Решение по делу № 3ГА-58/2025 от 30.01.2025 - о признании незаконным решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

дело №...га-58/2025 (3га-737/2024)

Верховный Суд Республики Башкортостан

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес дата

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бураншина Т.А.,

при секретаре ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества Агропромышленный комплекс «Алексеевский» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» о признании незаконным решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО Агропромышленный комплекс «Алексеевский» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (далее – ГБУ РБ «ГКО и ТИ») и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:47:020101:62, площадью 131 082 кв.м, по адресу: адрес, с/с Алексеевский с кадастровой стоимостью по состоянию на дата в размере 35 207 314,38 руб.

Считает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствуют его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей. Истец обратился в ГБУ РБ «ГКО и ТИ» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, однако бюджетным учреждением в удовлетворении заявления отказано.

Административный истец просит признать незаконным решение ГБУ РБ «ГКО и ТИ» №ОРС-02/2024/000590 от дата и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 20 227 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: ГБУ РБ «ГКО и ТИ», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Публично-правовой компании «Роскадастр» на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установлен статьями 22 и 22.1 Федерального закона от дата № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ).

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Указанный порядок по общему правилу начинает действовать с датаг.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от дата № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата №... определено, что положения статьи 22.1 Федерального закона от дата № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются на территории Республики Башкортостан с дата

Таким образом, с дата на территории Республики Башкортостан установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р в целях реализации требований федеральных законов «О государственной кадастровой оценке», «О государственном кадастре недвижимости» государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан путем преобразования реорганизовано в государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» с передачей прав, обязанностей и имущества (п.1). Установлено, что основными целями создаваемого учреждения являются, в том числе, проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (п.2).

В указанное учреждение физические и юридические лица вправе обратиться, и которое, в свою очередь, вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этим на территории Республики Башкортостан с дата не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, предусматривающие возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:47:020101:62, площадью 131 082 кв.м, по адресу: адрес, с/с Алексеевский.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на дата утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на дата», опубликованным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan.ru.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:020101:62, площадью 131 082 кв.м, по адресу: адрес, с/с Алексеевский с кадастровой стоимостью по состоянию на дата в размере 35 207 314,38 руб.

дата в ГБУ РБ «ГКО и ТИ» поступило заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ был приложен отчет об оценке №... от дата, подготовленный ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дата составляет 20 227 000 руб.

дата ГБУ РБ «ГКО и ТИ» принято решение №ОРС-02/2024/000590 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной его стоимости. Согласно разделу V решения, причиной отказа послужило несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

дата в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, в суд поступило административное исковое заявление АО Агропромышленный комплекс «Алексеевский».

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктами 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РБ «ГКО и ТИ» о несоответствии подготовленного оценщиком отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» №ЗУ/02/01/25-ЗЭ от 17 января 2025 г., отчет об оценке № 699/06-2024 от 16 сентября 2024 г., подготовленный ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности, в отчете допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 10 сентября 2024 г. составляет 21 170 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Оценочная компания «ТерраНова» №ЗУ/02/01/25-ЗЭ от 17 января 2025 г. соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО3 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной деятельности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Отмеченные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, отражены в оспариваемом решении ГБУ РБ «ГКО и ТИ».

Заключение эксперта в части наличия в отчете ошибок, повлиявших на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления АО Агропромышленный комплекс «Алексеевский» у ГБУ РБ «ГКО и ТИ» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РБ «ГКО и ТИ» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РБ «ГКО и ТИ» незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования АО Агропромышленный комплекс «Алексеевский» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объекта недвижимого имущества заключения эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» №ЗУ/02/01/25-ЗЭ от 17 января 2025 г., поскольку это заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, научно обосновано, составлено с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, не имеет противоречий. В заключении эксперта имеются ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет, соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Каких-либо возражений относительно определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки сторонами не заявлено.

После исследования судом экспертного заключения стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Акционерного общества Агропромышленный комплекс «Алексеевский» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:020101:62, площадью 131 082 кв.м, по адресу: адрес, с/с Алексеевский по состоянию на 10 сентября 2024 г. в размере 21 170 000 руб.

В удовлетворении требований Акционерного общества Агропромышленный комплекс «Алексеевский» о признании незаконным решения ГБУ РБ «ГКО и ТИ» №ОРС-02/2024/000590 от 10 октября 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 3 февраля 2025 г.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Т.А. Бураншин

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Т.А. Бураншин