Решение по делу № 2-36/2023 от 28.07.2023

№2-36/2023

УИД 80RS0003-01-2022-000600-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Дульдурга 28 июля 2023 года

Дульдургинский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Замиеновой О.В.,

при секретаре Ринчиновой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № – 36/ 2023 по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района «Дульдургинский район» о признании недействительной выкупной цены рыночной стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском мотивируя следующим: Постановлением администрации <адрес> «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №- п «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд», было осуществлено изъятие для муниципальных нужд малоэтажного многоквартирного жилого дома, а также здание, находящееся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес супруга ФИО2 было направлено уведомление, что в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проведена оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости жилого помещения, которая составляет 716 292 рубля.

\Также, ДД.ММ.ГГГГ в адрес супруга ФИО2 было направлено уведомление о направлении проекта соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов. Вышеуказанный проект соглашение не был утвержден (подписан) сторонами. Выкупная цена не произведена.

В соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 716 292 (семьсот шестнадцать тысяч двести девяносто два) рубля.

Согласно ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из п.п. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с п. 2 ст. 239.2 ГК РФ, в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. _

Как указано в п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные п.п. 1, 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями п. 10 ст. 32 ЖК РФ, ст. ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ.

Далее, в соответствии с п. 20 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Полагает, что при производстве Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ не были соблюдены обязательные критерии оценки рыночной стоимости данного нежилого помещения, такие как: стоимость доли земельного участка, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, не учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество.

Более того, в соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Таким образом, рекомендуемый срок применения (6 месяцев) данной выкупной цены, произведенной на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, истек.

просит суд:

Признать недействительной выкупную цену рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с Дульдурга, <адрес> в размере 716 292 (семьсот шестнадцать тысяч двести девяносто два) рубля, установленного Отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №. Установить рыночную стоимость нежилого помещения (выкупная цена), расположенного по адресу: <адрес>, с Дульдурга, <адрес>.

Определением суда от 02.06.2023г. к участию в рассмотрении гражданского дела в качестве третьего лица привлечено <адрес> в лице Министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта <адрес>.

Определением суда от 31.01.2023г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания находящегося по вышеуказанному адресу.

Представитель ответчика администрации МР «<адрес>» в своем возражении на заключение эксперта указал, что согласно указанного заключения эксперта - рыночная стоимость нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания находящегося по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы, с учетом всех принятых допущений составляет - 1 393 722 рублей. Первоначально, сумма оценки рыночной стоимости здания нежилого помещения проведенная ДД.ММ.ГГГГ составляла -716 292 рублей, а по результатам повторной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ сумма составляет - 1393 722 рублей, тем самым сумма увеличена кратно на 677 430 рублей. Также в выводах заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ указана рыночная стоимость нежилого помещения- здания, находящегося по адресу: <адрес>, однако, согласна искового заявления ФИО1 и ранее проведенной оценки рыночной стоимости здания нежилого помещения, нежилое помещение находится по адресу:

<адрес>. Также, в разделе «Исследовательская часть» страница 7 перед экспертами ставится вопрос: рыночная стоимость по состоянию на март 2023 года нежилого помещения находящегося по адресу: <адрес>. На странице 11 заключения в разделе 2.4 Описание и характеристика объекта-квартиры также значится адрес: <адрес>. В заключение эксперта на странице 10 в разделе 10 Акт обследования значится, что осмотра объекта не производился, также указано, что при оценке состояние квартиры здания принято, как жилое, пригодное для проживания с условно-удовлетворительным состоянием ремонта. Однако, согласно свидетельства о государственной регистрации права помещение является нежилым, также об этом и указывает в своем иске истец. Эксперт в своем заключении на странице 39 в разделе 2.7 указал, что в сегменте рынка объекта оценки по локальному местоположению в <адрес> отсутствуют предложения в сегменте объекта оценки.

Населенный пункт «Дульдурга» относится к сельской местности и сравнительный анализ подразумевает сравнение с аналогичными сельскими населенными пунктами, а не с городскими поселениями и городами <адрес>, как это сделано на страницах 46-47 заключения. В таблице анализов нежилых помещений на странице 46 в сравнении значатся объекты недвижимости расположенные в городской местности, такие как, <адрес> и <адрес>, с численностью превышающий в несколько раз <адрес>. Также в данном сравнении на странице 48 заключения значатся показатели коммуникаций, так в сравнении с объектами расположенные в городах <адрес>, у объекта по адресу: <адрес> отсутствует водоснабжение/канализация. Также в данном сравнении отсутствуют указания на квартиры, что также ставит под сомнение сравнительный анализ. На страницах 55-56 заключения эксперт указал, что рыночная стоимость объекта оценки составляет - 1614408 рублей, не указана по какой формуле производился расчет. В своем заключении эксперт приводит достаточно много анализов аренды нежилого помещения, что не отвечает поставленному вопросу согласно определения суда. Также эксперт ссылается на два разных справочника ФИО3 2020 года и 2021 года (стр. 63, стр. 51).

В своем заключении эксперт сравнивает нежилое помещение с другими нежилыми помещениями, однако, в расчет сравнения эксперт не брал состояние помещения, находящегося по адресу: <адрес>, а именно аварийное состояние. На странице 74 заключения эксперт определил стоимость объекта, определенная в рамках доходного подхода - 1032932 рублей, что полагают, не может являться таковой, так как речь о доходе от вышеуказанного объекта недвижимости не значится. Тем самым полагают, что заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверным и на дающим основание для истца оспаривания выкупной цены, изымаемого нежилого помещения, а также суд не вправе основываться на выводы данного заключения. Также дополняет, что документов о переводе жилого помещения в нежилое помещение у администрации муниципального района «<адрес>» отсутствует.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО4 и представитель ответчика администрации МР «<адрес>», представитель третьего лица <адрес> в лице Министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта <адрес> в зал суда не явились, хотя надлежащим образом были уведомлены о дате и месте судебного заседания.

От истца ФИО1 поступило заявление о рассмотрении гражданского дела в её отсутствие, а также в отсутствие её представителя ФИО4 в связи с невозможностью выезда на судебное заседание. Исковые требования поддерживает в полном объеме и просит суд заявленные требования удовлетворить.

В соответствии с ч. 5 ст.167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие сторон - истца ФИО1, представитель истца ФИО4, представителя ответчика администрации МР «<адрес>», представителя третьего лица <адрес> в лице Министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта <адрес>, надлежащим образом уведомленных о дате, месте и времени судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных материалов следует, что ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 41 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Кадастровый №. Основание договор купли-продажи квартиры от 20.03.2015г.. Кадастровый номер здания, где расположена <адрес>:03:010110-182.

Из отчета № от 18.05.2021г. ЧПО ФИО5 следует, что итоговая рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 41 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет : 716292 рублей 00 копеек.

Согласно заключения экспертов ООО «<адрес>вая лаборатория судебных экспертиз» от 24.03.2023г. судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания находящегося по вышеуказанному адресу, назначенной Определением суда от 31.01.2023г.

- Рыночная стоимость земельного участка сверх нормативного размера в кондоминиуме (сп-30-101-98), площадью 89,25 кв.м, на дату оценки составляет: 35164 (тридцать пять тысяч сто шестьдесят четыре) рубля 50 копеек;

- Рыночная стоимость нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания, находящегося по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы, с учетом всех принятых допущений, составляет:1393722 рублей 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 1804 кв. м. находящегося под МКД, по адресу: край Забайкальский, р-н Дульдургинский, с Дульдурга, <адрес> на дату оценки составляет 710 776 (семьсот десять тысяч семьсот семьдесят шесть) тысяч рублей или 394 (триста девяносто четыре) рубля за 1 кв. м. Таким образом, стоимость земельного участка сверх норматива площадью 89,25 кв.м, составляет 35 164 рублей 50 копеек.

Рыночная стоимость нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания, находящегося по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы, с учетом всех принятых допущений, составляет: 1 393 722 (один миллион триста девяносто три тысячи семьсот двадцать два) рубля.

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности: ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности. ФСО утверждаются и подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст.20 Закона об оценочной деятельности). Согласно п.11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24). Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14). Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п.18). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.19). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.20). В соответствии с п.22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В п.15 постановления от 26.06.2008г. № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» Пленумом Верховного Суда РФ обращено внимание на то, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. Требования к содержанию заключения эксперта установлены в ст.25 ФЗ от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со ст.8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Из письменных пояснении эксперта ООО «<адрес>вая лаборатория судебных экспертиз» ФИО6 к заключению № от 24.03.2023г. следует:

В соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ст. 8: «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных». Положение предписывает использование вышеприведенных федеральных стандартов и методологии при производстве заключения эксперта. Понятие рыночной стоимости, правовые основы регулирования оценочной деятельности определяются положениями федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подзаконными к нему актами – Федеральными стандартами оценки(ФСО), утвержденными приказами Минэкономразвития Российской Федерации.

Данная позиция подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 09.09.2018г. по делу №-ЭС18-3860, в котором отмечается, что заключение эксперта с нарушением требований ФЗ 135 и федеральных стандартов оценки не может быть признано достоверным доказательством. Позиция была закреплена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018г.).

По возражению №: «сумма оценки рыночной стоимости здания нежилого помещения, проведенная ДД.ММ.ГГГГ, составляла – 716 292 рублей, а по результатам повторной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ сумма составляет – 1393 722 рублей, тем самым сумма увеличена кратно на 677 430 рублей.» эксперты поясняют следующее:

- в соответствии со ст. 12 ФЗ № «Об оценочной деятельности» от ДД.ММ.ГГГГ – Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. Таким образом, с мая 2021 по марта 2023 как одной из причин изменения итоговой рыночной стоимости, стало изменение рынка недвижимости, а именно рост стоимости за 1 кв. м. нежилых помещений. Также произошли изменения в социальной, политической и экономической сфере, которые оказали влияние на стоимость недвижимости. Вопросы о корректности предыдущих оценок стоимости на экспертизу не ставились, более того, правовая оценка письменных доказательств находится только в компетенции суда.

По возражению № «в выводах заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ указана рыночная стоимость нежилого помещения здания, находящегося по адресу: <адрес>. Также, в разделе «Исследовательская часть» страница 7 перед экспертами ставиться вопрос: рыночная стоимость по состоянию на март 2023 года нежилого помещения находящегося по адресу: <адрес>. На странице 11 заключения в разделе 2.4 «Описание и характеристики объекта-квартиры также значится адрес: <адрес>» эксперты поясняют следующее:

- в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ вопросы, поставленные перед экспертами, приводятся в редакции суда на основании Определения Дульдургинского районного суда <адрес> по Делу № от ДД.ММ.ГГГГ о назначении судебной оценочной экспертизы. В данном определении вопрос поставлен следующим образом:

Изучив все предоставленные материалы гражданского дела, в которых содержались правоустанавливающие документы, а также техническая документация, эксперты исходя из сути спора, а также руководствуясь положениями ч. 2, ст. 86 ГПК РФ, ст. 8, ст. 16, ФЗ 74 ГСЭД, с учетом специальных навыков и познаний определили и отразили в Заключении, что объектом оценки в экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ является нежилое помещение с кадастровым номером 80:03:010110:210.

По возражению № «В заключение эксперта на странице 10 в разделе 10, Акт обследования значится, что осмотра объекта не производился, также указано, что при оценке состояние квартиры здания принято, как жилое, пригодное для проживания с условно-удовлетворительным состоянием ремонта. Однако, согласно свидетельства о государственной регистрации права помещение является нежилым, также об этом и указывает в своем иске истец» эксперты поясняют следующее:

Ч.6 ст.6 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналог закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Таким образом, нежилые помещения подлежат изъятию в том же порядке, что и жилые помещения, а также за изъятие нежилых помещений обязательно должен быть предусмотрен выкуп (см., например: Постановление ФАС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N Ф09-4920-/11 по делу N №).

П.7 ст.32 ЖК РФ гласит «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

На основании ст. 17, ФЗ 73 ГСЭД, эксперты в рамках настоящих разъяснений делают заявление о неверном истолковании Заключения эксперта. Разъясняют, что, пользуясь «аналогией права» на стр. 10 заключения слово «жилое» приводится в понятии «пригодное» и характеризует состояние объекта.

В выписке из ЕГРН от 08.07.2021г. №КУВИ-002/2021-9\84087648 объект оценки значится как нежилое помещение. В соотв., Ст. 141.4 ГК РФ «Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

По возражению № «Населенный пункт «Дульдурга» относится к сельской местности и сравнительный анализ подразумевает сравнение с аналогичными сельскими населенными пунктами, а не с городскими поселениями и городами <адрес>, как это сделано на страницах 46-47 заключения. В таблице анализов нежилых помещений на странице 46 в сравнении значатся объекты недвижимости, расположенные в городской местности как; <адрес> и <адрес>, с численностью превышающий в несколько раз <адрес>.

В соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», ФИО3, ФИО7, Нижний Новгород, 2021г, 90 корректировка на местоположение, используемая в экспертизе, учитывает различие в статусе населенного пункта и численности населения.

На основании императивного требования актосоставителя в п.22, ФСО №, Эксперты применяют корректировку по численности населения с применением коэффициента торможения равного (-0,10). См. стр. 50-51 Заключения эксперта №/ от 24.03.2023г.

В соответствии п.1 ФСО № «Оценка недвижимости» допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Изучив содержание заключения экспертов ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ, проверив выводы экспертизы о рыночной стоимости нежилого помещения с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капительного ремонта здания, с учетом всех принятых допущений, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, исследовав доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу, что использованная экспертами методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона. Примененные экспертами методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование. Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертами в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы. В заключении содержится указание на применение экспертами необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки и размер указанных убытков определен экспертами на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда экспертами даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперты письменно предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний. На этом основании суд приходит к выводу, что заключение экспертов ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» № от 24.03.2023г. составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу. В отношении имеющегося в материалах дела отчета № проведенного ЧПО ФИО5 суд приходит к следующему выводу. В результате изучения содержания отчета, с учетом мнения экспертов, суд усматривает в нем допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности и приходит к выводу, что указанный отчет об оценке не отвечает такому важному критерию доказательства как достоверность и поэтому не может признаваться в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме того, отчет № от 18.05.2021г. не может быть использованы судом в таком качестве доказательств рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости также по причине утраты актуальности и необходимой степени достоверности содержащихся в них сведений об этой рыночной стоимости в связи с истечением шести месяцев с даты составления отчетов (ст.12 Закона об оценочной деятельности). Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Возражения ответчиков и их представителей о несогласии с выводами экспертизы о рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости и иными выводами в заключении представляют собой субъективные суждения этих лиц, не основанные на фактических обстоятельствах и научно обоснованных методах оценки недвижимости. Ответчиком не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы экспертизы или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов экспертов фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом. Возражения ответчиков в отношении выводов экспертов о неправильном выборе методики оценки рыночной стоимости объектов экспертизы не основаны на положениях федеральных стандартов оценки. Ответчиками не представлено суду доказательств неправильного использования экспертами положений указанных стандартов. В соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, законодатель в самом определении указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим суд отклоняет как не основанный на законе такой довод ответчиков, как явное занижение экспертами реальной рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости, что обусловлено лишь субъективным мнением ответчиков о размере такой стоимости, не подтвержденное надлежащими доказательствами. Возражения ответчиков в отношении выбранного экспертами затратного подхода при оценке дома вместо сравнительного подхода, который ответчики полагают наиболее соответствующим для оценки жилых помещений, не соответствуют положениям п.25 ФСО № о самостоятельном выборе оценщиком выбора соответствующей методики оценки с обоснованием такого выбора.

Следовательно, за основу суд берет заключение экспертов ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз», считая данное заключение наиболее достоверным.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, когда действия, подлежащие оплате, осуществлялись по инициативе суда и соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета (ч. 2 ст. 96 ГПК).

Оплата истцом государственной пошлины на сумму 4140 рублей 00 копеек подтверждается копиями платежных поручений.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального района «<адрес>» о признании недействительной выкупной цены рыночной стоимости нежилого помещения - удовлетворить.

Признать недействительным выкупную цену рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере 716 292 (семьсот шестнадцать тысяч двести девяносто два) рубля, установленного Отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №;

Установить рыночную стоимость нежилого помещения (выкупная цена) с учетом права собственности на земельный участок и долевой собственности на общее имущество без учета капитального ремонта здания, расположенного по адресу: <адрес>, с Дульдурга, <адрес> в размере 1393722 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца через Дульдургинский районный суд со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Замиенова О.В.

Мотивированное решение составлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Подлинник решения находится в Дульдургинском районном суде в гражданском деле №.