Решение по делу № 2-35/2024 от 08.09.2025 - о признании права собственности на объект капитального строительства.

Дело № 2-4/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2025 года Керченский городской суд Республики Крым в составе:

судьи Коротковой Л.М.

при секретаре Подойницыной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Керчи гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Керчи Республики Крым, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, отдел судебных приставов по гор. Керчи ГУ Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым и гор. Севастополю, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о признании права собственности на объект капитального строительства,-

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась с настоящим иском в марте 2023 года в Керченский городской суд, в котором, окончательно уточнив свои требования, просит сохранить в реконструированном виде возведенную нею постройку общей площадью 754,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, признав за нею право собственности на нее.

Свои исковые требования мотивирует тем, что с 01.02.2025 года она по договору купли-продажи является собственником нежилых строений лит «Е», «Г,г», «Б» по адресу <адрес> общей площадью 269,1 кв.м., которые располагались на земельном участке, переданном ей в 2005 году в аренду согласно договора с органом местного самоуправления. На указанном земельном участке после его покупки она самовольно построила дополнительные объекты недвижимости лит «е», «Е1,Е2», сарай лит «М», навес лит «Н», увеличила пристройку лит «г» и общая площадь застройки составила 426,7 кв.м. Решением Керченского городского суда АР Крым от 22.10.2007 года за нею было признано право собственности на самовольно возведенные объекты. После этого она в период времени с 2011 года по 2015 год продолжала реконструкцию существующих объектов недвижимости в двухэтажное здание, площадь которого составила 732,8 кв.м., первый этаж площадью 321,8 кв.м., второй этаж площадью 411 кв.м. В 2017 году Администрация гор. Керчи обратилась в Керченский городской суд Республики Крым с иском о сносе самовольной постройки, расположенной на втором этаже. Согласно апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27.09.2017 года на нее возложены обязанности по сносу самовольной постройки, расположенной на втором этаже площадью 411 кв.м., поскольку земельный участок не был отведен под эти цели-строительство и отсутствовало разрешение на реконструкцию объекта недвижимости. Решение о сносе передано на принудительное исполнение, однако, до настоящего времени оно не исполнено. В 2019 году она после смерти мужа, с которым проживали раздельно, обнаружила документацию, разрешающую проведение строительных работ по <адрес> в г. Керчи, выданную еще при Украине в виде Декларации о начале выполнения строительных работ от 01.12.2011 года, о существовании которой он ей не сообщал, т.к. работы по реконструкции проводил самостоятельно, находясь с нею в браке. Указанная Декларация была ним подана в Инспекцию ГАС в АР Крым 14.11.2011 года с приложением необходимых документов, подтверждающих разрешение реконструкции в пределах 732,8 кв.м. Она не могла предоставить эту Декларацию при разрешении спора в 2017 году, поскольку обнаружила ее в начале 2020 года. Указанный объект недвижимости, реконструированный до размеров 732,8 кв.м. находится на земельном участке, переданным ей в аренду 06.12.2016 году на 20 лет, вид разрешенного использования- магазины, бытовое обслуживание, категория земель- земли населенных пунктов, т.е. на земельном участке, которым допускается строительство данного объекта с разрешением. На данном земельном участке и располагался, принадлежащий ей объект недвижимости- магазин, который был увеличен в размерах и этот реконструированный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц, в связи с чем полагает возможно признать на него право собственности за ней.

В судебном заседании истица и ее представитель поддержали исковые требования и просят их удовлетворить.

Представитель ответчика, возражая против удовлетворения иска пояснил, что поскольку имеется вступившее в законную силу решение суда о сносе спорного объекта, которое до настоящего времени не исполняется истицей, то нельзя на него признать право собственности. Истица при разрешении спора в 2017 году не заявляла встречные требования о признании права собственности на возведенный объект, объект расположен на земельном участке, который не предоставлялся для цели-строительство нового объекта, а предоставлялся под обслуживание существующего объекта- магазина, расположенного на нем. Истица до 2020 года не предоставляла Декларацию о разрешении строительства, поэтому должна снести спорный объект.

Представители третьих лиц, будучи надлежащим образом извещенными о слушании дела, в судебное заседание не явились и мнения по иску не предоставили. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнение истицы, представителей сторон, обозрев гражданское дело № 2-1614/2017 по иску Администрации города Керчи к ФИО1 о сносе самовольного строения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истице ФИО1 на основании договора купли-продажи помещения путем выкупа от 01.02.2005 года принадлежали нежилые помещения под лит. «Е», «Г,г», «Б» по адресу <адрес> общей площадью 269,1 кв.м., которые располагались на земельном участке, переданном ей в 2005 году в аренду согласно договора с органом местного самоуправления (л.д.45 т.1 гр. дела № 2-1614/2017).

Решением Керченского городского суда Автономной Республики Крым от 22.10.2007 года признано за ФИО1 право собственности на самовольные строения, а именно пристройки лит «е,Е1,Е2», сарай лит «М», навес лит. «Н», увеличенную в размерах пристройку лит «г», расположенные на земельном участке по адресу <адрес>(л.д.10-13 т.1).

Дополнительным решением Керченского городского суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 года резолютивная часть решения Керченского городского суда Автономной Республики Крым от 22.10.2007 года изложена в следующей редакции и за истицей признано право собственности на строения, а именно: нежилую пристройку лит «Е» площадью 71,9 кв.м., пристройку лит «Е1» площадью 67,5 кв.м., пристройку лит «Е2» площадью 161,0 кв.м, пристройку лит «е» площадью 21,4 кв.м., нежилое строение лит «Г.г» площадью 104,9 кв.м., сарай лит «М», навес лит «Н» общей площадью 426, 7 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу <адрес> (л.д.39 т.1 гр. дела № 2-1614/2017).

06.12.2006 года Керченский городской совет заключил с истицей ФИО1 договор аренды земли по <адрес>, согласно которому земельный участок общей площадью 0,0831 га был передан сроком на пять лет в аренду ФИО1 и ФИО5 без выдела идеальной доли для обслуживания существующих магазинов и складов(л.д.52-55 т. 1 гр. дела № 2-1614/2017).

14.11.2011 года истицей ФИО1 в Инспекцию государственного архитектурного строительного контроля в АР Крым подано заявление о регистрации декларации на начало выполнения строительных работ по реконструкции нежилого здания по ул. ФИО2, 25 в г. Керчи, которое было зарегистрировано в ГАСК 15.11.2011 года (л.д.7 т.1). Сама Декларация была также зарегистрирована в Инспекции ГАСК 01.12.2011 года (л.д.8-9 т.1).

С 2011 года по 2015 год истицей была проведена реконструкция нежилых помещений по адресу <адрес>, в частности возведен второй этаж, площадь магазина увеличилась до 754,1 кв.м.

В соответствии с договором от 06.12.2016 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией города Керчи, выступающего в качестве арендодателя, и ФИО1, выступающей в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый номер № общей площадью 745 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-Магазины, бытовое обслуживание во временное владение и пользование за плату.

Границы земельного участка, переданного в аренду, обозначены на местности и указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 1.2).

Срок действия договора аренды определен на 20 лет (пункт 8.1), т.е. до 06.12.2036 года.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в Госкомрегистре Республики Крым 16.06.2017г. (л.д.46-50 т.1).

При этом при подписании указанного договора аренды земельного участка истицей были представлены документы о техническом описании нежилого здания по <адрес>, составленные 04.04.2016 года, из которых усматривается, что она не скрывала, что объект, расположенный на передаваемом ей земельном участке является двухэтажным, общей площадью 732,8 кв.м.(л.д.51-56 т.1). Техническое описание объекта нежилого здания по <адрес> по состоянию на 04.04.2016 года было составлено ООО «Крым-Кадастр».

После подписания договора аренды земельного участка 06.12.2006 года Администрацией города Керчи в апреле 2017 года был подан иск к ФИО1 о сносе самовольного строения( в части возведения второго этажа).

Решением Керченского городского суда Республики Крым от 14.07.2017 года в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27.09.2017 года решение Керченского городского суда Республики Крым от 14.07.2017 года было отменено и постановлено новое решение, которым обязано ФИО1 за счет собственных средств демонтировать самовольно выстроенное капитальное строение, а именно второй этаж площадью 411 кв.м., надстроенный над первым этажом нежилого объекта недвижимости лит «Е,Е1,Е2,е», расположенного по адресу <адрес>.

В ноябре 2017 года судом был выдан исполнительный лист для принудительного исполнения. В настоящее время исполнительный лист находится на исполнении в ОСП гор. Керчи УФССП РФ по РК, не исполнен.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (часть 1 статьи 157 ГПК РФ), а в части 1 статьи 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Из анализа приведенных норм материального права следует, что законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды, то есть обязательственном праве (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации) (абзац 1 пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации) (абзац 2 пункта 18 указанного постановления Пленума).

Из разъяснений, данных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что предоставление спорного земельного участка в аренду истице ФИО1 для обслуживания магазина не исключает возможность строительства на нем объектов, необходимых для достижения указанной цели, поскольку такое строительство ведется с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил, нормативов.

При заключении договора аренды земельного участка 06.12.2016 года и по настоящее время ответчик не совершал действий по оспариванию договора аренды.

Согласно заключению эксперта № 1354/6-2-24 от 14 марта 2025 года федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации нежилое здание по <адрес> в состав которого входят лит «Е,Е1,Е2,е», лит «г», лит «Н» общей площадью 754, 1 кв.м. этажность 2, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5612, принадлежащего на праве аренды гр. ФИО1; расположение и эксплуатация объекта капитального строительства-нежилое здание по <адрес> общая площадь которого на дату экспертизы составляет 754,1 кв.м. этажность-2, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5612(код 4.4,код. 3.3)- магазины, бытовое обслуживание; спорный объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу <адрес> по состоянию на 02.03.2023 года не соответствует градостроительным нормам и правилам, установленным законодательством РФ( ст. 38 Правил землепользования и застройки Муниципального образования городской округ Керчь Республика Крым, согласно которым предельные минимальные размеры земельных участков составляют 0,08 га на 100 кв.м. торговой площади, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, за пределами которых запрещено строительство зданий составляет 3 м.) Отмечается, что реконструкция спорного объекта осуществлялась до утверждения Правил землепользования и застройки Муниципального образования городской округ Керчь Республика Крым в границах пятна застройки существовавшего объекта капитального строительства, таким образом, что по результатам реконструкции отступы от границы земельного участка не изменились. Спорный объект капитального строительства по состоянию на 02.03.2023 года соответствует требованиям пожарной безопасности, строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, установленным законодательством РФ; спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан; сохранение объекта капитального строительства в существующих условиях не нарушает права и охраняемые интересы других лиц; демонтаж второго этажа возможен без нарушения несущих конструкций фундамента, стен и перекрытия первого этажа, при этом с нарушениями несущих конструкций крыши, внутренних электрических сетей и отделки первого этажа, размер возможного ущерба спорному объекту составляет 3 752 007 руб. (л.д.117-159 т.2).

Указанное заключение эксперта является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

Согласно части 1 статьи 3 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 02.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Возражения ответчика сводятся к тому, что у истицы отсутствовало разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства на начало строительства и до настоящего времени решение суда о сносе объекта реконструкции не отменено.

При вынесении решения в 2017 году о демонтаже за счет ФИО1 второго этажа объекта недвижимости отсутствовали данные о том, что у истицы были получены в соответствии с действующим ранее законодательством Украины разрешение на начало строительства. Она о наличии данной Декларации узнала только в начале 2020 года, уже после вынесенного решения судом. При этом суд учитывает, что истицей не было предъявлено в 2017 году встречного иска о признании права собственности на реконструированный объект, что не препятствует ей обращению в суд с таким иском в настоящее время.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих наличие такой Декларации.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления от 12 декабря 2023 года N 44).

Поскольку с момента вынесения решения в 2017 году, обязывающего истицу демонтировать второй этаж реконструированного объекта невозможно было получить с ее стороны каких-либо разрешений на окончание строительства, то в данной ситуации суд полагает, что со стороны истицы отсутствует недобросовестное поведение как застройщика.

Поскольку истицей доказано, что она реконструкцию спорного объекта начала с разрешения существующего на 2011 год органа, то суд не может согласиться с доводами ответчика в той части, что реконструкция была проведена без разрешения.

При этом суд принимает во внимание, что фактически Декларация на разрешение реконструкции была подана на капитальный объект площадью 732,8 кв.м., а по заключению эксперта объект имеет площадь 754,1 кв.м. фактически. Данное обстоятельство свидетельствует о незначительном отступлении, так как достоверно установлено судом, исходя из выводов судебной экспертизы, произведенной реконструкцией не допущено существенных нарушений строительных, градостроительных, санитарных, гигиенических, противопожарных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью других лиц.

В условиях юридической неопределенности судьбы строения в связи с наличием соответствующих разрешений на реконструкцию и наличием имеющегося вынесенного ранее решения суда о сносе этого объекта из-за отсутствия этого разрешения на момент разрешения спора возникают риски для имущественных прав собственника объектов, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования, заявленные истицей подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации города Керчи Республики Крым, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, отдел судебных приставов по гор. Керчи ГУ Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым и гор. Севастополю, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о признании права собственности на объект капитального строительства удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде возведенную ФИО1 право собственности постройку общей площадью 754,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, признав за нею право собственности на указанный объект.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд республики Крым через Керченский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2025 года