дело 3а-565/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000492-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просил на 1 января 2023 года установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 390,4 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 4 540 450,15 рублей,

№, площадью 150,6 кв.м., вид объекта недвижимости – здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> размере равном его рыночной стоимости 2 216 413,74 рублей,

согласно отчету об оценке рыночной стоимости индивидуального предпринимателя ФИО3 от 13 августа 2025 года № 015-IP/2025.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 1 января 2023 12 780 392,06 рублей для помещения с кадастровым номером №, 8 167 810,58 рублей для здания с кадастровым номером №.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Административный истец (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие административного истца), его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц – филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От представителя административного истца поступило уточнение об установлении кадастровой стоимости с учетом выводов судебной экспертизы.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 1 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 5 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела следует, что административный истец – ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 390,4 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 августа 2025 года № КУВИ-001/2025-155020131, запись регистрации от 8 сентября 2004 года № 26-01/25-7/2004-1079 (т. 1 л.д. 14-19).

№, площадью 150,6 кв.м., вид объекта недвижимости – здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 августа 2025 года № КУВИ-001/2025-155020131, запись регистрации от 30 марта 2015 года № (т. 1 л.д. 20-23).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 1 января 2023 года 12 780 392,06 рублей для помещения с кадастровым номером №, 8 167 810,58 рублей для здания с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 13 августа 2025 года № КУВИ-001/2025-154925147, № КУВИ-001/2025-154926079 (т. 1 л.д. 12, 13).

Согласно представленному административным истцом отчету индивидуального предпринимателя ФИО3 от 13 августа 2025 года № 015-IP/2025 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 4 540 450,15 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 2 216 413,74 рублей (т. 1 л.д. 25-92).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации ФИО4 от 21 октября 2025 года № рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 12 300 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 6 100 000 рублей (т. 2 л.д. 5-192).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации от 21 октября 2025 года № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение от 21 октября 2025 года № подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Осмотр объектов исследования экспертом был произведен 16 октября 2025 года с участием представителя административного истца.

Исследование проводилось путем проведения осмотра объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 4 540 450,15 рублей, и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также их окружения, изучения представленной документации, проведения анализа рынка сопоставимой недвижимости, подбора сопоставимых аналогов и выполнения расчетов.

Из экспертного заключения следует, что при идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов исследования, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже спорных объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Исходя из проведенного обзора, объекты исследования относятся к сегменту рынка коммерческая недвижимость – офисно - торгового назначения (объекты свободного назначения) характеризующемуся своими факторами ценообразования, а так же является объектом вторичного рынка.

На дату определения рыночной стоимости объекты исследования представляют собой нежилое помещение и нежилое здание торгово-офисного назначения, назначение нежилое. Сохранение текущего использования объекта исследования следует считать наиболее эффективным вариантом.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертами по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Расчет рыночной стоимости объектов исследования экспертом проводился сравнительным и доходным подходом. Отказ от применения затратного подхода при проведении оценки мотивирован.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом также мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы ими не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данных об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанного на результатах судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20 августа 2025 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление руководителя Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 149 940 рублей.

Согласно статье 106, части 3 статьи 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость объектов недвижимости в расхождении с государственной кадастровой оценкой составляет 3,90%, 25,31% соответственно.

Разрешая в порядке статьи 111 КАС РФ заявление руководителя Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, разница составляет менее 50%, что соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение.

В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку действовал при утверждении Приказа в соответствии с действующим законодательством и в рамках своих полномочий, ошибок при оценке объектов недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 12 300 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 100 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 20 августа 2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 149 940 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

Федеральное бюджетное учреждение Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации

юридический адрес: <адрес>

фактический адрес: <адрес>

ОГРН №

ИНН №

КПП №

БИК №

ОКТМО №

КБК №

казначейский счет №

единый казначейский счет №

УФК по Ставропольскому краю (№ ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России л/с №)

отделение Ставрополь Банка России//УФК по Ставропольскому краю г. Ставрополь.

дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27 декабря 2002 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 18 ноября 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.