Мотивированное решение изготовлено 12.11.2025.
УИД 66RS0002-02-2025-000722-54
Дело № 2-1682/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 октября 2025 года г. Екатеринбург
Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,
при секретаре Салтановой А.А.,
с участием истца ФИО1,
представителей истца ФИО2, ФИО3,
представителя ответчика ФИО4,
представителей третьих лиц ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество глухих» о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом принятых уточнений) к Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество глухих» 9далее по тексту ООО «ВОГ») о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности.
В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения площадью 8,9 кв.м., расположенного в МКД по адресу: *** Управление МКД осуществляется ТСН «Космос». Соседнее помещение, расположенное по указанному адресу, площадью 941,8 кв.м., принадлежит на праве собственности ответчику на основании договора купли-продажи, право собственности зарегистрировано ***. В составе нежилого помещения, принадлежащего ответчику, имеются места общего пользования – коридор, туалетные комнаты, эвакуационный выход, помещения с номерами ***, площадью 220,1 кв.м., доступ к которым ответчиком для истца не предоставляется. В ответ на обращения истца, ответчиком в доступе и предоставлении возможности использования помещениями отказано. По мнению истца в указанныхпомещенияхрасполагаются инженерные коммуникации, вспомогательные помещения, предназначенные для обслуживанияпомещениймногоквартирного жилого дома. Исходя из функционального назначения спорногопомещения, поименованного в ранее имевшейся технической документации (места общего пользования), фактическому использованию, спорный объект не предназначен для самостоятельного использования, не может выступать в гражданском обороте, как самостоятельный объект гражданских прав, в силу чего его правовой режим соответствует режимупомещений, установленному в п. 1 ст. 290 ГК РФи п. 1 ч. 1 ст. 36Жилищного кодекса РФ.
Поскольку истец выступает в интересах собственников жилых помещений в МКД, соответственно, в силу прямого указания закона спорный объект принадлежит им на правеобщейдолевой собственности. Зарегистрированное право ООО «ВОГ» на спорный объект нарушает права собственников, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, так как в силу прямого указания закона фактическинежилоепомещениепринадлежит на правеобщейдолевой собственности всем собственникам жилых помещениймногоквартирного дома.
Таким образом, прекращение права собственности ответчика является единственным возможным способом восстановления нарушенного права, так как иные способы защиты отсутствуют. Кроме того, истец просила возложить на ответчика обязанность устранить истцу препятствия для свободного доступа в офисные помещения ответчика, туалетные комнаты, к пожарному/эвакуационному выходу и вспомогательным помещениям, путем демонтажа электронных и иных запирающих устройств, демонтировать незаконно установленные перегородки, стенки, проемы, в том числе дверные, вернуть спорное помещение в первоначальное коридоры, санитарные и технические комнаты, иные помещения, входящие в состав помещения ответчика в соответствии с кадастровым паспортом МКД на момент постановки на кадастровый учет помещения с кадастровым номером ***
Истец, представители истца, действующие на основании доверенности, в судебном заседании требования уточненного иска поддержали в полном объеме, на основании доводов приведенных в иске, а также дополнениях к нему.
Представитель ответчика, представители третьих лиц Свердловского регионального отделения ВОГ, ООО «Радиофотоника», ТСН «Космос», ИП ФИО10, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании против удовлетворения требований иска возражали по основаниям, указанным в письменных отзывах, в том числе ссылались на пропуск срока исковой давности.
Представитель третьего лица Администрации Железнодорожного района г. Екатеринбурга, действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что в отношении требований истца о включении в состав общего имущества МКД дополнительных площадей решения собственников не имеется, в судебном процессе их интересы представляет председатель ТСН «Космос», который также пояснил, что намерений по увеличению общей площади МКД у собственников не имеется. Для проведения перепланировки имеется разрешение, выданное Администрацией Железнодорожного района г. Екатеринбурга, которое в настоящее время не отменено.
Иные третьи лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении и возражений по иску не представили.
Суд, с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, в соответствии с положением ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что по адресу: ***, расположен многоквартирный жилой дом, в составе которого имеются встроенно-пристроенные нежилые офисные помещения. На 2 этаже располагается помещение ***, площадью 8,9 кв.м., с кадастровым номером ***, принадлежащее на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от *** (л.д. 15 том 1). А также помещения с номерами ***, площадью 941,8 кв.м., с кадастровым номером ***, принадлежащее на праве собственности ООО «ВОГ», право собственности зарегистрировано *** (л.д. 32-37 том 1). Сведения об отдельном помещении с кадастровым номером ***, площадью 220,1 кв.м. внесены в ЕГРН в 2015 году на основании заявления и технического плата, подготовленного в связи с образованием помещения, путем выдела из помещения с кадастровым номером ***. Вновь образованное помещение ранее введено в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № *** от 31.12.2009 в составе конторского помещения (офис V), общей площадью 941,8 кв.м. с кадастровым номером *** (л.д. 38-39 том 1). Как следует из представленных материалов реестровых дел, по запросу ООО «УК «ГЕРА» от 21.11.2014, произведен раздел нежилого помещения, общей площадью 941,8 кв.м., с кадастровым номером *** в результате которого образовано спорное нежилое помещение и также помещение, принадлежащее истцу (л.д. 9-253 том 2).
Управление многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу, осуществляет ТСН «Космос».
В силу положения ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как следует из п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места (п. 2); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (п. 3).
Аналогичные положения содержатся в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, спорное жилое помещение по применению аналогии является частью офисного помещения, принадлежащего ответчику, предназначенной для обслуживания единого комплекса офисных помещений.
Судом установлено, что спорное нежилое помещение первоначально являлось общим комплексом конторского помещения (офис V), в том числе на момент долевого строительства.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № *** от 31.12.2009, помещения общего пользования МКД, в том числе помещения ТСЖ, электрощитовые фактически составляют 2498,5 кв.м., 77 кв.м., 28,1 кв.м., соответственно, площадь встроенно-пристроенных помещений, в том числе: конторское помещение (офис V) площадью 941,8 кв.м. (л.д. 124 том 3).
В соответствии с договором участия в долевом строительстве *** от ***, спорное жилое помещение передается дольщику ООО «Свердловскхимстрой» в составе жилого комплекса с помещениями общественного назначения, общей проектной площадью 957,28 кв.м., которому в последующем присвоен кадастровый *** (реестровое дело л.д. 117-121 том 3).
Суд исходит из того, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2017 N 1677-О).
Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме; построены ли они для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения при его формировании - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Материалами дела подтверждается, что до выдачи застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной декларацией на строительство спорного МКД предусматривалось строительство, в том числе, самостоятельных нежилых помещений, конторских, магазина продовольственных товаров, в составе которых также имелись места общего пользования – лестничные пролеты, подъездные помещения, общей площадью 591 кв.м. (л.д. 124 т.д. 3).
Спорное нежилое помещение относится к указанным встроено-пристроенным помещениям.
Таким образом, МКД был введен в эксплуатацию с фактическими показателями, предусматривающими наличие встроено-пристроенных помещений площадью, которая не входит в общую площадь МКД.
Из чего следует, что спорное помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку при вводе спорного МКД в эксплуатацию данное помещение было сформировано и учтено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием других жилых и нежилых помещений.
Согласно частям 1 и 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на день получения разрешения на строительство) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В силу части 7 статьи 19 указанного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Следовательно, проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика, а нарушение застройщиком требований к проектной декларации недопустимо.
Таким образом, представленная проектная декларация застройщика является достоверным доказательством того, что спорное помещение было сформировано и учтено для самостоятельного использования при строительстве и до ввода спорного МКД в эксплуатацию.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определена компетенция общего собрания, в том числе указано, что общее собрание принимает решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
Так, указанное общее имущество предназначено для обеспечения интересов всех собственников помещений, то есть для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
Вместе с тем, как следует из представленных документов, пояснений сторон, в том числе истца, в помещения, в которые истец просит предоставить доступ, а также признать их общим имуществом МКД, никогда не имелось общего доступа жильцов МКД, встроенно-пристроенной комплекс имеет отдельный вход, для нужд ТСН и жильцов дома не используется.
Также судом учитывается, что первичные документы о праве собственности ООО «ВОГ» (договор купли-продажи) не оспорены; доказательств того, что ТСН «Космос», как лицу, осуществляющему управление общим имуществом МКД, поручено собственниками помещений в данном доме истребование этого помещения, не представлено.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 г.).
Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (определения от 25 сентября 2014 года № 2109-О, от 28 января 2016 года N 140-О, от 7 июля 2016 года № 1421-О).
С учетом приведенных разъяснений у суда нет оснований для удовлетворения требований иска в части признания права собственности отсутствующим.
В отношении требований о предоставлении беспрепятственного доступа истцу в помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, суд также не находит законных оснований для их удовлетворения.
При этом суд указывает, что истец не лишен возможности обратиться за установлением сервитута, так как владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения, вправе в силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащих иным лицам.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого было нарушено.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Таким образом, требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество в данном случае рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
На спорные нежилые помещения режим общей долевой собственности не распространяется, нежилые помещения является собственностью ООО «ВОГ», имеют самостоятельное назначение, в связи с чем, оспаривание права на указанное имущество возможно только в пределах общего срока исковой давности.
Согласно сведениям из ЕГРН, из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, спорное нежилое помещение находилось в собственности юридических и физических лиц в период с 24.02.2010 по настоящее время (дата выдачи свидетельства о праве собственности на объект долевого строительства – л.д. 125 том 3).
Таким образом, не позднее 2010 года собственники помещений в многоквартирном доме могли узнать о нарушении своего права, поскольку нежилые помещения находились во владении частных лиц, которые в порядке реализации полномочий собственника, осуществляли предоставление помещений в пользование третьим лицам, совершали сделки купли-продажи. Однако, с настоящим иском в суд в интересах всех собственников истец обратилась 28.02.2025, то есть со значительным пропуском срока исковой давности, предусмотренного законом для защиты нарушенного права.
Кроме того, как следует из договора купли-продажи от ***, на основании которого возникло право собственности истца на помещение 8,9 кв.м., истец, приобретая указанное помещение, с достоверностью знала, что в его состав не входят санитарные комнаты, коридор, иные офисные и вспомогательные помещения, соответственно, должна была с достаточной долей внимательности и осмотрительности установить, на каком основании предполагается пользование данными помещениями, даже при наличии временного доступа к их использованию.
С учетом изложенного, вопреки доводам истца, суд приходит к выводу о предъявлении настоящего иска за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым отказать в требованиях в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество глухих» о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья Е.А. Цициковская