Гражданское дело № 2-552/15-2025 г.
(УИД 46RS0031-01-2024-002196-61)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 февраля 2025 года город Курск
Промышленный районный суд города Курска в составе:
председательствующего судьи Коноваловой О.В.,
при секретаре Ивановой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка, требования мотивированы тем, что 21.02.2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор задатка, в соответствии с которым стороны договорились о заключении договора купли-продажи нежилого помещения в здании литер «А» общей площадью 138,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> и договора купли-продажи нежилого помещения в здании литер «А» общей площадью 147,1 кв.м., этаж 2, расположенного по адресу: <адрес> в срок до 15.03.2024 г. Согласно абз. 3,4 первого раздела договора задатка от 21.02.2024 г., после заключения договора покупатель передал продавцу задаток в размере <данные изъяты> Согласно абз. 6 первого раздела договора задатка от 21.02.2024 г., продавец гарантирует, что отчуждаемый объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора задатка, не обременен правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. После заключения договора и передачи задатка истцу стало известно, что помещения обременены залогом, а в отношении продавца возбуждено дело о банкротстве. 09.03.2024 г. в адрес продавца и его супруга были направлены предложения о заключении основного договора купли-продажи. Указанные предложения содержали непосредственно предложение о заключении основного договора, требование о снятии обременений и предоставлении документов о согласии супруга на продажу и об оплате коммунальных услуг, приглашение в МФЦ на 15.03.2024 г. на 10 час. 00 мин. В предложенное истцом время ответчик в МФЦ для подписания основного договора не явилась. Вместо этого ответчик предложила явиться в МФЦ 15.03.2024 г. в 14 час. 00 мин. При проверке документов специалист подтвердила, что оба помещения обременены залогом. Ввиду нарушения условий предварительного договора купли-продажи, а именно наличия обременений на помещениях, истец не мог подписать договор купли-продажи и передать ответчику еще <данные изъяты> На основании изложенного просит суд: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> руб., а также расходы по уплате госпошлины.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Представители истца ФИО1 – ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме по основания, изложенным в исковом заявлении, просили его удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, месте, времени слушания дела извещалась по имеющемуся в материалах дела адресу регистрации, конверт возращен с отметкой «истек срок хранения».
В соответствии с ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
В соответствии с ч.2 ст.117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершении отдельного процессуального действия.
Согласно ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).
При таком положении, суд приходит к выводу, что ответчик о рассмотрении дела извещен надлежащим образом по адресу регистрации.
Финансовый управляющий ФИО10 третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.
Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участков процесса.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В силу п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п.2 ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно п.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.02.2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор задатка, в соответствии с которым стороны договорились о заключении договора купли-продажи нежилого помещения в здании литер «А» общей площадью 138,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> и договора купли-продажи нежилого помещения в здании литер «А» общей площадью 147,1 кв.м., этаж 2, расположенного по адресу: <адрес> в срок до 15.03.2024 г.
Согласно абз. 3,4 первого раздела Договора, после заключения договора покупатель передает продавцу задаток в размере <данные изъяты>
Согласно абз. 6 первого раздела Договора, продавец гарантирует, что отчуждаемый объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора задатка, не обременен правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом.
Факт получения задатка подтверждается материалами дела и сторонами не оспорен.
В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал, что после заключения договора и передачи задатка истцу стало известно, что помещения обременены залогом, а в отношении продавца возбуждено дело о банкротстве.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела сведениями об объектах (л.д. 13,14); определением Арбитражного суда Курской области о принятии к производству заявления должника о признании его банкротом и назначении судебного заседания по проверки обоснованности заявления от 13.07.2023 г.; резолютивной частью определения Арбитражного суда Курской области о признании обоснованным заявления о признании должника банкротом, введении процедуры реструктуризации долгов гражданина от 21.03.2024 г.( л.д. 15-19).
09.03.2024 г. в адрес продавца ФИО2 и ее супруга ФИО12 были направлены предложения о заключении основного договора купли-продажи. Указанные предложения содержали непосредственно предложение о заключении основного договора, требование о снятии обременений и предоставлении документов о согласии супруга на продажу и об оплате коммунальных услуг, приглашение в МФЦ на 15.03.2024 г. на 10 час. 00 мин. (л.д.6-12).
Судом установлено, что в предложенное истцом время ответчик ФИО2 в МФЦ для подписания основного договора не явилась. Вместо этого ответчик предложила явиться в МФЦ 15.03.2024 г. в 14 час. 00 мин.
Обращаясь с иском в суд, ФИО1 указал, что в установленный договором срок – 15.03.2024 г. основной договор нежилых помещений заключен не был по вине ответчика ФИО2, поскольку оба помещения были обременены залогом в нарушение условий договора задатка от 21.02.2024 г.
Доказательств обратного, стороной ответчика в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса).
При этом наличие записи об обременении в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.
Таким образом, при наличии обременений на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 463 Гражданского кодекса неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пункт 1 статьи 463 Гражданского кодекса, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.
Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое имеется обременение, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи. Данное право неотъемлемо присуще покупателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).
По смыслу действующего законодательства, в случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом - неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.
Проанализировав вышеизложенные обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что за неисполнение договора в данном случае несет ответственность ответчик ФИО2, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При этом, является несостоятельным довод ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО1 со ссылкой на то, что он является недобросовестным ввиду отказа от исполнения основного договора купли-продажи по обстоятельствам, о которых покупатель мог узнать при должной осмотрительности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2022 по делу N 305-ЭС21-18687, при оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.
В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать о наличии обременений из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.
При этом, суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО5 о том, что покупателю ФИО1 при заключении договора задатка 21.02.2024 г. было сообщено о наличии обременений на нежилые помещения, поскольку они ничем объективно не подтверждаются. Указанный свидетель является родственницей ответчика, в связи чем, заинтересована в исход дела в пользу ответчика.
Таким образом, в соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ, п.2 ст. 381 ГК РФ ответчиком подлежит уплате истцу двойная сумма задатка в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
С ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины сумме <данные изъяты> понесённые истцом при подаче иска в суд (л.д. 21).
На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт <данные изъяты>) пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт <данные изъяты>) сумму задатка в размере 2 000 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 200 рублей, а всего 2 018 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Промышленный районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с которым стороны вправе ознакомиться 12.03.2025 г.
Председательствующий судья: О.В. Коновалова