61RS0001-01-2025-003314-49

№2-3314/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года

г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Удовенко С.А.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к ФИО, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО обратилась в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ФИО об обязании заключить договор купли – продажи недвижимого имущества. В обоснование заявленного требования истица указала, что 07 июня 2025 между ФИО и ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 предварительного Договора Покупатель обязуется приобрести в собственность, а Продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер: №, площадь: 936 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов для садоводства с расположенным на нем жилым строением назначение: жилое 155,2 кв.м, этажей 2, кадастровый номером №, адрес (местоположение): Российская Федерация, Ростовская область, ....

Согласно п. 3.1 предварительного Договора стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет денежную сумму в валюте Российской Федерации в размере ... (семь миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1.3 предварительного Договора стороны принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области полного и достаточного пакета документов для регистрации перехода права собственности Покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора в срок, не позднее 12 августа 2025 года.

В день подписания предварительного договора купли-продажи ФИО передала ФИО ... рублей в качестве задатка, оставшуюся денежную сумму в размере ... рублей истец обязалась передать ответчику за счет собственных средств в день заключения основного договора купли-продажи, но не позднее 12.08.2025 г.

30.07.2025 г. покупатель направил предложение заключить основной договор купли – продажи путем направления через Почты России (почтовый идентификатор №), путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №.

01.08.2025 г. покупатель повторно направил предложение заключить основной договор купли – продажи путем направления через Почты России (почтовый идентификатор №), путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №.

07.08.2025 г. покупатель третий раз направил предложение с указанием, времени, даты и места заключения основного договора купли – продажи путем направления через Почту России письменного предложения (почтовый идентификатор №), через телеграф Почты России путем направления телеграммы, путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №.

12.08.2025г. Продавец ФИО, в назначенную дату, время и место не явилась для подписания и заключения основного договора купли – продажи земельного участка, кадастровый номер №, жилого строения, кадастровый номером №, расположенных по адресу: ..., что подтверждается актом от 12.08.2025 г. составленного с участием менеджера агентства недвижимости «Профи».

Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи, однако ответчица от заключения договора уклоняется.

С учетом изложенного, истица просила суд обязать ФИО заключить с ФИО договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, площадь: 936 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов для садоводства с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, площадью 155,2 кв.м., этажей 2, кадастровый номером №, адрес: Ростовская область, ... на условиях предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества от 07.06.2025г., заключенного между ФИО и ФИО Считать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... с момента вступления в законную силу решения суда.

Истица ФИО, в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГК РФ.

Представитель истицы по доверенности ФИО в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковые требования.

Ответчица ФИО, представитель ответчицы по доверенности ФИО в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку на сегодняшний день продажа неактуальна, стоимость увеличилась. Предварительный договор содержал условия, при которых невозможно было заключить основной договор купли-продажи. Телеграмму она направляла, но потом заболела, 08.08.2025 г. истец сама не явилась на сделку.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом уставлено, что ответчица ФИО является собственником земельного участка, кадастровый №, площадь: 936 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов для садоводства, жилого дома, назначение: жилое, площадью 155,2 кв.м., этажей 2, кадастровый номером №, находящихся по адресу: ...

... между ФИО и ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ФИО обязалась передать в собственность ФИО земельный участок, кадастровый номер: №, площадь: 936 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов для садоводства, жилой дом, назначение: жилое, площадью 155,2 кв.м., этажей 2, кадастровый номером №, адрес: ....

Согласно п. 1.3 предварительного Договора стороны принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области полного и достаточного пакета документов для регистрации перехода права собственности Покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора в срок, не позднее 12 августа 2025 г.

Согласно п. 3.1 предварительного Договора стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет денежную сумму в валюте Российской Федерации в размере ... рублей.

Согласно п. 3.2 предварительного Договора Покупатель производит оплату путем передачи денежных средств Продавцу в следующем порядке: ... руб. за счет личных средств в наличной форме в качестве задатка в день подписания настоящего договора. Задаток передается в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения Покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество.

В соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ в случае отказа Продавца без вины Покупателя от заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи Продавец обязуется в течение 5 (пяти) календарных дней возвратить Покупателю сумму задатка в двойном размере.

В случае отказа Покупателя без вины Продавца от заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи, сумма задатка остается у Продавца.

В случае официального отказа Банка в выдаче кредитной суммы не по вине Покупателя или уменьшения суммы кредита в результате окончательного принятия Банком решения о возможности его предоставления, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в одинарном размере.

Оплата оставшейся части стоимости недвижимого имущества будет выплачена Продавцам за счет собственных средств в размере ... руб. в день заключения основного договора купли-продажи квартиры, но не позднее-12.08.2025г.

Факт передачи 07 июня 2025 г. ФИО денежных средств в размере ... рублей подтверждается текстом предварительного договора купли-продажи, в котором содержится расписка ФИО о получении ею денежных средств в указанном размере. Данные обстоятельства также не оспаривала в судебном заседании ответчица.

Судом установлено, что истица в письменной форме обращалась к ФИО о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а именно:

30.07.2025г. Покупатель направила ФИО предложение заключить основной договор купли – продажи, путем направления через Почту России, почтовый идентификатор №, путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + № Данное предложение получено Продавцом 07.08.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, получение сообщения путем мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + № не оспаривалось ответчицей.

01.08.2025г. Покупатель повторно направила ФИО предложение заключить основной договор купли – продажи путем направления через Почту России, почтовый идентификатор №, путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №. Получение сообщения путем мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + № не оспаривалось ответчицей, направленное Почтой России предложение получено Продавцом 05.09.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

07.08.2025 г. Покупатель третий раз направила ФИО предложение с указанием, времени, даты и места заключения основного договора купли – продажи путем направления через Почту России письменного предложения почтовый идентификатор №, через телеграф Почты России путем направления телеграммы, путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №. Получение сообщения путем мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + № не оспаривалось ответчицей, направленное Почтой России получено Продавцом 05.09.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, телеграмма не вручена в период времени с 07.08.2025 по 09.08.2015 по причине не явки получателя за телеграммой, поданная телеграмма вручена 19.08.2025.

В соответствии отчетом об отслеживании почтового отправления ответчицей получены почтовые предложения о заключении основного договора (второе, третье и телеграмма) 05.09.2025 г. по истечению срока заключения основного договора 12.08.2025 г.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 ст. 165-1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчицей после получения 07.08.2025 предложения от 30.07.2025 о намерении заключить основной договор купли-продажи стала умышленно уклонятся от получения почтовой корреспонденции, в связи с чем, суд считается доставленным предложения от 01.08.2025 г., от 07.08.2025 г., телеграммы от 07.08.2025 г.

Письмом от 30.07.2025 г., направленным в адрес ответчицы ФИО, с последующими аналогичными письмами от 01.08.2025 г., от 07.08.2025 г., истица ФИО неоднократно выразила согласие на заключение основного договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, и предложила явиться по адресу места расположения офиса агентства недвижимости, проводящего сделку, по адресу: ... для заключения договора купли – продажи и передачи денежных средств 12.08.2025 к 11 ч. 00 мин.

Обстоятельства проведения сделки агентством недвижимости, проводящего сделку, по адресу: ... также не оспаривала в судебном заседании ответчица.

Согласно акту от 12.08.2025 составленного с участием менеджера агентства недвижимости «Профи» в лице представителя ФИО Продавец ФИО, ... года рождения, место рождения: ... Украина, паспорт гражданина Российской Федерации № Межрайонного отдела УФМС России по Ростовской области в г. Ростове-на-Дону, код подразделения в назначенную дату, время и место не явилась для подписания и заключения основного договора купли – продажи земельного участка, кадастровый номер №, жилого строения, кадастровый номером №, расположенных по адресу: .... Продавец ФИО надлежащим образом извещалась о дате, времени и месте заключения основного договора купли-продажи путем заблаговременного направления через телеграф Почты России телеграммы в адрес Продавца, направления письменного сообщения, путем использования мессенджера WhatsApp по абонентскому номеру: + №

В судебном заседании ответчица ФИО пояснила суду, что не смогла заключить основной договор купли-продажи, так как она до истечения 12.08.2025 просила представителя агентство недвижимости и Покупателя расторгнуть предварительный договор купли-продажи, в виду того, что у нее возникли проблемы, также она находилась на лечении, в настоящее время не желает заключать договор купли-продажи по причине того, что не доверяет истице, полученные денежные средства в качестве задатка вернула Покупателю.

Согласно письменных пояснении ответчицы от 23.09.2025г., приобщённых к материалам дела, ответчица указывает, что Покупатель присылала почтой предложения о заключении сделки и в конце концов назначила подписание основного договора на 12.08.2025 – дату прекращения предварительного договора.

Согласно выписке по номеру счета №, принадлежащего ФИО, Продавец вернул Покупателю денежные средства в размере ... руб. - 15.08.2025 в 13 ч. 01 мин.

Согласно чеку от 15.08.2025, проведение транзакции в 11 ч. 45 мин., и в 11 ч. 46 мин. истица – ФИО, произвела оплату государственной пошлины для подачи искового заявления в суд.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что именно ответчица – ФИО уклонилась без уважительных причин от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости в срок, установленный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 07 июня 2025 года.

Платежеспособность покупателя – ФИО по состоянию на день заключения основного договора купли – продажи - 12.08.2025г. и на дату вынесения решения суда, подтверждена выпиской с расчетного счет №, принадлежащего ФИО, согласно которой у неё имеются денежные средства в размере ... руб. для приобретения спорных объектов недвижимости.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Из предварительного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 07 июня 2025 года, заключенного между сторонами, следует, что стороны согласовали в нем все существенные условия, в том числе, о предмете, его стоимости, сроке заключения основного договора купли-продажи. НА сегодняшний момент предварительный договор действующий, путем пролонгации, стоимость согласована, факт неявки ответчика подвтержден.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО к Товариществу собственников жилья «...», третье лицо ООО «...», о взыскании ущерба в связи с ненадлежащим выполнением работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 03 декабря 2025 г.