37RS0010-01-2022-000075-67
Дело № 2-518/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2022 года г.Иваново
Ленинский районный суд в составе:
председательствующего судьи Крючковой Ю.А.,
при секретаре ФИО6,
с участием представителей сторон, действующих на основании доверенностей:
от истца – ФИО1, ФИО5,
от ООО «Торговый дом «Мерцана» - ФИО11,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда по адресу: , гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО12 к ООО «Торговый дом «Мерцана», ФИО13, ФИО14 о взыскании задолженности по договорам аренды,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивировав его тем, что между ИП ФИО2 (арендодатель, кредитор) и ООО «Торговый дом Мерцана» (арендатор, должник, далее также Общество) были заключены договоры аренды от 01.01.2020г. и 01.12.2020г., в соответствии с которыми истец передал во временное владение и пользование (аренду) арендатору часть принадлежащего истцу нежилого здания по адресу: , расположенную на втором и третьем этажах здания как производственные помещения общей площадью 649 кв.м, на четвертом этаже здания под офисные помещения общей площадью 157,2 кв.м, на первом этаже под склад общей площадью 83 кв.м, а ООО «Торговый дом «Мерцана» обязалось своевременно вносить арендодателю за пользование имуществом арендную плату и иные платежи в размерах, порядке и сроки, установленные договорами аренды. Согласно пунктам 2.1 договоров ежемесячная арендная плата за пользование арендованным имуществом состоит из двух частей: постоянной, подлежащей уплате в сумме 277159 рублей в месяц, и переменной в зависимости от времени использования помещений, размер переменной части определяется в счете, который дополнительноежемесячно выставляется арендатором. Кроме того, между ИП ФИО2 и ООО «Торговый дом «Мерцана» было заключено дополнительное соглашение от 29.06.2021г. к вышеуказанным договорам аренды о реструктуризации задолженности и изменении размера арендной платы, согласно которого задолженность по договору аренды от 01.01.2020г. подлежит уплате равными долями в срок с 01.10.2021г. по 31.01.2022г. ежемесячно в сумме 173918,10 рублей, задолженность по договору аренды от 01.12.2020г. подлежит уплате равными долями в срок с 01.02.2022г. по 31.07.2022г. ежемесячно в сумме 169694,45 рублей; на период отсрочки платежа с 01.06.2021г. по 30.09.2021г. установлен следующий порядок уплаты арендной платы по договору от 01.12.2020г.: в период с 01.06.2021г. по 30.06.2021г. арендатор уплачивает 50000 рублей из постоянной части арендной платы, закрепленной в п.2.1 договора аренды от 01.12.2020г., и переменную часть арендной платы согласно счету, который дополнительноежемесячно выставляется арендодателем, в период с 01.07.2021г. по 30.09.2021г. арендатор уплачивает ежемесячно 100000 рублей из постоянной части арендной платы, закрепленной в п.2.1 договора аренды от 01.12.2020г., и переменную часть арендной платы согласно счету, который дополнительноежемесячно выставляется арендодателем, сумму арендной платы, оставшейся к уплате в соответствии с п.3.3 соглашения от 29.06.2021г. арендатор уплачивает равными долями, начиная с 01.10.2021г. по 31.07.2022г. ежемесячно в сумме 48746,80 рублей, начиная с 01.10.2022г. арендатор возобновляет платежи постоянной части арендной платы в размере, определенном пунктом 3.3.1 соглашения от 29.06.2021г. Кроме того, между истцом с одной стороны, и ответчиками ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, 29.06.2021г. был заключен договор поручительства, согласно которому ФИО3 и М.Ю. как поручители приняли на себя обязательство отвечать в том же объеме, что и основной должник, за исполнение ООО «Торговый дом «Мерцана» обязательств, возникших на основании вышеуказанных заключенных с ИП ФИО2 договоров аренды и дополнительного соглашения. Однако ООО «Торговый дом «Мерцана» неоднократно допускало нарушения условий заключенных с истцом договоров аренды и соглашения о реструктуризации и изменении арендной платы. По состоянию на 31.10.2021г. задолженность ООО «Торговый дом «Мерцана», а, следовательно, и ФИО3 и М.Ю. как поручителей, перед ИП ФИО2 по договору аренды от 01.01.2020г. составляла 473007,48 рублей, по состоянию на 30.11.2021г. по договору аренды от 01.12.2020г. задолженность составляла 1853351,02 рублей, итого 2326358,50 рублей, что подтверждается актами сверки. 27.12.2021г. истцом в адрес ответчиков ФИО3 и ФИО4 были направлены требования о погашении задолженности, которые ответчиками не исполнены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.309, 361, 363, 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в суд с иском к ответчикам и просил взыскать в свою пользу с ООО «Торговый дом «Мерцана», ФИО3, ФИО4 в солидарном порядке задолженность по договору аренды от 01.01.2020г. с учетом дополнительного соглашения к договорам аренды от 01.01.2020г. и 01.12.2020г. о реструктуризации задолженности и изменении размера арендной платы от 29.06.2021г. в размере 473007,48 рублей, и по договору аренды от 01.12.2020г. с учетом указанного дополнительного соглашения в размере 1853351,02 рублей, а всего 2326358,50 рублей, а также взыскать в свою пользу с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
Данный иск был принят к производству суда.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно увеличивал размер первоначально заявленных исковых требований заявлениями, поданными в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), и, сформулировав их в окончательной редакции, просит суд взыскать в свою пользу с ответчиков задолженность по договору аренды от 01.01.2020г. в размере 473007 рублей 48 копеек за период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года, задолженность по договору аренды от 01.12.2020г. в размере 2409774 рублей 53 копеек за период с апреля 2021 года по апрель 2022 года.
В обоснование измененных исковых требований истец дополнительно сослался на следующие основания. В соответствии с пунктом 4.1 договор аренды от 01.01.2020г. действовал 11 месяцев, не пролонгировался. Задолженность по нему осталась в первоначально предъявленном размере согласно акту сверки. Пунктом 4.1 договора аренды от 01.12.2020г. был установлен аналогичный срок его действия продолжительностью 11 месяцев. Однако, поскольку после истечения в ноябре 2021 года срока действия данного договора, ООО «Торговый дом «Мерцана» продолжило пользоваться арендованным имуществом, в силу пункта 2 статьи 621, статьи 610 ГК РФ договор аренды от 01.12.2020г. был возобновлен на неопределенный срок. 30.12.2021г. Общество направило ИП ФИО2 уведомление об отказе от договора аренды от 01.12.2020г., которое было получено истцом 01.02.2022г. Следовательно, данный договор действовал еще три месяца (февраль, март, апрель) и прекратил свое действие в мае 2022 года, в связи с чем истец вправе требовать взыскания с ответчиков арендной платы по договору от 01.12.2020г. и за указанный период. Истцом был произведен новый расчет задолженности по договору аренды и уточнен период задолженности, подлежащей взысканию. При этом, поскольку акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.11.2021г., подписанный ИП ФИО2 и ООО «Торговый дом «Мерцана», не отражает всю задолженность и все операции за период действия договора аренды от 01.12.2020г., поскольку сформирован только по состоянию на 30.11.2021г, тогда как договор аренды прекратил свое действие 01.05.2022г., при производстве нового расчета в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» истец руководствовался первичной документацией. Таким образом, сумма, указанная в акте сверки, входит в задолженность ответчика перед истцом, но не отражает ее в полном объеме. Расчет учитывает все произведенные ответчиками оплаты по договорам. При расчете переменной части арендной платы истец исходил из того, что он выставлял Обществу счета на оплату данной части арендной платы (коммунальных услуг), размер оплаты в счете устанавливался исходя из стоимости коммунальных услуг, установленной управляющей организацией ООО «Система» для ИП ФИО2 В свою очередь, ООО «Система» заказывало коммунальные услуги и услуги по эксплуатации здания у ИП ФИО8, ООО «Регионлифтсервис», ООО «Газпром межрегионгаз Иваново», распределяло стоимость оказанных услуг между собственниками помещений и выставляло им счета и акты. В счетах на оплату коммунальных услуг, которые ИП ФИО2 выставлял ООО «Торговый дом «Мерцана», указаны следующие позиции: 1.1. электроэнергия – объем потребленной электроэнергии рассчитывался согласно отдельно установленным на арендуемых Обществом 2-м и 3-м этажах приборам учета; 1.2. обслуживание ТП – ООО «Торговый дом «Мерцана» возмещало расходы на обслуживание трансформаторных подстанций, которое рассчитывается пропорционально расходу потребленной электроэнергии; 1.3. вода – объем потребленных Обществом услуг по водоснабжению и водоотведению рассчитывался в размере 2/3 от общего объема услуг, потребленных всем зданием; 1.4. места общего пользования – ООО «Торговый дом «Мерцана» занимало два больших этажа (2-й и 3-й), а также использовало 1-й и 4-й этажи в здании, так как они являются местами общего пользования, для мест общего пользования оказывались такие услуги, как уборка туалетов, коридоров, лестниц на 1-м и 4-м этажах; счета по указанным пунктам выставляла ИП ФИО8 в адрес ООО «Система» на основании соглашения на возмещение эксплуатационных платежей от 01.02.2013г.; 1.5. лифт – услуги по техническому обслуживанию лифта были полностью возложены на ООО «Торговый дом «Мерцана», поскольку оно преимущественно им пользовалось; 1.6. в счетах на оплату коммунальных услуг, выставленных ИП ФИО2, также включалась графа «налог 6,4%», представляющая собой налоговое возмещение (ИП ФИО2 находится на УСН 6%, поэтому с любых поступлений он обязан уплачивать налог 6%); 1.7. тепло – в период отопительного сезона ИП ФИО2 выставлял ООО «Торговый дом «Мерцана» счета на возмещение услуг по теплоснабжению; в период, когда Общество покинуло помещения, ИП ФИО2 продолжал начислять к оплате в качестве переменной части арендной платы коммунальные услуги за теплоснабжение, поскольку отапливалось все здание в целом, происходило потребление тепловой энергии, невозможно было отключить отопление только на этажах, который занимало ООО «Торговый дом «Мерцана». Оказание коммунальных услуг ответчику подтверждается актами, счетами-фактурами, счетами на оплату.
О времени и месте рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 10 ГПК РФ.
Истец ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, доверив участие в нем своим представителям, действующим на основании доверенности.
В судебном заседании представители истца ФИО7 (участвовавшая до объявления перерыва) и ФИО9 (участвовавшая после окончания перерыва) измененные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, заявлениях в порядке статьи 39 ГПК РФ, пояснениях по делу.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Торговый дом «Мерцана» по доверенности ФИО10 против удовлетворения иска возражал, сославшись в представленном в материалы дела письменном отзыве на иск и в устных пояснениях на то, что Общество признает и не оспаривает факт наличия у него задолженности перед истцом по обоим рассматриваемым договорам аренды в размерах, которые были зафиксированы в актах сверки, подписанных сторонами. Однако с суммой задолженности, дополнительно начисленной истцом по договору от 01.12.2020г., ответчик не согласен, исходя из следующего. В нарушение пунктов 2.1 и 2.2 данного договора истец не направлял в адрес Общества счета на оплату переменной части арендной платы, данные акты, начиная с декабря 2021 года, ответчиком не подписывались, в связи с чем обязательств по оплате данной части арендной платы у него не возникло. Кроме того, истец не подтвердил обоснованность предъявления требований о взыскании переменной части арендной платы в заявленном объеме, поскольку им не представлен в материалы дела договор с ООО «Система» как управляющей организацией, оказывающей коммунальные услуги, а представленные истцом в материалы дела копии актов, составленных ООО «Система» и ИП ФИО2, нельзя признать относимыми доказательствами по делу, поскольку данные акты представлены лишь по декабрь 2021 года, в них отсутствуют ссылки на договор и указание на место оказания услуг. Кроме того, ФИО2 является директором ООО «Система», следовательно, данная организация является аффиллированной к истцу, в связи с чем к вышеуказанным актам следует отнестись критически. Также истцом не подтверждены затраты на оплату электроснабжения, водоснабжения, поскольку представленные акты, составленные ООО «Система» ИП ФИО8, также не содержат ссылки на договор и место оказания услуг, следовательно данные документы также нельзя признать относимыми доказательствами по делу. Таким образом, переменная часть арендной платы не подлежит взысканию с ответчика, начиная с декабря 2021 года, ввиду недоказанности истцом объема заявленных требований, а также вследствие нарушения им пункта 2.2 договора в части невыставления счетов на оплату арендатору. Кроме того, арендная плата по договору от 01.12.2020г., начиная с декабря 2021 года, в целом не подлежит взысканию с ответчика в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец незаконно и в нарушение условий договора препятствует ответчику во владении и пользовании арендованным имуществом, а именно не допускает сотрудников Общества в арендуемые помещения, сотрудники истца отказываются пускать работников ответчика в здание, фактически препятствуя проходу. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими актами о препятствовании во владении и пользовании арендованными помещениями, объяснениями работников, приказом о простое № от 20.12.2021г., а также неоднократными показаниями самого истца, данными в ходе судебного разбирательства. Кроме того, истец противоправно удерживает и препятствует вывозу первичных бухгалтерских документов, отражающих хозяйственную деятельность ответчика, кадровых документов сотрудников, сырье и оборудование. В этой связи в соответствии с п.4.4 договора 30.12.2021г. ООО «Торговый дом «Мерцана» направило ИП ФИО2 уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 01.12.2020г., в связи с чем он прекратил свое действие. Кроме того, в настоящее время в отношении ИП ФИО2 ОМВД России по проводится проверка (КУСП № от 22.02.2022г.) на наличие в его действиях состава преступления, предусмотренного ч.1 ст.330 УК РФ (самоуправство). Из анализа норм, содержащихся в пункте 3 статьи 405, пункте 1 статьи 406, пункте 1 статьи 611, пункте 1 статьи 614 ГК РФ, следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а в связи с противоправными действиями кредитора, освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, истцом необоснованно произведен новый расчет задолженности по договору аренды от 01.12.2020г. на основании первичных документов, а не акта сверки задолженности. По мнению представителя ответчика, задолженность, зафиксированная актом сверки, подписанным сторонами, не подлежит изменению после подписания такого акта. С учетом изложенного, согласно контррасчету задолженности, произведенному представителем ответчика, с учетом указанных обстоятельств, акта сверки и фактической оплаты, задолженность Общества перед истцом по арендной плате по договору от 01.12.2020г. составляет 1031529 рублей 04 копейки.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились. При этом доказательств уважительности причин своей неявки, заявлений, ходатайств, возражений на иск не представили.
С учетом мнения представителей истца и ответчика ООО «Торговый дом «Мерцана», в соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца с участием его представителей и в отсутствие не явившихся ответчиков.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленного иска, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Торговый дом Мерцана» (арендатор) были заключены договоры аренды от 01.01.2020г. и 01.12.2020г., в соответствии с которыми истец передавал во временное владение и пользование (аренду) арендатору часть принадлежащего истцу нежилого здания по адресу: , расположенную на втором и третьем этажах здания как производственные помещения общей площадью 649 кв.м, на четвертом этаже здания под офисные помещения общей площадью 157,2 кв.м, на первом этаже под склад общей площадью 83 кв.м, а ООО «Торговый дом «Мерцана» принимало данное имущество во временное владение и пользование и обязывалось своевременно вносить арендодателю за пользование имуществом арендную плату и иные платежи в размерах, порядке и сроки, установленные договорами аренды.
Тексты вышеуказанных договоров фактически являлись идентичными.
Имущество передавалось арендодателем арендатору и принималось последним соответственно 01.01.2020г. и 01.12.2020г. по актам приема-передачи к указанным договорам аренды, являющимся их неотъемлемыми частями.
Согласно пунктам 2.1 вышеуказанных договоров ежемесячная арендная плата за пользование арендованным имуществом состоит из двух частей: постоянной, подлежащей уплате в сумме 277159 рублей в месяц, и переменной в зависимости от времени использования помещений, размер переменной части определяется в счете, который дополнительноежемесячно выставляется арендатором.
В соответствии с пунктами 2.2 договоров оплата постоянной части арендной платы производится арендатором до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в пункте 8 договоров, или наличными. Оплата переменной части производится арендатором в течение 3-х дней после выставления счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в пункте 8 договоров, или наличными.
Арендная плата начисляется с даты передачи имущества по акту приема-передачи (пункты 2.3 договоров).Неполный месяц оплачивается в размере, пропорциональном количеству дней месяца, в течение которых действует настоящий договор (пункты 2.4 договоров).
Также по условиям обоих договоров, содержащимся в их пунктах 2.5, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.
Договор аренды от 01.01.2020г. был заключен на срок 11 месяцев (пункт 4.1), по истечении которых прекратил свое действие.
01.12.2020г. ИП ФИО2 и ООО «Торговый дом «Мерцана» заключили новый договор аренды в отношении того же имущества истца на условиях, аналогичных первоначальному договору.
01.06.2021г. истец и Общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2020г., которым внесли изменения в предмет договора (пункт 1.1) в части состава имущества, передаваемого в аренду, указав, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) арендатору часть нежилого здания по адресу: , расположенную на втором и третьем этажах здания как производственные помещения общей площадью 649 кв.м, на четвертом этаже здания под офисные помещения общей площадью 68 кв.м, а также изменили размер постоянной части арендной платы, установленный пунктом 2.1 договора, определив его в сумме 209367 рублей.
Из объяснений сторон установлено, что обязательства по внесению арендных платежей по вышеуказанным договорам аренды ООО «Торговый дом «Мерцана» исполняло ненадлежащим образом, допустив образование перед истцом задолженности по арендной плате.
В этой связи, как следует из материалов дела, 29.06.2021г. ИП ФИО2 и ООО «Торговый дом «Мерцана» было заключено дополнительное соглашение к договорам аренды от 01.01.2020г. и 01.12.2020г. о реструктуризации задолженности и изменении размера арендной платы, согласно которому задолженность по договору аренды от 01.01.2020г. подлежит уплате равными долями в срок с 01.10.2021г. по 31.01.2022г. ежемесячно в сумме 173918,10 рублей, задолженность по договору аренды от 01.12.2020г. подлежит уплате равными долями в срок с 01.02.2022г. по 31.07.2022г. ежемесячно в сумме 169694,45 рублей; на период отсрочки платежа с 01.06.2021г. по 30.09.2021г. установлен следующий порядок уплаты арендной платы по договору от 01.12.2020г.: в период с 01.06.2021г. по 30.06.2021г. арендатор уплачивает 50000 рублей из постоянной части арендной платы, закрепленной в п.2.1 договора аренды от 01.12.2020г., и переменную часть арендной платы согласно счету, который дополнительноежемесячно выставляется арендодателем, в период с 01.07.2021г. по 30.09.2021г. арендатор уплачивает ежемесячно 100000 рублей из постоянной части арендной платы, закрепленной в п.2.1 договора аренды от 01.12.2020г., и переменную часть арендной платы согласно счету, который дополнительноежемесячно выставляется арендодателем, сумму арендной платы, оставшейся к уплате в соответствии с п.3.3 соглашения от 29.06.2021г. арендатор уплачивает равными долями, начиная с 01.10.2021г. по 31.07.2022г. ежемесячно в сумме 48746,80 рублей, начиная с 01.10.2022г. арендатор возобновляет платежи постоянной части арендной платы в размере, определенном пунктом 3.3.1 соглашения от 29.06.2021г.
Судом установлено, что также сторонами были подписаны акты сверки взаимных расчетов по заключенным между ними вышеуказанным договорам аренды, согласно которым задолженность ООО «Торговый дом «Мерцана» в пользу ИП ФИО2 была определена в следующих размерах: по договору от 01.01.2020г. по состоянию на 31.10.2021г. в сумме 473007 рублей 48 копеек, по договору от 01.12.2020г. по состоянию на 30.11.2021г. в сумме 1853351 рубля 02 копеек.
Срок действия договора аренды от 01.12.2020г. был также установлен продолжительностью 11 месяцев (пункт 4.1 договора).
Однако, как установлено в судебном заседании, по истечении указанного срока ООО «Торговый дом «Мерцана» продолжило пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 01.12.2020г. считается возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.
Кроме того, как следует из материалов дела, 29.06.2021г. между ИП ФИО2, с одной стороны, и физическими лицами – ФИО3 (являющейся единственным участником ООО «Торговый дом «Мерцана») и ФИО4 (являющейся директором Общества), с другой стороны, был заключен договор поручительства, по условиям которого ФИО3 и М.Ю. как поручители приняли на себя обязательство отвечать за исполнение обязательств ООО «Торговый дом «Мерцана», возникших на основании заключенных между ИП ФИО2 (арендодатель, кредитор) и Обществом (арендатор, должник) договоров аренды от 01.01.2020г. и 01.12.2020г. а также обязательств ООО «Торговый дом «Мерцана», возникших на основании дополнительного соглашения от 29.06.2021г. к вышеуказанным договорам аренды о реструктуризации задолженности и изменении размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
В силу пунктов 1-3 статьи 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство (сопоручители), отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В соответствии с пунктами 1.4, 2.1.3, 3.1, 3.2 договора поручительства, статьями 361, 363 ГК РФ поручители ФИО3 и ФИО4 обязались солидарно отвечать перед истцом за исполнение ООО «Торговый дом «Мерцана» его обязательств по заключенным с истцом договорам аренды и соглашению о реструктуризации и изменении арендной платы всем своим имуществом в том же объеме, как ответственность должника по договорам аренды, соглашению о реструктуризации и изменении арендной платы, а также любым заключенным арендодателем с арендатором дополнительным соглашениям к договорам аренды, включая, в том числе, уплату арендной платы (постоянной и переменной частей), уплату задолженности по арендной плате и иных платежей в адрес арендодателя, уплату процентов, пени (неустойки), возмещение судебных и иных расходов (убытков) кредитора, связанных с реализаций прав по договорам аренды и соглашению о реструктуризации и изменении арендной платы, договору поручительства, а также вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств перед кредитором.
Согласно пункту 2.1.1. договора поручительства поручители обязуются в случае несоблюдения условий, изложенных в соглашении о реструктуризации и изменении арендной платы, по требованию кредитора в течение 30 дней после получения письменного требования погасить задолженность должника по договорам аренды в объеме, образовавшуюся на дату требования с учетом соглашения о реструктуризации и изменении арендной платы. Требование может быть вручено поручителю лично либо направлено по почте заказным письмом. При направлении требования по почте заказным письмом оно считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
В силу пункта 2.4 договора поручительства кредитор вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательств, вытекающих из договоров аренды, соглашения о реструктуризации и изменении арендной платы, по своему усмотрению обратиться с требованием исполнить обязательства либо к должнику, либо к поручителям, либо ко всем лицам сразу.
Как следует из материалов дела, 27.12.2021г. ИП ФИО2 направил заказным письмом по почте в адрес поручителей ФИО3 и М.Ю. требования о незамедлительном погашении всей имеющейся у Общества перед ним задолженности по арендной плате, возникшей из вышеуказанных договоров аренды и соглашений к ним.
Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения истца в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности.
При обращении с иском в суд истец просил взыскать с ответчиков сумму задолженностей по договорам аренды в размерах согласно актам сверки взаимных расчетов, подписанных им с Обществом.
С учетом изменения первоначально заявленных требований, истец просит взыскать в свою пользу с ответчиков сумму задолженности по договору аренды от 01.01.2020г. за период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года в размере 473007 рублей 48 копеек и сумму задолженности по договору аренды от 01.12.2020г. за период с апреля 2021 года по апрель 2022 года в размере 2409774 рублей 53 копеек.
В обоснование данных требований истцом представлен уточненный расчет задолженностей ответчика по договорам.
Проверив данный расчет, оценив доводы сторон, суд считает расчет задолженностей, произведенный истцом, арифметически верным, и, вопреки доводам, приведенным представителем ответчика-Общества, полностью подтвержденным допустимыми и достоверными доказательствами по делу, поскольку при производстве расчета истцом принимались за основу размеры постоянной части арендной платы, предусмотренные условиями договоров с учетом ее изменения, размер переменной части арендной платы, а именно расходов на оплату коммунальных услуг по арендуемым помещениям и услуг по содержанию общего имущества, рассчитан на основании данных, содержащихся в первичной документации – договорах с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, счетах, счетах-фактурах, актах выполненных работ, содержащих сведения о периоде, объемах и месте оказания услуг, суду предъявлялись оригиналы данных документов, к материалам дела приобщены их копии, заверенные судом. Также при производстве расчета истцом были учтены все оплаты, произведенные арендатором по договорам аренды и соглашению о реструктуризации задолженности.
Доводы представителя ответчика о том, что в связи с подписанием сторонами актов сверки взаимных расчетов предусмотренный ими размер задолженности не может быть в дальнейшем изменен, суд находит несостоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо запретов кредитору в случае возникновения судебного спора произвести перерасчет задолженности, ранее зафиксированной в акте сверки, на основании первичной документации.
В части договора от 01.01.2020г. размер задолженности Обществом не оспаривается, более того, в данной части требования истца фактически им признаны, спор в части данного требования между сторонами – участниками арендных отношений отсутствует.
С учетом изложенного, суд принимает расчет задолженности, произведенный истцом по договору от 01.01.2020г. в полном объеме и считает требование истца о взыскании в пользу истца с ответчиков ООО «Торговый дом «Мерцана», ФИО3 и ФИО4 в солидарном порядке задолженности по договору аренды от 01.01.2020г. за период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года в размере 473007 рублей 48 копеек обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Расчет, произведенный истцом в части задолженности по договору от 01.12.2020г., несмотря на то, что арифметически данный расчет также является верным и подтвержден документально, суд находит обоснованным частично, исходя из следующего.
Между сторонами возник спор относительно включения в расчет задолженности арендной платы за период с декабря 2021 года по апрель 2022 года.
Из представленных в материалы дела актов о препятствиях во владении и пользовании арендованным имуществом, составленных сотрудниками ООО «Торговый дом «Мерцана», начиная с 20.12.2021г. по апрель 2022 года, объяснений работников Общества, приказа № от 20.12.2021г. о простое, копий материалов проверки, представленных ОМВД России по , а также объяснений самих сторон, следует, что начиная с 20.12.2021г. сотрудники ООО «Торговый дом «Мерцана» не допускались ИП ФИО2 в помещения, предоставленные Обществу в аренду по договору от 01.12.2020г., в связи с наличием задолженности по арендной плате, пользоваться арендованным имуществом Общество не могло, начиная с 20.12.2021г.
Таким образом, начиная с 20.12.2021г. истец чинил препятствия арендатору в пользовании арендованным имуществом.
30.12.2021г. ООО «Торговый дом «Мерцана» направило в адрес ИП ФИО2 уведомление об отказе от договора аренды от 01.12.2021г. почтовым отправлением, что подтверждается кассовым чеком о направлении почтового отправления с описью вложения в заказное письмо, которое было получено истцом 01.02.2022г., что подтверждается конвертом, в котором содержалось данное почтовое отправление.
Между сторонами возник спор относительно момента прекращения действия договора аренды от 01.12.2020г.
Оценив доводы, приведенные сторонами, суд соглашается с доводами стороны истца о том, что датой прекращения договора является 01.05.2022г.
Как установлено судом, договор аренды от 01.12.2020г. считается заключенным его сторонами на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомление об отказе арендатора от договора было получено истцом 01.02.2022г., следовательно, датой прекращения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ является 01.05.2022г.
Оснований полагать договор расторгнутым ответчиком в одностороннем порядке по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, согласно которому предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), в этом случае договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, не имеется, поскольку условиями договора аренды от 01.12.2020г. арендатор не наделен правом на отказ от договора в одностороннем порядке.
Ссылка представителя ответчика на пункт 4.4 данного договора не может быть принята во внимание.
Согласно условию, содержащемуся в указанном пункте, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в случае, если арендодатель не предоставил имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями настоящего договора.
Однако данное условие фактически включено в договор в развитие нормы, содержащейся в статье 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
То есть согласно условию договора аренды от 01.12.2020г., предусмотренному пунктом 4.4, речь в нем идет о расторжении договора в судебном порядке, что ответчиком выполнено не было.
Кроме того, из содержания уведомления, направленного в адрес ИП ФИО2, следует, что свой отказ от договора Общество обосновало не только сложившейся между ними ситуацией, но и утратой интереса в арендованном имуществе.
Таким образом, данное уведомление следует толковать как уведомление, поданное в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Таким образом, договор аренды от 01.12.2020г. действовал между сторонами до мая 2022 года.
В этой связи, поскольку условиями договора оплата арендатором арендодателю постоянной части арендной платы не связана с получением от арендатора требований о ее внесении, с возможностью пользования арендованным имуществом, а является безусловной обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора, истцом правомерно в сумму задолженности ответчика включена постоянная часть арендной платы за период с декабря 2021 года по апрель 2022 года включительно.
В то же время оснований для включения в сумму задолженности переменной части арендной платы за период, когда ООО «Торговый дом «Мерцана» фактически не могло пользоваться арендованным имуществом и, соответственно, коммунальными услугами, предоставляемыми для его содержания, не имеется, поскольку согласно условиям договора аренды от 01.12.2020г. уплата арендатором данной части арендной платы напрямую обусловлена фактом использования оказываемых коммунальных услуг и выставления арендатором счетов об их оплате.
Поскольку в декабре 2021 года арендованным помещением и, соответственно, коммунальными услугами, Общество пользовалось только 19 дней, исходя из условий договора, в расчет задолженности подлежит включению часть переменной части арендной платы, рассчитанная за период с 01 по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно расчету, произведенному истцом, размер переменной части арендной платы за декабрь 2021 года составил 41165 рублей 73 копейки. Соответственно, в день данная часть арендной платы составит 1327 рублей 93 копейки, а за период с 01.12.2021г. по 19.12.2021г. или 19 дней – 25230 рублей 67 копеек.
В остальной части начисленная истцом переменная часть арендной платы за период, начиная с 20.12.2021г. по апрель 2022 года включительно в сумме 53081 рубль 06 копеек подлежит исключению из расчета. В этой связи размер задолженности Общества по договору от 01.12.2020г. составит 2356693 рубля 47 копеек (2409774,53 – 53081,06).
С учетом изложенного, в пользу истца с ответчиков ООО «Торговый дом «Мерцана», ФИО13 и ФИО14 в солидарном порядке подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 01.12.2020г. за период с апреля 2021 года по апрель 2022 года в размере 2356693 рублей 47 копеек.
В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.
Разрешая требования истца о взыскании в его пользу с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины, суд учитывает, что исходя из увеличенного истцом размера исковых требований в соответствии требованиями пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) размер государственной пошлины, подлежавшей уплате истцом в бюджет, составлял 22613 рублей 91 копейку.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям истец уплатил в бюджет государственную пошлину в общей сумме 23513 рублей.
Таким образом, в сумме 899 рублей 09 копеек государственная пошлина, уплаченная истцом, является излишне оплаченной и подлежит возврату истцу из бюджета в порядке, предусмотренном статьей 333.40 НК РФ.
При решении вопроса о возмещении истцу расходов по оплате государственной пошлины суд принимает за основу сумму в размере 22613 рублей 91 копейка.
Поскольку требования истца подлежат удовлетворению частично, расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ему ответчиками в размере, пропорциональном размеру исковых требований, подлежащих удовлетворению, то есть в части 0,98.
Соответственно, на основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию в солидарном порядке 22161 рубль 63 копейки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО12 к ООО «Торговый дом «Мерцана», ФИО13, ФИО14 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Торговый дом «Мерцана» (ИНН №), ФИО13 (ИНН №), ФИО14 (ИНН № в солидарном порядке в пользу индивидуального предпринимателя ФИО12:
сумму задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 473007 (четыреста семьдесят три тысячи семь) рублей 48 копеек за период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года;
сумму задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2356693 (два миллиона триста пятьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто три) рублей 47 копеек за период с апреля 2021 года по апрель 2022 года;
расходы по оплате государственной пошлины в размере 22161 (двадцать две тысячи сто шестьдесят один) рубля 63 копеек,
а всего взыскать 2851862 (два миллиона восемьсот пятьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят два) рубля 57 копеек.
В удовлетворении остальной части заявленных требований истцу отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Ю.А.Крючкова
Решение в окончательной форме изготовлено 22.08.2022г.