Решение по делу № 3А-981/2022 от 09.11.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

административное дело № 3а-981/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000691-94) по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер») обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере 13 800 312, 24 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере 20 262 212, 16 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, АО «Тандер» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

12.09.2022 года от АО «Тандер» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документа об оплате проведения судебной экспертизы.

26.09.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на экспертное заключение №193-981/2022 от 18.08.2022 года, подготовленное ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ».

Протокольными определениями от 24.10.2022 года суд приобщил к материалам дела платежное поручение об оплате административным истцом расходов по проведению судебной экспертизы и отложил предварительное судебное заседание на 09.11.2022 года, истребовав у эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» пояснения относительного доводов департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенных в возражениях на заключение.

07.11.2022 года от эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» ФИО1 поступили пояснения, а от представителя АО «Тандер» ФИО2 ходатайство о рассмотрении дела 09.11.2022 года в его отсутствие.

В судебное заседание 09 ноября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «Тандер» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...> а также нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 29.03.2022 года (л.д.17-25, том 1).

Объекты недвижимого имущества включены в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в том числе в Перечень на 2022 год.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом в размере 21 392 867, 21 руб.; здания с кадастровым номером <№...> – 32 583 309, 89 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.15-16, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № К/22-42-10 от 02.06.2022 года, подготовленным оценщиком ФИО3, по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> составляет 13 800 312,24 руб.; здания с кадастровым номером <№...> - 20 262 212, 16 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-981/2022 от 18.08.2022 года отчет об оценке № К/22-42-10 от 02.06.2022 года, подготовленный оценщиком ФИО3, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена экспертом в размере 13 840 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 35,3 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>- в размере 20 456 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 37,2 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости был применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход не применялся, поскольку не учитывает инвестиционную привлекательность и местонахождение (инфраструктуру и транспортную доступность) объектов недвижимости, в связи с чем, не отражает их реальную рыночную стоимость. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не было выявлено в районе расположения оцениваемых объектов предложений о продаже сопоставимых по площади объектов недвижимости.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в возражениях, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края в возражениях сослался на то, что при использовании доходного подхода в целях установления рыночной стоимости объектов экспертизы эксперт не учел требования подпункта «б» п 22 ФСО № 7, так как подобранные объекты-аналоги относятся к разным сегментам розничной торговли. Также подобранные объекты-аналоги №1 и № 3 к объекту с кадастровым номером <№...> отличаются по площади, что приводит к применению понижающих корректировок в размерах 25 % и 24 %; объекты-аналоги № 2 и № 3, подобранные к объекту с кадастровым номером <№...> отличаются по площади, что приводит к применению понижающих корректировок в размерах 18 % и 22 %.

Вместе с тем эксперт ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» ФИО1 пояснил, что объекты - аналоги сопоставимы с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам: целевому назначению, местоположению, коммуникациям, при этом при различии характеристик сравниваемых объектов эксперт вправе скорректировать стоимость объектов-аналогов. Площадь недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов. Чем больше объект капитального строительства, тем дешевле его цена за 1 кв.м, и наоборот. Если есть различие между объектом оценки и подобранными объектами-аналогами по этому параметру, то необходимо ввести корректировку. Использованные при исследовании корректирующие коэффициенты рассчитаны на основе степенной модели снижения цены (арендной ставки) объекта недвижимости от его площади.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что определение экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости произведено с допустимым и надлежащем выбором объектов- аналогов, с последующем использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличие каждого объекта оценки от объекта - аналога, и проведением корректировок по элементам сравнения.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что принятое к расчету максимальное значение скидки на торг 15,5 % (при среднем 10,7 %) из расширенного интервала не обосновано экспертом, применение в расчетах максимального значения ведет к искажению рыночной стоимости исследуемых объектов, является несостоятельным, так как размер корректировки на торг в отношении объектов оценки был принят экспертом с учетом характера оцениваемой собственности и ее инвестиционных качеств (магазины федеральной торговой сети).

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что принятое к расчету максимальное значение операционных расходов 21,7 % (при среднем 17,5 %) из расширенного интервала не обосновано и не подтверждено рыночными данными, не может свидетельствовать об искажении рыночной стоимости объектов. Так, операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Операционные расходы включают: коммунальные расходы, эксплуатационные расходы (уборка помещений, связь и интернет, охрана, мелкий ремонт, содержание территории), прочие расходы (налоговые платежи, страховые взносы, зарплата персонала, расходы на замещение). Площадь оцениваемых объектов составляет <...> соответственно, экспертом было верно учтено, что содержание большей площади требует и больших расходов.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о необоснованном принятии экспертом ставки капитализации в 15, 4% из расширенного интервала при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, не нашел своего подтверждения.

Эксперт в пояснениях указал, что реальные соотношения между объектами, отличающихся по ценообразующим факторам, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют скрытые, неучитываемые факторы, влияющие на соотношение цен. Представление значения характеристики в виде интервала вместо единственной (точечной) величины более отражает рыночную ситуацию и означает, что реальные значения могут принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые могут не рассматриваться как отдельные элементы сравнения (как менее значимые). Соответственно, чем больше объект, тем более вероятно наличие латентных (скрытых) факторов, опосредовано влияющих на стоимость оцениваемой недвижимости. Справочными материалами предлагаются интервалы (диапазоны) исследуемых характеристик, оставляя возможность окончательного выбора эксперту.

Таким образом, с учетом специфики оцениваемой собственности, экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» было принято обоснованное значение ставки капитализации из расширенного интервала.

В возражениях департамент также ссылается на то, что при вычитании экспертом из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка не учтено, что им использовались в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, а не здания в целом. Применение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), является некорректным и приведет к заведомо искаженному результату относительно рыночной стоимости объектов оценки. Кроме того, понижающая корректировка применяется экспертом в размере максимального значения 0,68, тогда как среднее значение составляет 0,78.

Однако эксперт на вышеуказанный довод пояснил, что реальные соотношения между объектами, отличающихся по ценообразующим факторам, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют другие факторы, влияющие на соотношение цен. В связи с чем, с учетом масштаба и специфики оцениваемых объектов, доля улучшений была принята в размере 0,68.

При этом судом установлено, что доля улучшений в стоимости ЕОН помещений учтена экспертом, так как ранее им была внесена корректировка, определяющая различие сравниваемых объектов по типу недвижимости (здание/помещение).

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о необоснованном отказе эксперта от применения затратного подхода в целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости, опровергается заключением.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом затратный подход для определения рыночной стоимости зданий не применялся, поскольку в данном случае не отражает реальную рыночную стоимость оцениваемых объектов, так как не учитывает инвестиционную привлекательность объектов и их местоположение (инфраструктуру и транспортную доступность). При этом экспертом в заключении мотивированно обоснован отказ от применения не только затратного подхода при оценки объектов недвижимости, но и сравнительного.

Кроме того, из положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что экспертиза назначается судом, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности. Именно такие знания позволяют эксперту самостоятельно определить возможный подход (подходы) для оценки объекта (объектов) недвижимости в целях установления рыночной стоимости.

С учетом изложенного, приведенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление АО «Тандер» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 22 июня 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 13 840 000 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 20 456 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№...> считать 22 июня 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова