УИД 61OS0000-01-2022-000209-08
№ 3а-177/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 ноября 2022 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 979 101, 28 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2014 года равной рыночной стоимости в размере 5 706 171 руб. Также административный истец заявила ходатайство о восстановлении срока подачи настоящего административного искового заявления.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО4 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года равной его рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 10 138 000 руб.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации города Новочеркасска.
Административный истец просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
От представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и об уточнении заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 46 КАС РФ.
От представителя Правительства Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.
От представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.
Комитет по управлению имуществом Администрации города Новочеркасска о месте и времени рассмотрения дела извещен, отзывы, ходатайства от заинтересованного лица в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 16 ноября 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ФИО4 на основании договора аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений № 22/014, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Новочеркасска 27 апреля 2022 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляет 2467 кв.м, земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и т.д.), расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 45,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО4
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена Постановлением Правительства Ростовской области №776 от 25 ноября 2014 года по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 979 101,28 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Аркон» № 32-06/22 от 13 июня 2022 года. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляет 5 706 171 руб.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно отчета об оценке, выполненного, по мнению административного ответчика, с нарушениями требований действующих норм и правил оценки, наличие ходатайства административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз».
Согласно заключению экспертов СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО2 и ФИО3 № 0473/Э от 20 октября 2022 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 10 138 000 руб.
Замечаний на заключение экспертов лицами, участвующими в деле, не представлено. Напротив, административный истец по результатам судебной экспертизы уточнила административные исковые требования, Правительство Ростовской области согласилось с выводами экспертов.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперты использовали сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Экспертами проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. От применения доходного и затратного подходов эксперты мотивированно отказались.
В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертами.
Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав судебное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением экспертов, а также учитывая отсутствие возражений административного ответчика относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года. Административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 5 сентября 2022 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (43,6%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы представитель административного истца ФИО5 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 36 441 руб. 93 коп. (платежное поручение № 758030 от 27 сентября 2022 года). СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд ходатайство о перечислении денежных средств в размере 36 441 руб. 93 коп. на счет учреждения в соответствии со счетом № 0357 от 20 октября 2022 года. Указанную сумму необходимо перечислить СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Восстановить ФИО4 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2467 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и т.д.), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 10 138 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 5 сентября 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО5 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-177/2022 (платежное поручение № 758030 от 27 сентября 2022 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 36 441 рубль 93 копейки.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Е.В. Шикуля