УИД: 66OS0000-01-2021-001408-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

05 сентября 2022 года

Номер производства № 3а-480/2022

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-480/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСР. Урал» (ИНН <***>) к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», с участием заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСР. Урал» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, уточнив которое просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <№> по основанию установления рыночной стоимости по состоянию на 05 ноября 2020 года. В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет об оценке № 21/10-17 от 03 декабря 2021 года (далее – Отчет), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Квадрат - Е» К.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО1 направлен отзыв, в котором вопроса об удовлетворении заявленных административным истцом требований оставляет на усмотрение суда.

Представителем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу ФИО2 направлен отзыв, в котором подтверждены дата определения и размер кадастровой стоимости земельных участков.

Представителем ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 направлен отзыв, в котором указано, что Отчет является недопустимым доказательством, так как составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству представителя административного истца ФИО4 определением суда 17 мая 2022 год была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Р. (ООО «Консалтинг Групп»). Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <№> по основанию на 05 ноября 2020 года.

15 июня 2022 года в адрес суда поступило заключение эксперта от 14 июня 2022 года.

26 июля 2022 года в адрес суда от представителя ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 поступили возражения на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту ООО «Смарт Финанс» П.; в случае отказа в назначении повторной экспертизы, представитель административного ответчика просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО4, который заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размерах их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» - о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили.

Протокольным определением от 05 сентября 2022 года суд возобновил производство по административному делу.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, допросив в судебном заседании эксперта Р., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

-с кадастровым номером <№>, общей площадью 5 359 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотой до 100м.), адрес: <адрес>;

-с кадастровым номером <№>, общей площадью 12 695 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотой до 100м.), адрес: <адрес>.

Актуальная кадастровая стоимость земельных участков определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки».

В частности, из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости видно, что по состоянию на 05 ноября 2020 года:

-кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена в размере 52496067, 33 руб.,

-кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена в размере 124358569, 65 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 февраля 2021 года.

Административный истец в силу положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении указанных выше земельных участков обязан уплачивать налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога, в связи с чем, он вправе обратиться за защитой нарушенного прав.

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику общества с ограниченной ответственностью «Квадрат - Е» К. за составлением Отчета, согласно которому по состоянию на 05 ноября 2020 года:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена в размере 21431000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена в размере 50767000 руб.

Представитель ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункт 23 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных земельных участков и в целях устранения возникших сомнений у административного ответчика и суда, определением Свердловского областного суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Р. (ООО «Консалтинг Групп»).

Согласно заключению от 14 июня 2022 года, подписанного экспертом Р., по состоянию на 05 ноября 2020 года:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> составила 22385000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> составила 47292000 руб.

Представитель ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 с заключением судебной экспертизы не согласилась, направила в адрес суда письменные возражения, в которых указала на некорректный отбор объектов-аналогов и их идентификацию; неверное применение экспертом корректировки на площадь к объектам-аналогам; не применение в расчетах рыночной стоимости доходного подхода.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представитель административного ответчика ходатайствовала о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом был допрошен эксперт Р., который в судебном заседании ответил на вопросы суда, возражения административного ответчика. В частности, эксперт пояснил, что все объекты аналоги сопоставимы с объектами оценки; относительно корректировки эксперт сказал, что в сборнике Лейфера указано, что лучше применять рыночные данные, в связи с чем, эксперт использовал информацию о стоимости 1 квадратного метра; эксперт самостоятельно определяет Справочник, который использует в расчете. В справочнике Лейфера на странице 115 введено ограничение минимальной площади, которое равно 775 кв.м. Использование доходного подхода – право эксперта.

Заслушав ответы эксперта на вопросы, суд приходит к выводу, что выбор экспертом методической литературы является правом лица, проводящего экспертное исследование, федеральные стандарты оценки не содержат требований применения в расчетах определенной литературы. Все использованные экспертом аналоги максимально сходны по экономическим и иным характеристиками с объектами исследования, все аналоги идентифицированы, дополнительно уточнены все характеристики, копии объявлений приведены в приложении к экспертному заключению. Кроме того, в силу положений пункта 24 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке. Таким образом, оценщику необходимо обосновать выбор подходов и методов, а не отказ от всех остальных подходов. Обоснование выбора сравнительного подхода приведено в заключении эксперта.

На основании изложенного, замечания административного ответчика к экспертному заключению не являются обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость земельных участков, в связи с чем на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью спорных земельных участков, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Экспертом в заключении определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - земельные участки. Экспертом произведен анализ рынка и анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков города Екатеринбург, Свердловской области, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости указанных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. В рамках данного метода экспертом использовался качественный метод поправок, а именно - относительный сравнительный анализ. За основу рыночных цен приняты удельные показатели (в расчете на 1 кв. м площади). Таким определенная в заключении итоговая рыночная стоимость земельных участков не является произвольной, поскольку при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Экспертное заключение выполнено экспертом Р., который имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности более 10 лет, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его ответственность как оценщика застрахована должным образом.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере их рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСР. Урал», удовлетворить.

Установить по состоянию на 05 ноября 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 22385 000 (двадцать два миллиона триста восемьдесят пять тысяч) руб.

Установить по состоянию на 05 ноября 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 47 292 000 (сорок семь миллионов двести девяносто две тысячи) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, считать 06 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2022 года.

Судья С.Н. Полевщикова