Решение по делу № 2-504/2022 от 25.10.2022 - о признании права собственности на жилой дом (блокированной застройки) и земельный участок под ним по адресу: <адрес>.

Дело № 2-504/2022

УИД № 18RS0007-01-2022-000159-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пос. Балезино 25 октября 2022 года

Балезинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Гафуровой С.В., с участием

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика Гамбурга А.А., представившего удостоверение и ордер,

при помощнике председателя суда Романовой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на жилой дом (блокированной застройки) и земельный участок под ним по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Балезинский районный суд УР с исковым заявлением к ФИО3 о признании права собственности на жилой дом (блокированной застройки) по адресу: <адрес>.

Требования истца мотивированы тем, что 16.10.2020 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>

По условиям договора стоимость определена в 2 000 000,00руб. Один миллион рублей внесен как предоплата в виде задатка, оставшуюся сумму следует оплатить после подписания основного договора.

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 01.08.2021 года. По настоящее время указанные обязательства не исполнены. Устные требования истца о заключении основного договора купли-продажи ответчиком постоянно откладываются. На письменное требование ответа не последовало.

Согласно выписке из ЕГРН дом зарегистрирован на имя ответчика, препятствий для исполнения обязательства нет. Денежные средства 50% внесены, оставшуюся сумму истец готова заплатить при подписании договора, как предписано обязательствами, а также в порядке вышеуказанного требования.

Ответчик создал и приобрел право собственности в установленном законом порядке, произвел государственную регистрацию на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В рамках предварительного договора купли-продажи от 16.10.2020 года, заключенного между истцом и ответчиком, распорядился имуществом.

В силу положений п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ответчик уклоняется исполнить обязательства в одностороннем порядке в нарушение требований закона (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Истец просит признать за ФИО1, <дата> года рождения, право собственности на жилой дом (блокированной застройки) по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец и ее представитель в соответствии со ст. 39 ГПК РФ требования увеличили, просили признать право собственности на жилой дом (блокированной застройки) и земельный участок под ним по адресу: <адрес>, в остальной части требования, изложенные в исковом заявлении, поддержали по доводам, изложенным в нем.

Истец ФИО1 в судебном заседании от дачи объяснений отказалась.

Представитель истца ФИО2 в дополнение к изложенному в исковом заявлении пояснила суду: предварительный договор содержит все необходимые условия договора купли-продажи, большая часть денежных средств оплачена. В установленный в предварительном договоре срок дом зарегистрирован не был, в настоящее время достроен и право собственности зарегистрировано, что подтверждает выписка из ЕГРН Истец обратилась к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи, но ответчик от его заключения уклоняется, в связи с чем истец обратилась в суд о признании права собственности. Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной, так как большая часть денежных средств оплачена истцом, положения ч.4 ст. 429 ГК РФ применению в данном случае не подлежат. Истец готова исполнить договор.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, имеется расписка, в заявлении просил рассмотреть дело с участием его представителя, ранее в судебном заседании требования истца не признал, пояснил суду: предварительный платеж по договору был внесен в качестве аванса, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, если стороны не предприняли попыток заключить основной договор после заключения предварительного договора. Согласно условий предварительного договора оставшаяся сумма должна была быть внесена до 01.08.2021 года, однако, истец данное условие не исполнил, требование о заключении основного договора направлено истцом только в июне 2022 года, срок предварительного договора истек.

Представитель ответчика адвокат Гамбург А.А. требования истца не признал в полном объеме, пояснил суду: в соответствии с п.17 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 01.08.2021 года. По условиям предварительного договора истец обязалась предать ответчику 1 000 000,00руб. при подписании предварительного договора, 1 000 000,00руб. в срок до 01.08.2021 года. Таким образом, срок действия предварительного договора сторонами был установлен до 01.08.2021 года, в указанный срок основной договор заключен не был. В нарушение условий предварительного договора истец ответчику денежные средства в размере 1 000 000,00руб. не передала, предложений о заключении основного договора также не направила. Ссылка на устные требования о заключении основного договора доказательствами не подтверждена, требование от 15.06.20222 года юридической силы не имеет, так как было заявлено по окончании срока действия предварительного договора, спустя более 10мес. Проект основного договора купли-продажи ответчику представлен не был.

Частью 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предусмотренный законом 6-месячный срок обращения в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора истцом пропущен и восстановлению не подлежит. Требование о признании права собственности на спорные объекты норами действующего законодательства не предусмотрено. Часть 2 ст. 218 ГК РФ устанавливает право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Между истцом и ответчиком следок по отчуждению имущества не заключено.

Представил письменное возражение содержание которого аналогично содержанию объяснения, данному в судебном заседании.

Заслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, исследовав в соответствии со ст. 56, 57 ГПК РФ письменные материалы дела суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. статей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно условий предварительного договора от 16.10.2020 года ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор предметом которого в соответствии со ст.429 ГК РФ является обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>2. Жилой дом общей площадью ***.м. будет оформлен в собственность продавца на основании разрешения на строительство от 01.10.2020 года <номер>; договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдана 13.11.2019 Управлением Росреестра по УР. Земельный участок площадью ***.м. с кадастровым номером <номер> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома с участком (до 5 блоков) (Ж-3 Зона застройки индивидуальными жилыми домами), принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдана 13.11.2019 Управлением Росреестра по УР. Цена продаваемых в будущем жилого дома и земельного участка определена по договоренности сторон и составляет 2 000 000,00руб. Повышение стоимости жилого дома и земельного участка после подписания настоящего договора не предусматривается. В обеспечение исполнения обязательств по договору заключить договор купли-продажи жилого дома покупатель передает продавцу наличными денежную сумму в размере 1 000 000,00руб., которая после заключения основного договора считается зачтенной в счет причитающегося с покупателя платежа. Оставшаяся сумма за жилой дом и земельный участок в размере 1 000 000,00руб. будет передана продавцу после подписания настоящего договора в срок до 01 августа 2021 года (п. 1, 2, 3, 4, 5, 7 договора). Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в срок до 01 августа 2021 года (п. 17 договора).

Требование от 15.06.2022 года, кассовый чек квитанция ФГУП «Почта России» к нему от 15.06.2022 подтверждают, что ФИО1 предлагает ФИО3 заключить основной договор, проект которого находится в агентстве «Недвижимость и право», указан контактный телефон.

Выписка из ЕГРН на 09.08.2022 подтверждает, что ФИО3 является собственником в том числе: здания, назначение: жилое с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, площадью ***.м., дата регистрации права собственности 25.08.2021; здания, назначение: жилое с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, площадью ***.м., дата регистрации права собственности 25.08.2021; земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома с участками (до 5 блоков) (Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами), расположенного по адресу: <адрес>, площадью ***.м., право собственности зарегистрировано 13.11.2019.

Представленные в судебное заседание стороной истца выписка из ЕГРН на 08.06.2022 подтверждает, что ФИО3 является собственником здания, назначение: жилое с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, площадью ***.м., дата регистрации права собственности 25.08.2021; выписка из ЕГРН на 08.06.2022 подтверждает, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома с участками (до 5 блоков) (Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами), расположенного по адресу: <адрес>, площадью ***.м., право собственности зарегистрировано 13.11.2019; проектная документация на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, фотографии к ней содержат информацию о размере дома, количестве этажей, планировке, изображение объекта.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 16.10.2020 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем не позднее 01.08.2021 г. договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома блокированной застройки, расположенных по адресу: <адрес>

В установленный договором срок договор купли-продажи недвижимости заключен не был.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу, как и его полной оплаты, истцом в материалы дела не представлено.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, но порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Однако, до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении договора купли-продажи от сторон не поступало, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи в указанный срок истец не обращался.

В связи с чем, требования истца удовлетворению не подлежат.

Доводы стороны истца со ссылкой на п.5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" о том, что предварительный договор может быть переквалифицирован в основной, положения ч.4 ст. 429 ГК РФ применению не подлежат, суд считает необоснованными.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 указанного постановления установлено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано.

Предметом спорного договора купли-продажи является построенное и введенное в эксплуатацию жилое помещение, расположенное на земельном участке, имущество имеется в натуре и им владеет ответчик. Однако, истцом требований о понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи не заявлено. Суд рассматривает дело в рамках заявленных требований в соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на жилой дом (блокированной застройки) и земельный участок под ним по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано через Балезинский районный суд УР в Верховный Суд УР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Балезинского районного суда УР С.В. Гафурова