Дело № 2-681/2023

36RS0005-01-2022-005643-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2023 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Наседкиной Е.В., при секретаре Багрянской В.А., с участием представителя истца Главатских О.Р., представителя ответчиков ФИО1, третьего лица ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с данным иском, указывая, что ФИО4 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 63,5 кв.м., кадастровый №, состоящей из трех комнат. Квартира принадлежала ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом ФИО6 28.10.2021. 01.11.2021 был заключен нотариально удостоверенный договор купли - продажи указанной квартиры между истцом и ФИО4 Согласно разделу 4 договора стороны оценили квартиру в сумму 4 млн. руб., которые были уплачены до подписания договора. В квартире на регистрационном учете состоял только ФИО4 (пункт 13 договора). В соответствии с п. 18 договора квартира передана без составления дополнительных документов. Договор купли - продажи удостоверен нотариусом ФИО6 01.11.2021, подписан в присутствии нотариуса, дееспособность сторон проверена. Содержание договора соответствует волеизъявлению заявителей. Личность установлена, дееспособность проверена. Зарегистрировано в реестре за № По настоятельной просьбе ФИО4 ему было предоставлено право проживания до момента подбора другого варианта жилья, в связи с чем ФИО4 просил не передавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. В квартиру была завезена мебель (прихожая, гостиная, спальный гарнитур, кухонный гарнитур). ФИО4 передал ФИО3 все свои правоустанавливающие документы. Таким образом, договор сторонами исполнен. В декабре 2022 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с поступившей информацией Росреестра государственная регистрация не была проведена, так как квартира была повторно продана ФИО4 06.10.2022 ФИО5 за 2 350 000 руб. (п. 4 договора) Основанием возникшего права на квартиру указаны те же документы. Деньги за квартиру переданы до подписания договора. Таким образом, ФИО4 получил от истца 4 000 000 руб. и от ФИО5 2 350 000 руб., а всего 6 350 000 руб., дважды продав квартиру. По какой причине трехкомнатная квартира рыночной стоимостью около 4 000 000 руб. была продана за 2 350 000 руб. ему не известно. Договор купли - продажи между ФИО7 и ФИО5 является недействительным, так как ранее имущество было продано истцу. Просит признать договор купли - продажи от 06.10.2022, заключенный между ФИО4 и ФИО5 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 63,5 кв. м., кадастровый №, недействительным; запись регистрации № от 19.10.2022 погасить, право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 63,5 кв. м., кадастровый №, прекратить.

В свою очередь ответчик ФИО4 обратился со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, указав, что между ним (продавцом) согласно условиям договора, и ФИО3 (покупатель) 01.11.2021 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанный договор нотариально удостоверен нотариусом нотариального округа г. Воронежа Воронежской области ФИО6 в этот же день - 01.11.2021, но переход права собственности на квартиру не зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно разделу 4 договора стороны оценили квартиру в сумму 4 000 000 руб., которые оплачены до подписания договора. Однако ни до подписания договора и его нотариального удостоверения, ни в последствии до даты составления настоящего искового заявления, покупатель ФИО3 уклонился без уважительных причин от исполнения обязательств со своей стороны в части недоплаты за передаваемую ему в собственность квартиру, вся сумма в размере 4 000 000 руб. не была передана ФИО4 При этом истец и ответчик как стороны договора дополнительных соглашений к договору об изменении цены отчуждаемой квартиры не заключали. До настоящего времени какие-либо письменные доказательства, подтверждающие факт передачи покупателем ФИО3 продавцу ФИО4 денежных средств в размере 4 000 000 руб. в счет оплаты спорной квартиры представлены не были. 04.03.2023 продавец ФИО4 направил покупателю ФИО3 заказное письмо с описью вложения, в котором содержалось письменное предложение (требование) о расторжении договор купли-продажи от 01.11.2021 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между мною ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель), в течении 7 календарных дней с даты получения настоящего предложения просил дать письменный мотивированный ответ на предложение о согласии или отказе в заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи от 01.11.2021, в случае согласия в заключении соглашения о расторжении договора предлагал прибыть 13.03.2023 в период с 12 час. 00 минут до 13 часов 00 мин. к нотариусу нотариального округа <адрес> ФИО6 в целях подписания и нотариального удостоверения соглашения о расторжении договора, указав, что по истечении данного срока он будет вынужден обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением о расторжении вышеуказанного договора. Согласно сервису отслеживания почтовых отправлений, отправление было доставлено по месту жительства ФИО3 06.03.2023 в отделение почтовой связи 394049, однако ФИО3 по неизвестным причинам уклонился от получения данного требования. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 01.11.2021 в отношении квартиры, общей площадью 63,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, нотариально удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Воронежа Воронежской области ФИО6 01.11.2021, заключенный между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) (т. 1 л.д.240-241).

Истец ФИО3 (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) - по ордеру адвокат Главатских О.Р. (т.1 л.д.39) первоначальные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать, по основаниям, изложенным, в том числе, в письменных пояснениях по иску, возражениях на встречный иск (т.2. л.д.10-17, 70-71, 126-130). Суду пояснил, что ФИО3 приобрёл у ФИО8 спорную квартиру, уплатил за нее денежные средства, получил ключи, завёз мебель. Полагая также, что сделка заключена с целью причинить имущественный вред истцу, указывая в обоснование требований статьи 170, 10, 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд: признать договор купли-продажи квартиры от 06.10.2022 заключённый между ФИО5 и ФИО4 недействительным, погасить запись о регистрации права собственности ФИО5 на квартиру.

Ответчик ФИО4 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения по встречному иску (т.2 л.д.72), ранее в судебном заседании суду пояснил, что ранее он являлся собственником квартиры по адресу: <адрес>. У него с Цветковым была устная договорённость, о заключении предварительного договора купли-продажи его квартиры за 600 000 руб., из этих денег он должен был заплатить задолженность по коммунальным платежам, штрафы ГИБДД, Цветков должен был купить ему однокомнатную квартиру и предоставить работу, на этих условиях его квартира должна была перейти к ФИО9. Цветков забрал у него все документы, ключи от квартиры, ограничил общение со знакомыми, неоднократно применял к нему физическую силу, причиняя телесные повреждения. Когда он подписывал документы у нотариуса, то не понимал того, что подписал договор купли-продажи квартиры, т.к. деньги по сделке он не получал. Цветков удерживал его в чужой квартире по адресу: <адрес>21, откуда в последующем он сбежал, так как перестал доверять ФИО9. В свою квартиру он попал через балкон, поменял замок, узнал в МФЦ, что он собственник квартиры и обратился к риелтору, который нашёл ему покупателя квартиры. Просил в удовлетворении исковых требований ФИО9 отказать.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежащим образом, представил письменные возражения на иск (т.1 л.д.52-56), ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, суду пояснял, что ФИО4 он нашел через агента недвижимости, на момент продажи спорная квартира находилась в собственности ФИО4, на квартиру были наложены ограничения Советским РОСП г. Воронежа за неуплату коммунальных платежей; денежные средства за квартиру в размере 2 350 000 руб. он передал ФИО4, о чем имеется расписка; квартира была проверена, никакие третьи лица на квартиру не претендовали, о чем имеется соответствующий пункт в договоре купли-продажи; о том, что имел место нотариальный договор купли-продажи квартиры между Цветковым и ФИО8, он не знал. На момент покупки в квартире были разбиты окна, она была совершенно не пригодна для проживания. Квартиру он покупал для дальнейшей продажи, ремонт он делал как оформил право собственности. ФИО8 ему не сообщил о том, что ранее заключал договор купли-продажи этой квартиры, при таких условиях он бы ее не покупал. Ключи от квартиры ему передавал ФИО8. О том, проживал ли ФИО8 в этой квартире или нет, он не спрашивал. Он имеет опыт купли-продажи квартир. Одним из источника его дохода является покупка квартир, их ремонт, и продажа. Полагает, что Цветков не вступил во владение спорной квартирой, т.к. имелся долг по коммунальным платежам, не оплачивался налог на имущество, квартира находилась в «плачевном состоянии». Ссылаясь на положения пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 398 ГК РФ, считает себя добросовестным приобретателем, поскольку за ним зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Представитель ответчиков - ФИО1 исковые требования ФИО9 не признал, просил отказать в удовлетворении иска, встречные исковые требования ФИО8 поддержал, суду пояснил, что ответчик ФИО5 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, квартира была без каких-либо ограничений, обременений, ничего не препятствовало сделке; ФИО5 была заказана выписка, о наличии нотариально заключённого договора купли-продажи квартиры ФИО8 ему не сообщил. Считает, что основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры от 01.11.2021 является существенное нарушение его условий, касающегося оплаты по договору, которая ни до подписания договора, ни в день договора, ни после него осуществлена не была, денежные средства по договору ФИО8 не передавались. ФИО8 по данному факту обращался с соответствующим заявлением в правоохранительные органы. Действительно, договор купли-продажи удостоверялся, были предъявлены паспорта, сверены личности, как покупателя ФИО9, так и продавца ФИО8, сам ФИО8 не отрицает, что у нотариуса он был, и договор подписывал, но он его подписывал под обещание ФИО9 о предоставлении ему работы, другого жилья, но условия выполнены не были, денежные средства не передавались; полагал, что Цветков не представил доказательств своей платежеспособности на дату заключения спорного договора купли-продажи 01.11.2021 (т.1 л.д.235).

Привлечённая в судебном заседании 23.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2 (т.2 л.д.73-78) полагала первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований считала необходимо отказать.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, нотариус нотариального округа городского округа г. Воронеж Воронежской области ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, нотариус в своем заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию с 29.10.2021 года ФИО4 являлся собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 63,5 кв.м., кадастровый № (т.1 л.д.24-27, 92).

01.11.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен нотариально удостоверенный нотариусом нотариального округа г.о.г Воронеж, Воронежская область ФИО6 (зарегистрирован в реестре за №) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 63,5 кв.м., кадастровый № (т.1 л.д.28-32).

Согласно п. 3,4 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 2 174 608 руб. 30 коп., стороны оценили указанную квартиру в 4 000 000 руб. 00 коп.; п.4.1 ФИО3 покупает у ФИО4 указанную квартиру за 4 000 000 руб. 00 коп.; п.4.2 расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, а ФИО4 получил от ФИО3 4 000 000 руб.; п.9 право собственности на указанную квартиру возникает у ФИО3 с момента регистрации перехода права с собственности в ЕГРН; п.10 нотариусом сторонам разъяснен порядок представления в электронной форме о государственной регистрации прав после удостоверения договора. Стороны возражают против подачи такого заявления нотариусом; п.11 ФИО3 в соответствий с законом несет бремя содержания указанной квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; п.18 договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры ФИО3 без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры ФИО3 ознакомлен и согласна (т.1 л.д. 30).

Как следует из текста искового заявления ФИО3 в декабре 2022 года обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно полученной выписке из ЕГРН от 26.12.2022, собственником квартиры по адресу: <адрес> 19.10.2022 года значился ФИО5 (л.д.35-36).

Основанием для регистрации права собственности послужил договор купли-продажи 06.10.2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, по условиям которого ФИО5 приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, этаж 1, кадастровый № (п.1); отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельство о праве на наследство по завещанию, выдан 28.10.2021, документ нотариально удостоверен 28.10.2021 ФИО6 нотариусом нотариального округа г.о.г. Воронеж, Воронежской области №, право собственности продавца зарегистрировано, о чем в ЕГРН 29.10.2021 сделана запись регистрации № (п.2); отчуждаемая квартира оценена сторонами на сумму 2 350 000,00 руб., продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира ни полностью, ни частично никому не отчуждена, не заложена, не сдана внаем, не обещана быть подаренной, в споре и под запрещение (арестом) не состоит, в доверительное управление, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передана, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых Продавец на момент заключения настоящего договора не мог не знать, а также отсутствуют заявленные в судебном порядке права требования на нее (п.5); согласно ст.ст. 292, 558 ГК РФ квартира не обременена правами пользования членов семьи Продавца, в квартире зарегистрирован Продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок не позднее 07.10.2022…(п.8); право собственности у Покупателя на приобретаемую по настоящему договору квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (п.11); Покупатель с момента приобретения права собственности на квартиру осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя обязанности по оплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту квартиры, дома и придомовой территории (п.12) (т.1 л.д.114-115).

Посчитав свои права нарушенными истец ФИО3 обратился в суд с данным иском и просил признать на основании ст. ст.11,12,166-170, 398 ГК РФ недействительным договор купли-продажи от 06.10.2022, заключенный между ФИО4 и ФИО5

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 этой статьи ГК РФ устанавливает, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2).

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 4 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, если принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Как указал Верховный суд РФ в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ указал следующее: права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для того имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

Согласно пункту 1 его статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Согласно разъяснениям, изложенных в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В то же время в абз. 7 п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что являемся объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст.8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судом установлено, что ФИО3 после приобретения квартиры по договору купли-продажи от 01.11.2021 права и обязанности владельца жилого помещения не осуществлял, в квартиру не вселялся, от государственной регистрации уклонился, не нес обязанностей по ее содержанию, спорным имуществом не пользовался. Напротив, по сделке купли-продажи спорной квартиры, заключённой 06.10.2022 с ФИО5, ответчик ФИО5 зарегистрировал свое право собственности на квартиру, сделал в ней ремонт, несет бремя расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, погасил все задолженности по коммунальным платежам, владеет и пользуется спорным имуществом, заинтересован в его использовании. Доказательств того, что ответчику ФИО5 было известно о сделке купли-продажи по отчуждению имущества истцу (ранее в ноябре 2021) материалы дела также не содержат, истцом представлено не было (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленные представителем истца Главатских О.Р. в суд доказательства: ключи от квартиры, ордер на получение квартиры ФИО10 не могут служить подтверждением передачи спорной квартиры в фактическое владение ФИО3 по договору купли-продажи от 01.11.2021.

В договоре купли-продажи, заключенном между Цветковым и ФИО8, указано, что договор является одновременно и актом приема-передачи квартиры. Однако как установлено судом, фактически передача квартиры истцу не была произведена, истец квартирой не пользовался, бремя ее содержания истец не нес.

Поскольку спорная квартира была передана во владение покупателя ФИО5, иск ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры от 06.10.2022 заключённый между ФИО5 и ФИО4 недействительным удовлетворению не подлежит.

Утверждения представителя истца по первоначальному иску Главатских О.Р. о злоупотреблении правом и мошеннических действиях ФИО4 не основаны на фактических обстоятельствах дела. Само по себе заключение двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, не указывает на злоупотребление правом.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Довод представителя истца Главатских О.Р. о том, что стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продаже от 06.10.2022 заведомо ниже ее рыночной стоимости, не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров и определении его условий, в том числе в части определения его цены.

Доказательств того, что Цветковым в квартиру была завезена мебель, корм для собак, не могут быть приняты во внимание, поскольку это следует только из пояснений представителя истца и больше ничем не подтверждены. В судебном заседании ФИО8 не отрицал, что Цветков перевёз в его квартиру с переулка Нового старый разобранный пылесос, старую обувь, корм для собак. Пояснял, что вещи хранились на балконе, никаких диванов, мягких уголков, там не было, это был просто какой-то хлам… (т.2 л.д.36-37).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункт 3).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, исполнение договора купли-продажи предполагает собой не только формальную, но и фактическую (реальную) передачу товара покупателю взамен на оговоренную сторонами сумму денежных средств, составляющую его стоимость (цену).

Что касается оплаты денежных средств по договору от 01.11.2021 в счет стоимости приобретаемого Цветковым имущества, то из материалов дела следует, что единственным доказательством передачи денег истцу в размере 4 000 000,00 руб. является указание об этом в договоре (пункт 4.2). Вместе с тем, с учетом личностных особенностей продавца ФИО8 (злоупотреблял спиртными напитками, вел асоциальный образ жизни), считать указание в самом договоре купли-продажи на передачу денежных средств доказательством, с достоверностью подтверждающим данный факт, не представляется возможным.

Опрошенный в ходе проверки КУСП №2291 от 21.01.2023, по факту мошеннических действий со стороны ФИО9 в отношении ФИО8 нотариус ФИО6 пояснил, что в его присутствии денежные средства не передавались. Запись о том, что ФИО8 получил от ФИО9 денежные средства записана со слов граждан, кто конкретно передаёт деньги он не проверяет.

Других письменных доказательств, свидетельствующих о реальной передаче продавцу ФИО8 денежных средств за продажу квартиры, суду не предоставлено.

Доказательства, подтверждающие наличие у ФИО9 денежных средств на приобретение квартиры в оговоренном сторонами размере, в материалах дела также отсутствуют. Учитывая, что на момент совершения сделки, вкладов на какую-либо значительную сумму Цветков не имел, денежные средства в размере, соответствующем стоимости спорного имущества на банковских счетах у него не аккумулировались, наличие денежных средств и их передача ФИО8 находятся под сомнением.

Ранее при оспаривании договора купли-продажи от 06.10.2023 сторона истца по первоначальному иску указывала, что денежные средства на покупку квартиры у ФИО9 были, хранил он их наличными (т.2 л.д.58), позже в заседании по настоящему делу было заявлено, что 4 000 000,00 руб. на покупку спорной квартиры дала ему в долг мама – ФИО2, оформив с ним договор беспроцентного займа 19.09.2021 (т.2 л.д.69).

Судом к участию в деле была привлечена в качестве третьего лица ФИО2, которая суду пояснила, что денежные средства в размере 4 000 000 руб. для покупки квартиры она передала своему сыну ФИО3 Денежные средства у неё хранились в наличной форме. Деньги передавала без расписок, и где-то через год они оформили договор займа, чтобы в дальнейшем он смог подтвердить факт передачи ему денежных средств.

Оценивая показания третьего лица, суд полагает их недостаточными для подтверждения факта передачи денежных средств покупателем продавцу, более того, ФИО2 является мамой истца ФИО3, следовательно, она является заинтересованным лицом, в связи с чем к ее показаниям суд относится критически.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке (отказ от исполнения договора) возможно в случае его существенного нарушения другой стороной. Отсутствие оплаты по договору относится к числу таких нарушений. Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной им в своем определении от 25.06.2013 №18-КГ13-42, расторжение допускается лишь в отношении договора, являющегося действительным. По смыслу действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи, в случае, когда усматриваются признаки его мнимости, исключено.

Судом установлено, что договор сторонами не исполнялся не только в части обязательств по оплате покупной цены, но и в части передачи квартиры покупателю.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 200 ГПК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Рассматривая вопрос о пропуске срока исковой давности, применительно к заявленному во встречном иске требованию о расторжении договора купли-продажи подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года.

Спорный договор купли-продажи заключён 01.11.2021, встречное исковое заявление ФИО4 подано в суд 13.03.2023, то есть в пределах установленного законом трехгодичного срока.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 06.10.2022, заключённого между ФИО5 и ФИО4, погашении записи о регистрации права собственности ФИО5 на квартиру – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.11.2021 заключённого между ФИО4 и ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 04.08.2023.

Судья Наседкина Е.В.