Решение по делу № 2-10/2023 от 17.01.2023 | Неклиновский районный суд (Ростовская область)

Дело № 2-10/2023

61RS0045-01-2022-002172-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Покровское 17 января 2023 года

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карачиной А.А.,

при секретаре Бутове В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО КФХ «Деметра» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО КФХ «Деметра» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что на основании договоров купли-продажи от ... он стал собственником земельных участков площадью 65000 кв.м каждый с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., и с кадастрвоым номером ..., расположенного по адресу: ..., ...

Указанные выше земельные участки обременены договорами аренды, арендатором по которым является ООО КФХ «Деметра» на основании договоров аренды земельного участка ... от ... в отношении участка с кадастровым номером ..., и договора аренды земельного участка ... от ... в отношении участка с кадастровым номером ...

Истец в порядке правопреемства принял все условия указанных договоров аренды в порядке ст. 617 ГК РФ.

Согласно п. 3.1 договора аренды ... от ... порядок внесения арендной платы определен следующим образом:

до 1 октября текущего года зерно фуражное - 3500 кг, либо в денежном эквиваленте по ценам, сложившимся у арендатора.

до 1 декабря 300 кг Подсолнечник, 50 кг Мука, 50 кг Сахар либо в денежном эквиваленте по ценам, сложившимся у арендатора.

денежные выплаты, размер которых равен сумме земельного налога, НДФЛ, начисленным арендодателю за текущий год.

На день обращения в суд с настоящим иском арендатор не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, установленной п. 3.1 договора аренды ... от ... более 2-х раз подряд.

В частности, не внесена арендная плата до 1 декабря 300 кг. Подсолнечник, 50 кг. Мука, 50 кг. Сахар либо в денежном эквиваленте по ценам, сложившимся у арендатора, а также не произведена оплата земельного налога и НДФЛ.

По договору аренды ... от ... в 3.1 определен порядок внесения арендной платы следующими этапами:

до 1 декабря 300 кг Подсолнечник.

По состоянию на сегодняшний день арендная плата, определенная до 1 декабря не оплачена ответчиком.

Доход от сдачи в аренду недвижимости в РФ, который получен физическим лицом - налоговым резидентом РФ, не являющимся индивидуальным предпринимателем, признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ.

Таким образом, арендатор обязан уплачивать налоги за арендодателя физическое лицо. За последние 3 года (в пределах срока исковой давности ст. 188 ГК РФ) указанная обязанность ответчиком не исполнялась.

Так как НДФЛ рассчитывается и удерживается из арендной платы и при этом ответчик его не платил, а арендодатели самостоятельно оплачивали налог, то ответчик имеет задолженность по арендной плате за последний 3 года, равной 13% НДФЛ удержанной из арендной платы.

По состоянию на октябрь 2021 года ответчик выплатил правопредшественникам истца (арендодателю) денежные средства в соответствии в п. 3.3 договоров ... от ..., ... от ... в размере 84000 рублей, что на 13% ниже, чем минимальная цена на фуражную пшеницу, ячмень согласно данных Министерства сельского хозяйства ..., согласно которым минимальная стоимость фуражной пшеницы 14900 рублей за тонну, фуражный ячмень 15750 рублей за тонну. Выплата в размере 84000 рублей, ниже оговоренной в договоре и произведена за вычетом 13% НДФЛ.

Так как арендодатель и его правопредшественники самостоятельно оплачивали налог НДФЛ на доход, полученный от сдачи в аренду земельных участков, то, как следствие ответчик не доплатил арендную плату в размере 13000 рублей, в нарушение условий договора об оплате арендной платы до 01 октября текущего года.

Так же ответчиком не исполнена обязанность по оплате земельного налога, в соответствии с п. 3.1 договора ... от ..., данная оплата является частью арендной платы, определенной договором.

Таким образом, ответчик неоднократно нарушал условия договоров об оплате арендной платы, арендная плата по каждому этапу производилась либо не в полном объеме, либо не производилась вообще.

Истцом были направлены уведомления от ... в адрес арендатора с требованием погасить задолженность по договорам аренды земельных участков ... от ..., ... от .... Также указанными письмами арендатор был уведомлен о расторжении договоров ввиду систематического нарушения условия договоров.

Просит взыскать с ООО КФХ «Деметра» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка 18 от ... в сумме 8000 рублей, из которых 6500 рублей задолженность за период до ..., 1500 рублей денежная выплата равная сумме земельного налога за 2021 года; арендную плату в натуральном выражении за 2021 год, а именно: Подсолнечник - 300 кг, Мука - 50 кг, Сахар - 50 кг за текущий год; расторгнуть договор аренды ... от ... земельного участка площадью 65000 кв.м, кадастровый ..., расположенный по адресу: ..., заключенный между ФИО2 и ООО КФХ «Деметра»; взыскать с ООО КФХ «Деметра» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № ... от ... в сумме 6500 рублей задолженность за период до 01.10.2021г.; арендную плату в натуральном выражении за 2021 год, а именно: Подсолнечник - 300 кг; расторгнуть договор аренды ... от ... земельного участка площадью 65000 кв.м, кадастровый нотариус ..., расположенный по адресу: ..., ..., заключенный между ФИО2 и ООО КФХ «Деметра».

ООО КФХ «Деметра» был подан встречный иск к ФИО1 об обязании кредитора принять исполнение по договорам аренды, указав, что ФИО1 уклоняется от получения арендной платы по договорам аренды земельных участков ...-З от ... и ... от ..., в связи с чем арендодатель направлял арендатору уведомление о своей готовности произвести арендные платежи. По мнению истца, ФИО1 злоупотребляет своими правами, уклоняясь от получения арендной платы, использует его в качестве основания для расторжения договоров аренды.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО КФХ «Деметра» отказалась от встречного иска в связи с добровольным удовлетворением встречного требования и получением арендатором арендной платы. Производство по делу в части встречного иска прекращено.

Истец ФИО1 в суд не явился, извещен о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 адвокат Слепченко Р.А. исковые требования в части взыскания арендной платы не поддержал, в связи с тем, что арендная плата получена, расчеты сторонами произведены. В остальной части иск поддержал и просил расторгнуть договора аренды на основании положений ст. 619 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО КФХ «Деметра» ФИО3 подала письменные возражения относительно заявленных требования, которые в судебном заседании поддержала и показала, что арендатор не допускал нарушение по выплате арендной платы в течение двух лет, то есть двух периодов. Прежние арендодатели никаких претензий по ненадлежащему исполнению обязанностей арендатором не предъявляли, налоги уплачены арендаторов.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области, третьи лица ФИО4 и ФИО5 в суд не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (ст. 431 ГК РФ)

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. (п. 1 ст. 307 ГК РФ)

Исполнение обязательства - это совершение (воздержание от совершения) должником определенных действий, обусловленных содержанием обязательства.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства сторонами должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО КФХ «Деметра» и А.Е.Е. заключен договор аренды ... от ... на земельный участок общей площадью 65000 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., сроком на сроком на 10 лет.

Также ООО КФХ «Деметра» и А.Е.Е. сроком на 10 лет был заключен договор аренды ...-З от ... на земельный участок общей площадью 65000 кв.м., с кадастровым номером 61:26:0600005:550, расположенного по адресу: ..., ...

... и ... в Едином государственном реестре недвижимости была произведена государственная регистрация указанных договоров аренды земельных участков.

Оба договора прошли государственную регистрацию.

... собственник спорных земельных участков А. умерла.

Согласно свидетельствам о праве на наследство по закону от ... земельные участки унаследовали ФИО5 (размер доли 1/3) и ФИО4 (размер доли 2/3).

... между ФИО4 и ФИО5 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600005:550, расположенного по адресу: ...

Также ... между ФИО4 и ФИО5 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600005:818, расположенного по адресу: ..., ...

Истец в порядке правопреемства принял все условия указанных договоров аренды в порядке ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Обращаясь в суд с указанным иском, истец ФИО1, ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по вышеуказанным договорам просил взыскать с ответчика задолженность в виде арендной платы за 2021 год и расторгнуть договора аренды земельных участков.

Порядок и сроки арендной платы по договору аренды ... от ... также определен в пункте 3.1 договора, согласно которому по настоящему договору устанавливаются размер и вид ежегодной арендной платы: зерно фуражное 3500 кг до 01 октября, подсолнечник 300 кг до 1 декабря.

Согласно п. 3.2 договора выдача арендной платы в виде натуральной оплаты (продукцией) производится арендатором по месту жительства арендодателя, если он проживает в поселении, находящемся в границах обрабатываемого земельного участка, в противном случае со складов хозяйства.

Арендная плата в виде натуральной оплаты (продукцией) может выплачиваться в денежном выражении с согласия арендодателя по ценам, сложившимся у арендатора на момент выплаты арендной платы (п. 3.3).

Договором аренды ... от ... определен размер и вид ежегодной арендной платы в зависимости от сельскохозяйственного года.

В спорном 2021 году арендная плата в пункте 3.1 договора аренды определена следующим образом:

С 2017 года и до окончания срока действия договора аренды:

- в виде натуральной оплаты (продукцией): зерно фуражное (в том числе ячмень, пшеница, кукуруза – пропорцию определяет арендатор по своему усмотрению) 3500 кг до 01 октября, подсолнечник 300 кг - до 01 декабря, мука 50 кг до 01 декабря, сахар 50 кг до 01 декабря;

- денежные выплаты, размер которой равен сумме земельного налога, начисленного налоговыми органами на переданную в аренду по настоящему договору земельную долю в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- денежной выплаты, размер которой равен сумме НДФЛ, начисленному налоговым органом на доходы арендодателя в виде натуральной оплат продукцией, полученной по настоящему договору.

Арендная плата в виде натуральной оплаты (продукцией) может выплачиваться в денежном выражении с согласия Арендодателя по ценам, сложившимся у арендатора на момент выплаты арендной платы (п. 3.3).

... ФИО1 направил ООО КФХ «Деметра» претензию, в которой указал, что перед ним имеется задолженность по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды и известил арендатора об их расторжении на основании ст. 619 ГК РФ.

Сам факт просрочки уплаты арендной платы за 2021 г. ответчик не отрицал, и не оспаривал размер указанной задолженности. При этом, полагал, что нарушение обязательства произошло по вине истца, отказавшего принять исполнение.

Суд отклоняет данный довод, поскольку, ответчиком не было представлено каких-либо допустимых доказательств, что он сам принял зависящие от него меры по надлежащему выполнению этих обязательств. Письмо на имя ФИО1 с предложением получить арендную плату было направлено после получения претензии.

Между тем, в судебном заседании представитель истца не поддержал требования о взыскании части арендной платы за 2021 год, в связи с ее получением, что сторонами не оспаривалось и подтверждено расходно-кассовыми ордерами и накладными.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таких обстоятельств в ходе рассмотрения дела установлено не было, поскольку, обращаясь к ответчику с претензией, а в последующем, в суд с настоящим иском, истец указывал на просрочку ответчиком оплаты арендной платы за 2021 год, то есть однократно. При этом ссылка не нарушение сроков предоставление отдельных видов арендной платы неоднократность не образует, поскольку обоими договорами аренды установлен ежегодный порядок ее уплаты.

Доказательств того, что между сторонами и их правопредшественниками существовал спор относительно неисполнения арендатором обязательств по договорам аренды за 2020 год, не представлено и сторонами не заявлено.

Уплата налоговых платежей (земельного налога, НДФЛ), является самостоятельным обязательством и не может расцениваться как повторность по обязательствам по уплате арендной платы. Кроме того, согласно требованиям налогового законодательства срок уплаты земельного налога за 2021 год наступает не позднее ..., то есть на момент направления претензии и иска в суд он не истек. Требований о компенсации им налоговых платежей от предшественников ФИО1 не поступало. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска судом в ходе судебного разбирательства не установлены, в удовлетворении иска ФИО1 к КФХ «Деметра» о взыскании арендной платы и расторжении договоров необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО КФХ «Деметра» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение изготовлено в окончательной форме 24 января 2023 года.