К делу №

УИД: 23RS0№-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 04 декабря 2025 года

Кропоткинский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего Щербакова В.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО3,

представителя Ответчика ООО «Радиострой» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Радиострой» о признании отсутствующим права собственности на часть нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Радиострой» об уточнении общей площади нежилого помещения, исключения части помещения из общей площади нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником нежилого помещения № на первом этаже пятиэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:44:0503001:5375 общей площадью 174.8 кв.м, состоящее из встроенного нежилого помещения общей площадью 88.7 кв.м и подвала площадью 86.1 кв.м.

Вышеуказанное нежилое помещение принадлежит ФИО1, на праве собственности на основании Соглашения (Договора) об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ООО «Радиострой» является управляющей компанией многоквартирного <адрес> в <адрес>, на основании договора управления многоквартирным домом, в связи с чем является уполномоченным представителем собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

При изучении справочной информации по объектам недвижимости в отношении помещений, входящих в состав многоквартирного дома, а также сведений указанный в выписке из ЕГРН ФИО1, было обнаружено образование подвального помещения в составе нежилого помещения с кадастровым номером 23:44:0503001:5375 общей площадью 86.1 кв.м., зарегистрированном за мной на праве индивидуальной собственности.

Из технического паспорта многоквартирного дома по состоянию на года следует, что нежилое помещение подвал общей площадью 86.1 кв.м в составе многоквартирного дома не выделялось как отдельное нежилое помещение, ранее в указанном подвальном помещении располагалась столовая.

Ранее предыдущим собственником нежилого помещения было образовано и поставлено на кадастровый учёт спорное нежилое помещение.

Таким образом, общая площадь подвального помещения вошла в общую площадь встроенного нежилого помещения расположенного на первом этаже многоквартирного дома и составила 174.8 кв.м.

При этом, спорное нежилое помещение не может находиться в индивидуальной собственности, так как оно является общим имуществом многоквартирного дома и в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома ввиду следующего: подвальное помещение в силу закона отнесено к общему имуществу; в спорном нежилом помещении располагаются инженерные коммуникации многоквартирного дома, к которым требуется открытый постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения.

В ходе судебного разбирательства представителем истца исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнены на требования о признании права отсутствующим на подвальное помещение.

Представитель истца ФИО1, по доверенности ФИО3, в судебном заседании на удовлетворении уточнённых исковых требований настаивал, просил их удовлетворить.

Представитель Ответчика ООО «Радиострой» по доверенности ФИО4, в судебном заседании представил возражение на заявленные исковые требования, при вынесении решения, полагался на усмотрение суда.

Представитель межмуниципального отдела по Гулькевичскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, представил в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором просил вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд, изучив письменные материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, исходя из принципа состязательности сторон приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции Российской Федерации.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов гражданского дела установлено, что ФИО1, является собственником нежилого помещения № на первом этаже пятиэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:44:0503001:5375 общей площадью 174.8 кв.м, состоящее из встроенного нежилого помещения общей площадью 88.7 кв.м и подвала площадью 86.1 кв.м.

Указанное нежилое помещение принадлежит Истцу на праве собственности на основании Соглашения (Договора) об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ООО «Радиострой» является управляющей компанией многоквартирного <адрес> в <адрес>, на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и договора на управление, содержание и техническую эксплуатацию многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем является уполномоченным представителем собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Из технического паспорта многоквартирного дома следует, что нежилое помещение подвал общей площадью 86.1 кв.м в составе многоквартирного дома не выделялось как отдельное нежилое помещение, ранее в указанном подвальном помещении располагалась столовая.

Ранее предыдущим собственником нежилого помещения было образовано и поставлено на кадастровый учёт спорное нежилое помещение.

В соответствии со статьёй 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из представленных в материалы гражданского дела доказательств, а также пояснений представителя ООО «Радиострой» нежилое помещение подвал исходя из его технических характеристик и назначения является общим имуществом, поскольку имеет инженерные сети и коммуникации многоквартирного дома.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума №) был введён такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума № в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтённого в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023).

В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Поскольку, техническая документация указывает, что нежилое помещение подвал предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а доступ к подвалу имеется только через нежилое помещение истца, в целях предотвращения аварий, поломок, а также необходимости проведения профилактических осмотров, собственник помещения обязан предоставлять такой доступ представителям ресурсоснабжающих предприятий, а также управляющей компании.

Поскольку включение в общую площадь нежилого помещения подвала, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома нарушает права истца, поскольку необоснованно возлагает на последнего бремя содержания в виде налоговых отчислений, оплаты коммунальных услуг на содержание помещений многоквартирного дома, суд полагает, что способ защиты права избран истцом верно, а исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Радиострой» о признании отсутствующим права на часть нежилого помещения удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на подвал общей площадью 86.1 кв.м входящим в состав нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым 23:44:0503001:5375, общей площадью 174.8 кв.м.

Исключить подвал площадью 86.1 кв.м из общей площади нежилого помещения 174.8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым 23:44:0503001:5375.

Указать, что настоящее решение суда служит основанием для внесения сведений (регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:44:0503001:5375 в части изменения площади с 174.8 кв.м на 88.7 кв.м, без предоставления дополнительных документов.

Указать, что настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости в раздел «Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место» в части исключения из раздела «Подвала №».

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на нежилое помещение - подвал площадью 86.1 кв.м, входящим в состав нежилого помещения площадью 174.8 кв.м, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым 23:44:0503001:5375.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Кропоткинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Председательствующий Щербаков В.Н.