14RS0035-01-2025-004787-70
Дело № 2а-3693/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 15 мая 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Захаровой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска, Департаменту градостроительства и архитектуры Окружной администрации города Якутска об оспаривании распоряжения о сносе самовольной постройки, признании права собственности на объект недвижимости
установил:
Административный истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит признать недействительным (незаконным) распоряжение ОА г. Якутска от 18 декабря 2024 №№-р «о принятии решения о сносе самовольной постройки объекта «Объект капитального строительства, двухместный гараж», расположенный по адресу: ____, на земельном участке с кадастровым номером №, а также о признании права собственности на указанный объект недвижимости как на возведенный истцом с соблюдением требований закона.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что объект недвижимости был возведен на земельном участке в период действия договора земельного участка, объект имеет вспомогательное назначение и на его возведение не требуется разрешение на строительство, также истец имеет право на заключение нового договора однократно для завершения строительства, что установлено вступившим в законную силу решением суда. Порядок возведения строений основных и вспомогательных застройщик определяет самостоятельно, в связи с чем, у истца возникло право собственности на созданный ею объект недвижимости и оснований для его признания самовольной постройкой не имеется.
В судебном заседании представитель ответчиков ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку возведен без разрешения на строительство, земельный участок предоставлен для строительства детского сада, возведенный объект не может считаться вспомогательным, поскольку отсутствует основное строение. Просит в удовлетворении иска отказать.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Конституцией Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (части 1 и 3 статьи 35).
Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений (возведения гаража), предусматривалось, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Действующая на момент принятия ответчиком оспариваемого распоряжения редакция ГК РФ предусматривает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из содержания положений статьи 222 ГК РФ следует, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке и не внесено в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 222 указанного кодекса органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 названной статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 - 4 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Согласно ч. 1 ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
Судом установлено, что 04.04.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений ОА г. Якутска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РС(Я), ____, мкр. Птицефабрика, общей площадью 1760 кв.м., с видом разрешенного использования под строительство детского сада. Договор аренды заключен сроком на 3 года до ____, в январе 2015 года срок аренды продлен до ____.
В 2012 году было зарегистрировано право муниципальной собственности на указанный земельный участок и обременение в виде аренды.
По истечении срока договора, земельный участок не был изъят у арендатора, требования о расторжении договора арендодателем заявлены не были, арендатор продолжил использовать земельный участок на основании п.6.2 заключенного в 2012 году договора, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
В 2016 году истцом на земельном участке возведено вспомогательное капитальное строение склад-гараж, что подтверждается техническим паспортом и актом обследования земельного участка от ____.
В связи с истечением срока аренды сведения об обременении земельного участка в виде аренды были исключены из ЕГРН.
Арендатор неоднократно обращалась с заявлениями о заключении договора на новый срок как в Окружную администрацию ____, так и в МИЗО РС(Я), как к собственнику земельного участка в определенный период, однако получала уведомления о том, что распоряжение спорным участком не относится к компетенции указанных органов.
Уведомлением от ____ №-ДИЗО/24 ответчиком отказано в заключении договора на новый срок по тем основаниям, что срок договора аренды истек, земельный участок используется не по назначению, у истца отсутствует право на заключение договора аренды без торгов.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от ____ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до ____ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Следовательно, если после ____ арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Обзор судебной практики ВС РФ №).
С учетом указанных положений земельного и гражданского законодательства, а также тех обстоятельств, что в данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (____), как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от ____ признан незаконным отказ ответчика в заключении с истцом договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства.
Также вступившим в законную силу указанным решением суда установлено, что истица приступила к строительству объекта (склада-гаража) в 2014 году, в 2016 году завершено строительство вспомогательного объекта. Объект склад-гараж является объектом капитального строительства, право на него не зарегистрировано, на кадастровый учет объект не поставлен, год ввода в эксплуатацию - 2016. Договор аренды был заключен до ____ и считается возобновленным на неопределенный срок, на земельном участке имеется объект капитального строительства вспомогательного назначения, объект и земельный участок не были изъяты у арендатора, договор аренды не расторгнут.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, решением суда установлено, что спорный объект недвижимости возведен истцом на предоставленном в аренду земельном участке, договор аренды на который считается пролонгированным.
Несмотря на указанные обстоятельства, распоряжением №р от ____ Окружная администрация ____ приняла решение о сносе самовольной постройки «Объект капитального строительства, двухместный гараж, расположенный по адресу: ____ на земельном участке с кадастровым номером №.
С решением истец не согласна, указывая на свое право собственности на объект и отсутствие оснований для признания его самовольной постройкой.
Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Судом в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что спорный объект склад-гараж имеет вспомогательное назначение.
В силу положений Постановления Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования" строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из нескольких критериев, в числе которых: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением, строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта.
При этом, арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке. Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019).
Истцом суду представлена проектная документация на основной объект недвижимости от 2014 года, которой было предусмотрено строительство гаража как вспомогательного к основному объекта.
При таких обстоятельствах спорный объект полностью отвечает критериям вспомогательного, а его возведение до основного объекта не свидетельствует о самовольном строительстве.
Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 ГрК РФ).
В то же время строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования в соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возможно без получения разрешения на строительство.
Кроме того, в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что спорный объект создан на земельном участке, отведенном истцу, с соблюдением градостроительных регламентов, не создает угрозу жизни и здоровью, обратного ответчиком не доказано.
При таких обстоятельствах у истца возникло право собственности на склад-гараж, возведенный ею для себя и соблюдением установленных требований, а распоряжение о его сносе как самовольной постройки нельзя признать законным, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу положений ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины по требованиям о признании недействительным распоряжения о сносе самовольной постройки в сумме 3000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 к Окружной администрации города Якутска, Департаменту градостроительства и архитектуры Окружной администрации города Якутска удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение Окружной администрации г. Якутска от 18.12.2024 №р о принятии решения о сносе самовольной постройки «Объект капитального строительства, двухместный гараж, расположенный по адресу: ____ на земельном участке с кадастровым номером №.
Взыскать с Окружной администрации города Якутска в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей.
Признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства – задание «склад-гараж/» с инвентарным номером №, общей площадью 72,2 кв.м., расположенный по адресу: ____ на земельном участке с кадастровым номером №.
Решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о правах ФИО1 на указанный объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).
Судья п/п А.А. Кочкина
Копия верна:
Судья А.А. Кочкина
Секретарь А.Д.Захарова
Решение изготовлено 23 мая 2025 года