Дело № 2-3726/2022

59RS0005-01-2022-002964-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пироговой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ФИО2 обратился к ФИО3, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя свои требования тем, что 22 декабря 2015 г. между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно п. 1.2 которого ФИО3 обязался построить дом по <адрес> и передать ему в собственность нежилое помещение № 5 в данном доме. Истец, в свою очередь, обязался принять в свою собственность и оплатить ФИО3 указанное нежилое помещение. Согласно приложениям 1, 2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.12.2015 спорное нежилое помещение № 5 находится в цокольном этаже под квартирой № 5, и в соответствии с Техническим паспортом здания от 10.09.2014 оно обозначено на поэтажном плане под №, общая площадь его составляет 35,5 кв. м.

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.12.2015 стоимость данного нежилого помещения составляет 900 000 рублей.

Истцом финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме.

Согласно п. 4.1.1 предварительного договора от 22.12.2015 ответчик ФИО3 обязался построить дом по <адрес> в срок до 30.01.2014, однако до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена, что, очевидно, не будет отрицаться ответчиками по настоящему делу.

При этом, фактически многоквартирный дом по <адрес> построен, эксплуатируется по прямому назначению, спорное нежилое помещение на цокольном этаже под квартирой № 5 в нем существует в натуре, что подтверждается техническим паспортом здания от 10.09.2014.

Многоквартирный дом по <адрес> был построен в 2014 году; внутридомовые инженерные системы функционируют; дом обеспечен водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и отоплением; дом пригоден для проживания и полностью заселен; угрозы жизни и здоровью граждан не несет; при этом разрешение на строительство указанного многоквартирного дома не выдавалось.

В свою очередь, в связи с отсутствием полного перечня необходимых документов, в том в связи с отсутствием разрешения на строительство ДГА Администрации г. Перми выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию застройщику ФИО3 отказывает.

Поскольку финансирование строительства нежилого помещения общей площадью 35,5 кв.м., обозначенное на поэтажном плане под № на цокольном этаже многоквартирного <адрес> г.Перми истцом осуществлено в полном объеме, при этом спорное нежилое помещение существует в натуре, то истец вправе претендовать на получение указанного нежилого помещения в собственность.

Ответчик ФИО3 обязался именно построить многоквартирный дом, на протяжении длительного времени осуществлял фактическую строительную деятельность путем заключения с гражданами аналогичных предварительных договоров купли-продажи квартир в подобных многоквартирных домах.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, а также исходя из анализа условий заключенного истцом и ответчиком ФИО3 предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что ответчик не имел цели приобретения в свою собственность квартиры в некоем строящемся доме с последующей передачей приобретенной квартиры истцу, а ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе денежные средства истца, именно для строительства дома.

Таким образом, на его взгляд, между сторонами настоящего спора фактически был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем спорные правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

На основании изложенного истец просит признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, пригодным к эксплуатации. Признать право собственности ФИО2 на нежилое помещение, обшей площадью 35,5 кв.м., обозначенное на поэтажном плане под № в цокольном этаже многоквартирного <адрес> города Перми, указав в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома по <адрес>, а также основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности истца на указанный объект в данном многоквартирном доме.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на требованиях настаивает.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, не возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчика Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми в судебное заседание не явился, извещены, просили рассматривать дело в их отсутствие, представили письменные возражения (л.д. 36-39).

Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 31.08.2022 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, Администрация г. Перми и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю.

Представитель третьего лица Администрация г. Перми не явился, извещался, об отложении дела не просил, ранее направил письменные возражения на иск (л.д. 128-131).

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю не явился, извещался, об отложении дела не просил, ранее направил письменные возражения на иск (л.д. 136-138).

Третье лицо ФИО1, а также финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались, об отложении дела не просили.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Судом установлено, что 22 декабря 2015 г. между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец обязался на земельном участке построить трехэтажный жилой дом по <адрес> и передать в собственность нежилое помещение № 5 в данном доме, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение в соответствии с условиями договора (л.д. 14-15).

Согласно п. 2.1 договора продавец продал покупателю нежилое помещение согласованную сторонами сумму в размере 900 000 рублей.

Согласно п. 2.3 договора в обеспечении взаимных обязательств по данному договору покупатель передал продавцу, а продавец принял от покупателя сумму аванса в размере 50 000 рублей.

Согласно п. 2.4 договора оставшаяся денежная сумма, с вычетом суммы аванса, составляет 850 000 рублей.

Согласно п. 2.5 договора оставшуюся денежную сумму покупатель оплачивает ежемесячно 100 000 рублей 22 числа каждого месяца в рассрочку в срок до 22.09.2016.

Согласно п. 4.1 договора продавец обязался построить жилой дом по <адрес>, планируемый срок строительства – 30 января 2014 г., заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до 30 мая 2016 г., передать покупателю в собственность нежилое помещение по передаточному акту.

Согласно п. 4.3. договора покупатель обязался оплатить помещение в полном объеме и в указанные сроки, принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

ФИО2 денежные средства в размере 900 000 рублей в счет исполнения условия предварительного договора от 22.12.2015 переданы ФИО3, что подтверждается актами передачи денег: от 30.04.2016 в размере 100 000 рублей, от 27.04.2016 в размере 100 000 рублей, от 25.04.2016 в размере 100 000 рублей, от 23.04.2016 в размере 50 000 рублей, от 23.03.2016 в размере 100 000 рублей, от 22.04.2016 в размере 100 000 рублей, от 23.12.2015 в размере 50 000 рублей, от 29.02.2016 в размере 100 000 рублей, от 25.01.2016 в размере 100 000 рублей, от 22.01.2016 в размере 100 000 рублей (л.д. 17-21).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 10.09.2014 пятиэтажный многоквартирный жилой дом построен по адресу: <адрес>, спорное нежилое помещение общей площадью 35,5 кв.м. находится под нумерацией № (16, л.д. 22-25).

Согласно выписке из ЕГРН права нежилое помещение № площадью 35,5 кв.м. с кадастровым №, находящимся на цокольном этаже по адресу <адрес>, не зарегистрированы (л.д. 31-32).

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021 были удовлетворены исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО2, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 к ФИО3, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, ФИО1 о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на жилые (нежилые) помещения.

При рассмотрении спора судом было установлено, что на земельном участке по адресу <адрес> имеется завершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором были проданы по различным договорам.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> ФИО3 в установленном порядке получено не было.

Вышеуказанным решением было установлено, что многоквартирный дом по адресу <адрес> соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, не создает угрозу для окружающих, не нарушает прав третьих лиц. В силу чего судом многоквартирный дом по адресу: <адрес> был признан пригодным к эксплуатации.

ФИО2 был привлечен к участию в данном деле.

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Строительство многоквартирного дома по адресу <адрес> завершено, при этом истец не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора и лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за собой право собственности.

Заключенный истцом предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем, требования о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.

Само по себе не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.

Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ним права собственности на жилое помещение. При этом истец ставит вопрос о признании права собственности на конкретное помещение, которое соответствует предмету заключенного им договора с застройщиком.

Учитывая изложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности в завершенном строительством объекте, суд считает, что при таких обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на нежилое помещение подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу чего решение суда, вступившие в законную силу, будет являться основанием для внесения сведений в ЕРГН о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 35,5 кв.м. обозначенное на поэтажном плане под № в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение общей площадью 35,5 кв.м. обозначенное на поэтажном плане под №, расположенное на цокольном этаже многоквартирного <адрес> г. Перми.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации за ФИО2 права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: