требований отказать в силу следующего. Ответчик не был извещен о проведении общих собраний, на которых утверждались тарифы коммунальных платежей, решения собраний в общедоступных источниках не размещались. Кроме того, указанные тарифы приняты и утверждены решением правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», однако вопросы об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относятся к исключительной компетенции общего собрания участников товарищества, соответственно, решение об утверждении тарифов правлением товарищества является ничтожным. Кроме того, истец не выполняет обязанности по содержанию общего имущества, места общего пользования находятся в недопустимом санитарном и техническом состоянии, в связи с чем, у ответчика отсутствует возможность использовать свои помещения по назначению и на свое усмотрение, в частности потенциальные арендаторы отказываются арендовать помещения. Для разных собственников помещений тарифы разняться. В расчете тарифа коммунальных платежей на 01.01.2020 к договору о совместном содержании ремонте общего имущества в административном здании заложены расходы на коммунальные платежи, которые ответчик не потребляет, но истец понуждает ответчика их оплачивать. На общем собрании прияты решения, не включенные в повестку дня.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие извещенных, но не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По правилам ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, площадью 58,4 кв.м, право собственности зарегистрировано <дата> (выписка из ЕГРП от <дата> <номер> ); нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, площадью 61,2 кв.м, право собственности зарегистрировано <дата> (выписка из ЕГРП от <дата> <номер>); нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, площадью 58,5 кв.м, право собственности зарегистрировано <дата> (выписка из ЕГРП от <дата> <номер>).

В целях управления нежилым зданием, расположенным по адресу: <...>, создано ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» (п. 1.1. Устава, утв. собранием участников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4, оформленного протоколом № 1 от 28.10.2014), ТСН «Бизнес-центр на ФИО4» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 21.11.2014, ОГРН <***>.

Согласно п. 8.1 Устава ТСН «Бизнес-центр на ФИО4», утвержденного протоколом № 1 от 28.10.2014 собрания участников ТСН «Бизнес-центр на ФИО4», высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества. Вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСН, определены в п.8.2 Устава.

Исполнительным органом товарищества является правление товарищества (п. 9.1 Устава). Правление товарищества вправе принимать решение по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания собственников недвижимости и компетенции Общего собрания членов Товарищества (п.9.2 Устава).

<дата> между ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» и ФИО1 заключен договор № 18/8/28 о совместном содержании и ремонте общего имущества а административном нежилом помещении, в соответствии с которым стороны объединяются для совместного управления общим имуществом в административном нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (п. 1.1); стороны несут совместные расходы по содержанию и ремонту общего имущества в здании (п. 1.2.); по договору Товарищество за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления зданием деятельность (п. 1.3).

Пунктом 2.4.6. данного договора предусмотрено, что собственник обязан нести бремя содержания общего имущества в здании. Согласно п. 2.4.7. договора он также обязан оплачивать взносы и обязательные платежи (до 10 числа текущего месяца за прошедший месяц).

Согласно пункту 5.1. договора собственник производит оплату в рамках договора за следующие работы и услуги: коммунальные услуги (п. 5.1.1.); коммунальные услуги, расходуемые общим имуществом (п. 5.1.2.); управление здание (п. 5.1.4.); капитальный ремонт общего имущества здания (п. 5.1.5.).

Согласно п. 5.4. договора размер платы за содержание и ремонт общего имущества здания определяется на заседании Правления в зависимости от стоимости работ и услуг, включенных в договор. Размер платы за управление зданием устанавливается приложением к настоящему договору.

Приложением № 2 к договору о совместном содержании и ремонте общего имущества в административном нежилом здании является смета ежемесячного сбора для члена ТСН. Из которой усматривается, что ежемесячный платеж составляет 54,3 руб. /1 кв.м. Данная смета утверждена решением правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» от 10.12.2017.

Из представленной в материалы гражданского дела справки о задолженности по коммунальным услугам собственника помещения ФИО1 кадастровый номер помещения <номер> усматривается, что по состоянию на 01.03.2022 согласно акта сверки взаимных расчетов задолженность ФИО1 составляет <данные изъяты> руб. Из акта сверки следует, что начиная с 30.04.2020 по 28.02.2022 оплата не производилась.

Задолженность ФИО1 по коммунальным услугам за недвижимое помещение с кадастровым номером <номер> по состоянию на 01.03.2022 составляет <данные изъяты> руб. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.04.2020 по 01.03.2022 оплат не поступало.

По договору № 18/8/28 от 28.08.2018, заключенному между ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» и ФИО1, в отношении жилого помещения с кадастровым номером <номер> у ФИО1 имеется задолженность по состоянию на 01.03.2022 в размере <данные изъяты> руб., в том числе: за коммунальные услуги – <данные изъяты> руб., за содержание общего имущества и придомовой территории – <данные изъяты> руб. Из акта взаимных расчетов следует, что оплата коммунальных услуг ФИО1 вносилась нерегулярно и в недостаточном объеме, с ноября 2020 года оплата производится перестала.

Из протокола № 1 общего собрания собственников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» от 14.11.2016 усматривается, что ФИО5 к началу 2017 года поручено пересчитать коммунальные взносы в связи с изменениями тарифов ЖКХ и другими изменениями. Вместе с тем, данный вопрос в повестку дня включен не был.

Решением правления от 28.07.2017 утверждена тарифная ставка коммунальных платежей из расчета 54,3 руб./кв.м.Судом установлено, что решением правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», оформленным протоколом от 29.12.2019, принят тариф коммунальных платежей с 01.01.2020 в сумме 61,24 руб. за 1 кв.м офисных помещений, тариф коммунальных платежей с 01.01.2020 в сумме <данные изъяты> руб. за 1 парковочное место в подвальном помещении.

Из искового заявления, справок о задолженности следует, что ответчик исполняет обязанности по оплате за коммунальные услуги и содержание общего имущества ненадлежащим образом, задолженность на <дата> составила <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. – за коммунальные услуги, <данные изъяты> руб. – за содержание общего имущества, из расчета тарифа за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. площади помещения.

Согласно протоколу № 1 общего собрания собственников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» от 16.01.2019, по инициативе председателя товарищества Г. 16.01.2019 проведено общее собрание собственников нежилых помещений монолитно-каркасного здания с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>.

По итогам голосования общем собрании собственников принято, в том числе следующее решение, оспариваемое ответчиком: поручить Г. до конца 2019 года пересчитать коммунальные взносы в связи с изменением тарифов ЖКХ, и другими изменениями, а членам правления утвердить новые коммунальные платежи.

29.12.2019 в соответствии с протоколом № 1 Общего собрания собственников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» от 16.01.2019 состоялось собрание правления товарищества, о чем был составлен протокол от 29.12.2019. Решением правления принят новый тариф коммунальных платежей с 01.01.2020 в сумме 61,2 руб. за 1 кв.м офисных помещений (п.1); принят новый тариф коммунальных платежей с 01.01.2020 в сумме 600 руб. за 1 парковочное место в подвальном помещении (п.2).

Стороной ответчика заявлены возражения о ничтожности решений общего собрания собственников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», оформленного протоколом № 1 от 16.01.2019, решения правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», оформленного протоколом от 29.12.2019, на которых основаны требования истца, в том числе связанные с их принятием по вопросу, не включенному в повестку дня по основанию п. 1 ст. 181.5 ГК РФ, а также принятию по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п.3 ст.181.5 ГК РФ).

Рассматривая доводы ответчика о ничтожности указанных решений общего собрания, а также решений правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», принятого на основании решений общего собрания собственников, суд исходит из следующего.

Согласно ст.181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Как следует из разъяснений, данных судам в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В частности, к решениям собраний относятся решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ, и разъяснениями, данными в пункте 106 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным. По смыслу статей 56 ГПК РФ суд по собственной инициативе выносит на обсуждение сторон вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности.

Пунктом 1 статьи 181.5 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Пунктом 3 статьи 181.5 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Из имеющегося в материалах дела протокола № 1 общего собрания собственников ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» от 14.11.2016 усматривается, что в повестку дня общего собрания включены вопросы: отчет председателя правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», избрание председателя ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», избрание членов правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4», избрание членов ревизионной комиссии. Иные вопросы в повестку дня включены не были. Кворум данного собрания составил 83,2%.

Согласно протоколу № 1 от 16.01.2019 общего собрания собственников ТСН «Бизнес-центр на ФИО4» в повестке дня общего собрания собственников товарищества, проводимого 16.01.2019, по инициативе председателя Г., отражен вопрос об избрании Правления ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4». Иные вопросы в повестке дня, которые подлежали обсуждению собственниками, в частности, о рассмотрении изменения коммунальных взносов в связи с изменением тарифов ЖКХ, не отражены. В собрании не принимали участие все собственники нежилых помещений монолитно-каркасного здания с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, кворум составил всего 73,32% от общего числа голосов собственников нежилых помещений в здании.

С учетом имеющихся данных о кворуме собраний суд приходит к выводу, что о том, какие вопросы подлежали обсуждению на собрании собственниками, не было известно всем собственникам здания.

При таких обстоятельствах, в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 181.5 ГК РФ, принятые собственниками нежилых помещений решения по вопросу изменения размера коммунальных взносов, не включенным в повестку дня, ничтожны.

Доказательств принятия иных решений об установлении размера коммунальных платежей высшим органом управления товарищества, которые могли быть положены в основу расчета задолженности по оплате коммунальных услуг, материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 1 ст. 123.14 ГК РФ к исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Согласно п. 8.2 Устава к исключительной компетенции Общего собрания членов ТСН относится установление размера обязательных платежей и взносов для членов Товарищества (пп.10).

Из вышеуказанных норм права следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны товариществ собственников недвижимости в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

При таких обстоятельствах, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ, принятые правлением ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» решения по вопросу изменения размера коммунальных взносов, относящемуся к исключительной компетенции общего собрания собственников, ничтожны.

Согласно разъяснениям, данным в п. 119 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожное решение собрания недействительны с момента их принятия (пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ).

Таким образом, решение общего собрания, оформленное протоколом № 1 от 14.11.2016, решение общего собрания, оформленное протоколом от 19.01.2019, а также решения правления ТСН от 28.07.2017 и 29.12.2019 ничтожны в указанной части с момента их принятия.

Довод стороны истца о том, что в состав Правления входит большинство собственников нежилых помещений, основан на неверном толковании действующих норм права, в связи с чем, судом отклоняется.

Оценивая установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что у истца отсутствуют основания для обращения в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей в заявленном размере, рассчитанной на основании ничтожных решениях собраний и правления.

Таким образом, требования ТСН «Бизнес-Центр на ФИО4» о взыскании с ФИО1 задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества нежилого здания в общем размере <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований истца настоящим решением суда отказано, требования о возмещении судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования товарищества собственников недвижимости «Бизнес-Центр на ФИО4» о взыскании с ФИО1 задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества нежилого здания в общем размере <данные изъяты> руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение одного месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья А.Ю. Зыкова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 15 октября 2022 года