Решение по делу № 2-2081/2023 от 25.04.2023

Дело №

УИД 42RS0№-91

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего Евдокимовой М.А.

при секретаре Крыловой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>

25 апреля 2023 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> о регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> о регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что она на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 ней, приобрела в собственность квартиру, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>.

Вышеуказанная квартира принадлежала продавцу ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом <адрес> ФИО3, реестровый №, право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Договор кули-продажи вышеуказанной квартиры был заключен в письменной форме, подписан сторонами. Из содержания договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, стоимость объекта, порядок расчетов и передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 скончался.

Квартира фактически ей передана. После оформления она пользуется квартирой, несет полностью бремя ее содержания, оплачивает коммунальные платежи. В настоящее время она не может обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности, поскольку ФИО2 умер.

Просит признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, на квартиру, находящуюся по адресу: Россия, <адрес> действительным и исполненным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, на квартиру, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивала.

ПредС.ель Администрации <адрес> в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил.

ПредС.ель РОСРЕЕСТРА отдела по <адрес> в суд не явился, в письменном заявлении просят дело рассмотреть в свое отсутствие.

Суд, выслушав мнение истца, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 60), предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В силу п.59 Постановления Пленума, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Таким образом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество.

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 553 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры.

По условиям данного договора, ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру по адресу: <адрес>, стоимость квартиры составила 2 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью наличными денежными средствами до подписания договора (п.4).

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ним.

Данный договор подписан сторонами.

В установленном законом порядке данный договор не оспорен, не расторгнут, не признан недействительным.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 2 100 000 руб. за проданную им квартиру по адресу: <адрес>.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти.

Таким образом, в настоящее произвести регистрацию перехода права собственности не представляется возможным в связи со смертью продавца.

Из сообщения нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ следует, что после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о принятии наследства никто не обращался, наследственное дело не заводилось.

Согласно поквартирной карточке, на регистрационном учете в спорной квартире никто не состоит.

Государственная регистрация права собственности в отношении спорной квартиры приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, что следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт передачи квартиры ФИО1 подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Факт оплаты истцом стоимости спорного имущества в судебном заседании установлен, также установлен факт передачи имущества истцу после заключения договора купли-продажи, следовательно, требования о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

Требования истца о признании договора купли-продажи действительным и исполненным нет, т.к. данный договор никем в установленном законом порядке не оспорен и не оспаривается, следовательно, он считается заключенным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Евдокимова М.А.