Решение по делу № 2-3745/2022 от 15.03.2023 - о взыскании задолженности по договору, по встречному исковому заявлению <ФИО> к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными пунктов договора.

Дело № 2-471 /2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Коломенский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Шевченко С.Н., при секретаре судебного заседания ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АСКА недвижимость» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными пунктов договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АСКА недвижимость» обратилось с иском к ФИО3, в котором просит суд взыскать с ответчика в свою пользу вознаграждение по эксклюзивному договору в в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере 1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда. В обоснование исковых требований ООО «АСКА недвижимость» указало, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Эксклюзивный договор №, в соответствии с условиями которого истец обязался оказать ответчику комплекс информационно-консультационных и практических услуг, направленных на поиск покупателя, а также направленных на отчуждение принадлежащего ответчику объекта недвижимости – квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, а ответчик обязался принять и оплатить оказанные услуги. Стоимость услуг по договору составила <данные изъяты>. Истец выставил объявления на платных площадках Авито, Циан, Домклик, сайт «АСКА недвижимость», а также разместил баннер на балконе квартиры с указанием телефона компании. При этом ответчик не имел права самостоятельно продавать объект недвижимости, искать покупателя, что было предусмотрено договором.

Свои обязательства по договору ответчик не исполнил, продал объект недвижимости самостоятельно без оповещения истца о продаже.

По условиям договора обязательства ООО «АСКА недвижимость» считаются выполненными в полном объёме с момента государственной регистрации перехода права собственности по сделке в отношении объекта недвижимого имущества. В досудебном порядке образовавшая после продажи квартиры задолженность по договору ответчиком не погашена, ответ на досудебную претензию им не направлен, возражения на акт оказанных услуг не предъявлены, в связи с чем истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 предъявил в суд встречное исковое заявление, в котором просит суд признать недействительными пункты 1.3, 3.3., 3.5 заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку предусмотренные ими условия существенно нарушают его права, как потребителя.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному исковому заявлению ООО «АСКА недвижимость» в судебное заседания явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте слушания по делу. В направленных в адрес суда дополнительных пояснениях представитель ООО «АСКА недвижимость» ФИО8, действующая на основании доверенности, просила первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному исковому заявлению ФИО3, его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований, предъявленных ООО «АСКА недвижимость», настаивали на удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению ФИО4 дополнительно пояснила, что ФИО3 заблаговременно предупредил представителя ООО «АСКА недвижимость» о том, что его родственники нашли покупателей квартиры, и осуществлять показы квартиры нет необходимости. Представленные в материалы дела скриншоты не позволяют установить дату размещения объявлений о продаже квартиры, не являются допустимыми доказательствами. Акты показов квартиры не соответствуют приложениям к заключенному между сторонами договору. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что услуги, предусмотренные договором, в полном объеме ФИО3 оказаны не были.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив их доводы, изложенные письменно, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (заказчик) и ООО «АСКА недвижимость» (исполнитель) был заключен договор №, предметом которого является оказание исполнителем заказчику комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя, а также направленных на отчуждение объекта недвижимости: квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ № согласован перечень обязанностей исполнителя, в котором помимо прочих, значатся: проведение рекламной компании объекта недвижимого имущества в специальных изданиях СМИ и электронных базах данных (пункт 2.1.4); размещение объекта на сайте и в базе компании; размещение объявления на платной основе на сайтах: avito.ru, cian.ru, domclick.ru и др. Проведение рекламы объекта с помощью баннеров (п. 2.1.4.1.); организация показов объекта недвижимости потенциальным покупателям и фиксация покупателя в приложении №, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.5); консультирование заказчика по всем вопросам, входящим в обязанности исполнителя и имеющим непосредственное отношение к предмету договора (пункт 2.1.7), уведомление заказчика о готовности покупателя заключить договор и согласование с заказчиком даты, времени и места его заключения (пункт 2.1.9), оказание содействия заказчику в осуществлении расчетов с покупателем квартиры в любой удобной для него форме оплаты (ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п.1.3. договора обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными в момент подписания акта выполненных услуг, либо в дату, установленную п.ДД.ММ.ГГГГ договора, либо в дату перехода права на объект недвижимости в пользу покупателя, в зависимости от того какое из событий наступит раньше. Основанием для выплаты в полном объеме заказчиком вознаграждения исполнителю является подписание между заказчиком, с одной стороны, и любым покупателем, с другой стороны, основного договора, направленного на приобретение покупателем объекта в собственности или приобретение покупателем иных прав на объект. Документальным подтверждением факта выполнения обязательств исполнителя по договору является акт выполненных работ, а при его отсутствии – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащая сведения о переходе прав на объект от заказчика к иным лицам. Стороны согласовали, что предоставление отчета агента по настоящему договору может осуществляться в устной форме.

В соответствии с п.3.4. договора расходы по продаже объекта оплачиваются в следующем порядке: рекламные расходы оплачивает исполнитель; расходы по подготовке документов к продаже несет заказчик.

В случае отчуждения объекта заказчиком самостоятельно третьим лицам (предоставленным или не представленным исполнителем) в период действия настоящего договора или в течение 6 месяцев с даты окончания срока действия настоящего договора услуги исполнителю считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате заказчиком (п.3.5. договора).

В пункте 3.3 договора стороны указали, что сумма стоимости услуг исполнителя выплачивается заказчиком в случае заключения договора без участия исполнителя в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от заказчика к иным лицам.

При этом п.4.2. договора предусмотрено, что в случае невозможности выполнения исполнителем своих обязанностей, возникшей по вине заказчика вследствие неисполнения и/или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае досрочного расторжения заказчиком договора исполнитель имеет право на возмещение расходов, понесенных при исполнении договора.

Согласно п. 4.3. договора в случае нарушения заказчиком срока выплаты исполнителю суммы стоимости услуг заказчик выплачивает исполнителю штрафную неустойку в размере 1% от суммы стоимости услуг за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости объекта.

В соответствии с п.7.1. договора он вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами всех обязательств по договору.

Таким образом, исходя из условий договора оказания услуг следует, что оплата по договору производится за комплекс риэлторских услуг по продаже недвижимости, включающий в себя, в том числе, поиск покупателя, организацию взаимных расчетов сторон. Заключенный между сторонами спора договор считается исполненным в полном объеме со стороны риэлторской компании в момент заключения договора купли-продажи с покупателем, привлеченным ООО «АСКА недвижимость», и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации перехода права собственности. Следовательно, целью данного договора являлось заключение при содействии исполнителя (с участием исполнителя в сопровождении сделки) договора купли-продажи квартиры с покупателем, найденным исполнителем.

Таким образом, между сторонами по делу возникли правовые отношения по оказанию гражданину возмездных риелторских услуг, урегулированные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», статьями 779 - 782, 1005-1008 ГК РФ.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 ГК РФ).

К договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде (статьи 702 - 729 ГК РФ) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739 ГК РФ), если это не противоречит статьям 779 - 782 этого кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (статья 783 ГК РФ).

Основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате выполненных работ в порядке, установленном договором подряда, является передача подрядчиком и принятие заказчиком результатов работы в установленном законом и договором порядке (статья 711 ГК РФ). Аналогичные положения действуют для агентских договоров.

В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Существенными обстоятельствами в силу вышеуказанных норм являются: когда и какие были оказаны услуги исполнителем, размер фактически понесенных исполнителем расходов при исполнении таких услуг.

ФИО3 продал квартиру ФИО7, право собственности которого зарегистрировано в ЕРГН ДД.ММ.ГГГГ, после чего ООО «АСКА недвижимость» направило в адрес ответчика досудебную претензию, счет на оплату вознаграждения в размере <данные изъяты> руб., акт оказанных услуг на <данные изъяты> руб.

ФИО3 направил в адрес ООО «АСКА недвижимость» ответ на претензию, возражения на акт оказанных услуг, в которых выразил несогласие с объемом оказанных услуг и одновременно запросил отчет о проделанной работе и документы, подтверждающие понесенные расходы.

В отсутствие подписанного обеими сторонами акта выполненных услуг, наличия у ответчика по первоначальному иску возражений по объему оказанных услуг, в силу статьи 56 ГПК РФ, статей 779 - 782 ГК РФ на истце по первоначальному иску лежит обязанность представить доказательства фактического исполнения услуг, перечисленных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которых составила бы указанную в иске сумму.

Таких доказательств истцом по первоначальному иску не представлено.

В подтверждение доводов первоначального иска об исполнении ООО «АСКА недвижимость» обязательств по договору в материалы дела представлены фототаблица с изображением баннера на балконе квартиры, скриншоты объявлений о продаже квартиры с сайтов: avito.ru, cian.ru, domclick.ru, а также сайта ООО «АСКА недвижимость». Между тем суд представленные доказательства оценивает критически, поскольку фототаблица не содержит сведений об адресе квартиры, на балконе которой расположен баннер, о времени его размещения. Скриншоты объявлений так же не содержат сведений о точном адресе рекламируемой квартиры. Так, объявления содержат указание на номер жилого многоквартирного дома, но площадь рекламируемых квартир, согласно объявлениям не соответствует оговоренной сторонами площади квартиры ФИО3 Также скриншоты с сайтов avito.ru, cian.ru, domclick.ru, не принадлежащих истцу по первоначальному иску, не содержат сведений о дате размещения объявлений, что не исключает того обстоятельства, что они были размещены уже после осуществления продажи квартиры ФИО3 Также на скриншотах отсутствует дата их получения и адрес страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Пунктом 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2019 № 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что допустимыми доказательствами являются, в том числе, сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в информационно-телекоммуникационной сети (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения. Такие распечатки подлежат оценке судом при рассмотрении дела наравне с прочими доказательствами (статья 67 ГПК РФ).

Не представлено стороной истца по первоначальному иску и каких-либо доказательств несения расходов по размещению на платной основе объявлений о продаже квартиры.

Стороной истца в материалы дела представлены копии актов показа (осмотра) объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, однако данные акты не могут быть приняты судом в качестве допустимых доказательств, с достаточной степенью достоверности подтверждающих доводы об организации просмотров квартиры ФИО3, поскольку сторонами при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ была согласована форма листа просмотра объекта (приложение № к договору), которая отличается от представленных.

В силу пункта 2.1.5 Договора исполнитель обязан проводить показы объекта недвижимости потенциальным покупателям и зафиксировать покупателя в приложении №, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.5). Представленное истцом по первоначальному иску приложение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о произведенных исполнителем показах квартиры потенциальным покупателям.

Суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору ООО «АСКА недвижимость», в том числе фиксация покупателя в данном приложении, уведомление заказчика о готовности покупателя заключить договор и согласование с заказчиком даты, времени и места его заключения, оказание содействия заказчику в осуществлении расчетов с покупателем квартиры в любой удобной для него форме оплаты в полном объеме исполнены не были. Доказательств, подтверждающих исполнение истцом по первоначальному иску этих обязательств, материалы дела не содержат.

Более того, представленные истцом по первоначальному иску копии актов показа (осмотра), содержащие сведения о показе указанным лицам нескольких квартир, по мнению суда, являются подтверждением оказания услуг риэлторами этим лицам по поиску объектов недвижимости, но не подтверждением оказания услуг собственникам перечисленных в актах квартир, содержат подписи исполнителя и заказчика по заключенным между ними договорам.

При этом доводы стороны ответчика по первоначальному иску ФИО3 об отказе от оказания услуг заслуживают внимания.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 № 5-КГ20-143-К2 сформулирована следующая правовая позиция: «Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Из приведенных положений закона следует, что полномочия представителя могут явствовать из обстановки, если действия представителя и представляемого дают третьему лицу разумно предполагать наличие у представителя соответствующих полномочий, как активных по совершению юридически значимых действий, так и пассивных по принятию юридически значимых сообщений и односторонних сделок третьего лица, при условии, что представитель действует от имени представляемого, а у добросовестного лица, которое не знало и не могло знать об отсутствии тех или иных полномочий представителя, имеются разумные основания полагаться на наличие у представителя соответствующих полномочий, в том числе по обстоятельствам, зависящим от представляемого.

Нотариально удостоверенным протоколом осмотра переписки ФИО3 с ФИО2 подтверждается то обстоятельство, что ФИО3 заблаговременно уведомил ООО «АСКА недвижимость» через его представителя (агента ФИО2, изображенную на представленных истцом по первоначальному иску скриншотах объявлений) о том, что покупатель на квартиру ФИО3 найден, и осуществлять в дальнейшем показы квартиры сотрудниками ООО «АСКА недвижимость» не имеется. Данная переписка имела место в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а переход права собственности на квартиру ФИО3 был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной истца так же не оспорен тот факт, что квартиры заказчиком была продана самостоятельно без привлечения сотрудников ООО «АСКА недвижимость».

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

По смыслу положений гл. 39 ГК РФ, договором возмездного оказания услуг могут охватываться разнообразные услуги, среди которых (в зависимости от характера деятельности услугодателя - исполнителя услуг) выделяют услуги связи, медицинские, консультационные, аудиторские информационные, образовательные и некоторые другие.

С учетом конкретных особенностей отдельных видов осуществляется дальнейшая нормативная регламентация порядка их предоставления, как в специальных законах, так и в принимаемых в соответствии с ними Правительством Российской Федерации правилах оказания отдельных видов услуг.

Давая нормативное определение договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды, гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей».

Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Таким образом, право заказчика (потребителя) на отказ от услуги является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок расчета при одностороннем отказе потребителя от услуги, в том числе связанный с самостоятельным отчуждением объекта недвижимого имущества, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика (потребителя) от услуги является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

При этом сведений об отчуждении ФИО3 принадлежащей ему квартиры с привлечением специалистов другой риэлторской организации по договору оказания услуг, а не самостоятельно, материалы дела не содержат.

Суд считает, что обязательства ООО «АСКА недвижимость» перед ФИО3 не являются исполненными к тому моменту, когда последний отказался от исполнения договора, в связи с чем ООО «АСКА недвижимость» вправе требовать только оплаты фактически понесенных им расходов, связанных с оказанием услуги ФИО3, доказательств несения которых истец не представил несмотря на истребование у него указанных доказательств судом.

Сам факт размещения баннера многоразового использования о продаже с указанием номера телефона, размещения сведений о продаже квартиры на собственном сайте, организации показов квартир своим клиентам в соответствии с договорами об оказании услуг по поиску объектов недвижимости, не может служить доказательством надлежащего оказания комплекса услуг и несения ООО «АСКА недвижимость» расходов по договору, заключенному с ФИО3

Квартира была реализована третьему лицу, который был найден не в результате исполнения договора истцом, а был найден родственниками заказчика, о чем последний заблаговременно уведомил агента ООО «АСКА недвижимость», полномочия которого на ведение переговоров и получение юридически значимых сообщений явствовали из обстановки.

В ходе судебного разбирательства подтвердились доводы ответчика по первоначальному иску о том, что все письма и запросы от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «АСКА недвижимость» о предоставлении отчета о проделанной работе и доказательств понесенных расходов оставлены без ответа.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

При принятии решения по первоначальному иску суд учитывает факт перечисления ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет ООО «АСКА недвижимость» денежных средств в размере 15000,00 руб. Доказательств того, что стоимость фактически оказанных ООО «АСКА недвижимость» услуг и понесенных расходов превышает сумму в размере <данные изъяты> руб., материалы дела не содержат.

Принимая во внимание вышеизложенное, анализируя приведенные положения действующего законодательства, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при отсутствии доказательств несения расходов и фактического исполнения обязательств по договору в полном объеме, суд не находит правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд приходит к выводу, что по правилам статьи 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика расходы истца по первоначальному иску по уплате государственной пошлины ввиду отказа в удовлетворении требований искового заявления.

Встречные исковые требования о признании недействительными пунктов 1.3, 3.3, 3.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ суд находит обоснованными, исходя из следующего.

Из пунктов 1.3, 3.3, 3.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заказчик (потребитель) в случае наступления факта перехода прав на квартиру на основании выписки из ЕГРН обязан оплатить вознаграждение исполнителю в полном объеме независимо от объема и качества оказанных услуг.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Регулируемые гражданским правом обязательственные отношения, вытекающие из двусторонних договоров, основываются на равноценности обмениваемых благ, поэтому определяющими признаками этих отношений являются возмездность и эквивалентность встречного предоставления.

Эквивалентность гражданских правоотношений выражается во взаимном равноценном встречном предоставлении субъектами правоотношений при реализации ими субъективных гражданских прав и исполнении соответствующих обязанностей.

Как следует из пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Права потребителей являются неотъемлемой составляющей общих прав человека, а их охрана – одним из приоритетных направлений государственной политики (Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020).

Из буквального толкования заключенного между сторонами спора договора следует, что заказчик (потребитель) в случае продажи квартиры (наступления факта перехода прав на квартиру на основании выписки из ЕГРН к третьему лицу) обязан оплатить вознаграждение исполнителю в полном объеме независимо от объема и качества оказанных услуг. Такая обязанность возникает у заказчика (потребителя) даже в случае, если продажа квартиры осуществлена силами самого заказчика. Такая обязанность возникает у заказчика (потребителя) в течение 6 месяцев после окончания срока действия договора (пункт 3.5 договора).

Выписка из ЕГРН – это документ, удостоверяющий только факт проведения государственной регистрации права, и данным документом подтверждается, что на конкретную дату за определенным лицом зарегистрировано право на описанный объект недвижимости, о чем в ЕГРН в соответствующий день сделана регистрационная запись под соответствующим номером.

Сам по себе переход права собственности на квартиру, равно как и выписка из ЕГРН не могут являться доказательствами надлежащего оказания исполнителем (риэлтором) услуг заказчику в полном объеме, предусмотренным договором.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.08.2022 №305- ЭС22-7116 сформулировал следующую правовую позицию: «В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, в особенности участникам предпринимательской или иной экономической деятельности, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников. В то же время свобода договора не является абсолютной. В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом ши иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правшам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункты 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», далее – постановление Пленума № 16).

Как указано в абзаце втором пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Таким образом, отсутствие возражений одной из сторон договора относительно включения в него тех или иных условий на стадии заключения договора, а равно наличие у стороны возможности заключения аналогичного договора с другими участниками оборота на иных условиях не исключает квалификацию соответствующего условия договора как недействительного (ничтожного), если спорное условие противоречит императивным нормам по своей сути, в том числе входит в противоречие с существом законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, приводя к грубому нарушению баланса интересов сторон договора».

В данном случае положения заключенного между сторонами спора договора, согласно которому обязанность потребителя по оплате услуг исполнителя привязана к наступлению факту перехода прав на квартиру на основании выписки из ЕГРН, входят в противоречие с существом законодательного регулирования подобного рода обязательств, приводя к грубому нарушению баланса интересов сторон договора.

Такое противоречие объясняется следующим.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 статьи 421).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 статьи 421).

Риелторские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 ГК РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Следовательно, из содержания положений статьи 1008 ГК РФ, 782 ГК РФ и статьи 32 Закона о защите прав потребителей следует, что потребитель вправе потребовать от исполнителя, а исполнитель обязан предоставить отчет об исполнении поручения, а в случае досрочного отказа от договора – потребовать предоставления документов, подтверждающих размер понесенных расходов.

Договорные условия о наступлении для заказчика (ФИО3) срока оплаты исполнителю (ООО «АСКА недвижимость») вознаграждения в полном объеме (в размере 400000,00 руб.) без предоставления отчета об исполнении поручения и без предоставления документов, подтверждающих понесенные расходы, ущемляют права потребителя, так как позволяют риэлторской компании (ООО «АСКА недвижимость») получить вознаграждение в полном объеме независимо от объема и качества оказанных услуг.

Потребитель является слабой стороной по отношению к риэлторской компании, которая предложила потребителю на подписание типовой договор, содержащий явно обременительные для потребителя условия.

Фактически представленный ООО «АСКА недвижимость» договор на оказание услуг является договором присоединения.

Согласно пункту 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

В силу пункта 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения. При этом правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 428 ГК РФ, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В данном случае очевидно, что с более слабым и юридически незащищенным потребителем заключен договор в такой редакции, которая не только затрудняет реализацию права потребителя на отказ от договора, но фактически ещё устанавливает штрафные санкции (в виде оплаты полной стоимости услуги независимо от факта их оказания) для потребителя в случае его отказа от услуг исполнителя на основании статьи 32 Закона о защите прав потребителей.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Оспариваемые условия договора являются недопустимым и ничтожным в силу статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Из указанных выше положений правовых норм в их взаимосвязи следует, что положения договора от 16.02.2022 № 5144, предусматривающие обязанность заказчика оплатить полную стоимость услуг (независимо от факта их оказания) на основании выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на квартиру заказчика к третьему лицу, приведут к нарушению равноценности встречных предоставлений сторон, то есть к возникновению на стороне ООО «АСКА недвижимость» неосновательного обогащения (получение полной стоимости услуг без предоставления встречного предоставления).

В силу статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки относятся к одному из способов защиты гражданских прав, предусмотренному законом (абз. 4 ст. 12 ГК РФ).

Признании сделки недействительной представляет собой правовой механизм устранения судом юридических последствий, которые повлекла недействительная сделка и восстановления положения, предшествующего ее совершению.

Положение договора, согласно которому обязанность потребителя по оплате услуг исполнителя в полном объеме привязана к наступлению факту перехода прав на квартиру на основании выписки из ЕГРН, является ничтожным, так как противоречит требованиям Гражданского кодекса РФ, Закона о защите прав потребителей и не соответствует принципу эквивалентности гражданских правоотношений.

Положения пункта 3.5. договора № 5144 от 16.02.2022 фактически устанавливают санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, так как данный пункт устанавливает обязательство заказчика по оплате полной стоимости услуг исполнителя независимо от объема оказанных услуг.

Согласно ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским делам дает разъяснения по вопросам судебной практики.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) приведена следующая общеобязательная правовая позиция: условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно (раздел 2, позиция 6).

Использование в пункте 3.5. договора № 5144 от 16.02.2022 понятия «оплата услуг» не меняет правовой природы такой выплаты (фактически штрафная санкция), которая подлежит оплате в случае самостоятельного отчуждения квартиры заказчиком (даже если покупатель найден самим заказчиком).

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, приведенные нормативные положения и их разъяснения, суд приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований ФИО3, удовлетворяет их.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «АСКА недвижимость» к ФИО3 о взыскании вознаграждения в полном объеме согласно условиям Эксклюзивного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копеек, штрафной неустойки в размере 1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек отказать.

Встречные исковые требованияФИО3 к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными пунктов договора удовлетворить.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 1.3 Эксклюзивного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми предусмотрено, что обязательство Исполнителя перед Заказчиком считается выполненным в дату перехода права собственности на объект недвижимости в пользу Покупателя, документальным подтверждением факта выполнения обязательств Исполнителя по настоящему Договору является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащая сведения о переходе прав на Объект от Заказчика к иным лицам.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3.3 Эксклюзивного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми предусмотрено, что сумма стоимости услуг Исполнителя выплачивается Заказчиком в случае заключения договора без участия Исполнителя в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от Заказчика к иным лицам.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3.5 Эксклюзивного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми предусмотрено, что в случае отчуждения Объекта Заказчиком самостоятельно Третьим лицам (не предоставленным Исполнителем) в период действия настоящего договора или в течение 6 (шести) месяцев с даты окончания срока действия настоящего договора, услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате Заказчиком.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд <адрес> в течение одного месяца с момента вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья: С.Н. Шевченко

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: С.Н. Шевченко