дело № 3а-94/2023 (3а-560/2022)

УИД 26OS0000-04-2022-000442-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года г. Ставрополь

<адрес>вой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО2

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО7, представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО3, ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости:

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 367 кв.м., расположенного, по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, земельный участок 12а в размере 1 140 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 128 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Пятигорск, <адрес>, земельный участок 12у, в размере 3 329 000 рублей

в соответствии с отчетом об оценке ООО «Капитал Инвест» №-KS/2022.

Административный иск обоснован тем, что ФИО1 является арендатором указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № 4409983,01 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 630 993,02 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения на административный иск с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц администрации города Пятигорска, Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил в порядке уточнения установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы ООО «Аманейдж», взыскать судебные расходы на оплату за проведения данной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГБУ СК «Ставкрайимущество» поддержали доводы возражений с замечаниями на заключение судебной оценочной экспертизы и просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 367 кв.м., расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Право аренды на объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды №-Ю от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации 26:33:070301:62-26/018/2020-3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.11.2022г. №КУВИ-001/2022№.

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:60, площадью 5 128 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Пятигорск, <адрес>, земельный участок 12у.

Право аренды на объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации №-3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.11.2022г. № КУВИ-001/№

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и в отношении спорных земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составила 4 409 983,01 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-№; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составила 13 630 993,2 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-№

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО «Капитал Инвест» №-KS/2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 140 201,03 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 329 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, выполненным экспертом ООО «Аманейдж», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № составляет 1807000 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4740000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость каждого земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО «Аманейдж» от 08 февраля 2023 года № 002-23-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Объекты исследования осмотрены 26.01.2023, их идентификация проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фотографии. Объекты оценки и процесс их оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

При проведении анализа были использованы объявления из архива https://ruads.org/ - 207 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение – <адрес>, пгт. Иноземцево, <адрес>, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, назначение земель – коммерческого назначения (производственно-складского). В результате проведения анализа объявлений производственного назначения: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров от земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе предложения существенные улучшения и др., выявлены наиболее сопоставимые предложения по набору ценообразующих параметров, расположенных в городе Ставрополе. В результате было выявлено 22 наиболее сопоставимых предложений, информация о которых представлена в таблицах №4 и № 5 экспертного заключения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания ГБУ СК «Ставкрайимущество», изложенные в возражениях, дал полные ответы. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы участвующих в деле представителей ответчиков о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью тех же объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

При этом суд, принимая во внимание положения частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ, приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. № 570 «О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также положения части 4 статьи 38 КАС РФ, исходит из того, что ГБУ СК «Ставкрайимущество» применительно к рассматриваемым правоотношениям является надлежащим административным ответчиком, поскольку завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости является существенным, что не исключает допущение ошибок при ее определении в порядке массовой государственной кадастровой оценки.

Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы выполненной экспертом ООО «Аманейдж».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 26 декабря 2022 года.

Заявление стороны административного истца о возмещении судебных расходов на оплату проведенной по делу судебной экспертизы в сумме 70 000 рублей подтверждено платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № и подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений <адрес>, при этом суд руководствуется положениями ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснениями в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и учитывает то обстоятельство, что установленное завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости более чем в два раза исходя из приведенных правовых оснований нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 367 кв.м., расположенного, по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, земельный участок 12а, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1807000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 128 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Пятигорск, <адрес>, земельный участок 12у, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4740000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:33:070301:62 и 26:33:070301:60.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.