РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2022 г. г. Новомосковск.

Новомосковский районный суд Тульской области в составе председательствующего Кондратьева С.Ф.,

при секретаре Ухаровой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1394/2000 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 3.02.2020 недвижимого имущества заключенный между ним и ответчиком.

Взыскать с ответчика в его пользу предварительную оплату по предварительному договору в размере <данные изъяты> руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств, рассчитанные на день подачи иска в размере <данные изъяты> руб., а также на день их полной оплаты, штраф за уклонение от заключения основного договора – <данные изъяты> руб., штраф за неисполнение обязательств по договору по возведению, введению в эксплуатацию и регистрацию двух жилых домов к установленному договором сроку в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований ссылается, что по предварительному договору от 3.02.2020 ответчик принял на себя обязательство в срок до 31.10.2020 передать ему два жилых дома сблокированной застройки. Оплата по договору в размере <данные изъяты> руб. была произведена 3.02.2020 наличными, о чем ответчик выдал расписку.

К назначенному сроку ФИО3 объекты недвижимости не передал, после направления претензии, денежные средства не возвратил.

Определениями Новомосковского районного суда Тульской области в участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета привлечены администрация муниципального образования г. Новомосковск и ФИО4

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы ФИО2, которая иск поддержала по указанным оснвоаниям.

Представитель истца ФИО5, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом. Ранее иск не признал, ссылаясь на то, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. от ФИО1 не получал, записи удостоверительного характера и подписи в договоре купли-продажи сделаны не им.

Представитель ответчика ФИО6 в суд не явилась, извещена надлежащим образом. В адресованном суду возражении иск не признала, ссылаясь на то, что денежные средства ФИО3 не передавались. Полагала, что проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, не подлежат взысканию, так как договором предусмотрено взыскание штрафа. Вместе с тем, в случае удовлетворения требований о взыскании денежных средств, просила применить ст. 333 ГК РФ, снизить размеры штрафов.

Представитель третьего лица администрация муниципального образования г. Новомосковск, третье лицо ФИО4 в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 87 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком 03.02.2020г. заключен предварительный договор купли-продажи двух сблокированных домов с земельными участками, в том числе:

двухэтажный сблокированный жилой дом № 1 общей площадью 102 кв.м.; земельный участок под жилым домом № 1, общей площадью 171+/-10 кв.м., из которых 71 кв.м, под застроенной частью дома и 100 кв.м, перед входом в дом (придомовая территория), и двухэтажный сблокированный жилой дом № 2 общей площадью 102 кв.м.; земельный участок под жилым домом № 2, общей площадью 171+/-10 кв.м., из которых 71 кв.м, под застроенной частью дома и 100 кв.м, перед входом в дом (придомовая территория), которые входят в состав земельного участка с кадастровым номером №

Общая стоимость предмета договора составила <данные изъяты> руб., из которых, стоимость жилого дома № 1 с земельным участком № 1 – <данные изъяты> руб.; стоимость жилого дома № 2 с земельным участком № 2 – <данные изъяты> руб.;

Предварительный договор купли-продажи, подписанный сторонами 3.02.2020г. предусматривал внесение полной предварительной оплаты товара (п. 3.3. договора) в сумме <данные изъяты> руб. и денежные средства были оплачены в полном объеме покупателем 3.02.2020г. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п. 2.1 договора основной договор должен быть заключен сторонами 31.10.2020 после подписания сторонами предварительного договора, с передачей ответчиком указанных объектов недвижимости, после регистрации их в органах Росреестра.

Срок для исполнения продавцом обязательств по предварительному договору от 03.02.2020 истек 31.10.2020, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.

Истцом в адрес ответчика 29.09.2021 направлена претензия об одностороннем отказе (расторжении) от предварительного договора купли-продажи и возврате суммы предварительной оплаты в добровольном порядке, которая оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае, если продавец будет необоснованно уклоняться от заключения Основного договора, то продавец должен будет возместить покупателю убытки, причиненные таким уклонением, а также штраф в размере <данные изъяты> руб.

Кроме того, согласно пункту 5.3. договора при ненадлежащем исполнении сторонами неденежных обязательств и (или) гарантий по настоящему договору, за исключением обязательств по заключению основного договора, виновная сторона обязуется уплатить другой стороне штраф в сумме <данные изъяты> руб. за каждый случай неисполнения обязательств или гарантий ( т.1, л.д. 7-9).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Доказательств того, что указанный договор был заключен его участниками под влиянием заблуждения, вопреки действительным намерениям сторон договора, с нарушением принципа свободы договора, либо является противозаконным, по делу не установлено.

При разрешении заявленных ФИО1 требований судом по ходатайству ответчика была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению № от 8.11.2022 почерковедческой экспертизы ООО «Исследовательский центр экспертизы и криминалистики» рукописные записи удостоверительного характера «Щепин Сергей Анатольевич», расположенные в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 3 февраля 2020 г., заключенного между ФИО3 и ФИО1 и в расписке в получении денежных средств от 3 февраля 2020 г. выполнены ФИО3

Установить возможность выполнения ФИО3 исследуемых рукописных записей и подписей под воздействием сбивающих факторов, таких, как оказание на ФИО3 психологического давления со стороны третьих лиц, не представилось возможным, в силу того, что, несмотря на то, что почерк и подписной почерк ФИО3 имеет высокую степень выработанности, то есть высокую степень оформленности письменно-двигательного навыка, обладает высокой устойчивостью к сбивающим факторам, признаки необычного выполнения в почерке и подписи могут не проявиться.

Суд принимает данное заключение как допустимое доказательство, так как считает его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ, поскольку оно выполнено экспертом ФИО9, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, имеющей соответствующую квалификацию стаж работы 23 года, а изложенные в нем выводы, научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленный судом перед экспертом вопросы и основаны на всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

Нарушение ответчиком сроков, установленных для передачи объектов недвижимости, и обязательств по возврату денежных средств, является существенным нарушением условий заключенного договора.

Поскольку ответчик объекты недвижимого имущества по договору истцу не передал, денежные средства не возвратил, то у ФИО1 в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ возникло право требования расторжения договора в судебном порядке и взыскания денежных средств.

Суд приходит к выводу, что договор продажи недвижимого имущества от 3.02.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО1 подлежит расторжению, и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Пунктами 1,3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Расчет процентов, представленной стороной истца суд признает, арифметически правильным.

Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., и по день их полной оплаты, исходя из ставки Банка России.

Доводы представителя ответчика о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию с ответчика, отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные данной статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания договора следует, что стороны установили неустойку за нарушение не денежного обязательства, в виде уклонение от заключения основного договора, и за нарушение обязательств по возведению, введению в эксплуатацию и регистрацию двух жилых домов.

Разрешая вопрос о размере неустоек, подлежащих взысканию с ФИО3, суд, учитывает фактические обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательства, размер ключевой ставки Банка России, действующий в заявленный истцом период, компенсационный характер неустойки, соотношение неустойки размеру основного требования, отсутствие тяжелых последствий для истца в результате нарушения его прав, а также исходя из необходимости соблюдения принципов достижения баланса интересов сторон, и приходит к выводу о явной несоразмерности требуемых неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, и, учитывая заявленное представителем ответчика заявление о снижении неустоек, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с приведением мотивов для их снижения, с учетом конкретных обстоятельств дела приходит к выводу о снижении размера неустойки, за уклонение от заключения основного договора до <данные изъяты> руб., и за неисполнение обязательств по договору по введению в эксплуатацию и регистрацию двух жилых домов к установленному договором сроку в размере <данные изъяты> руб.

В силу статьи 56 ГПК РФ, бремя доказывания факта безденежности, возлагается на лицо, оспаривающее факт получения денежных средств, однако каких-либо допустимых и достаточных доказательств, достоверно подтверждающих безденежность договора купли-продажи недвижимого имущества, стороной ответчика суду не представлено, в связи с чем, утверждения ответчика и его представителя о безденежности сделки, являются не состоятельными.

Напротив, стороной истца представлены допустимые и достаточные доказательства, с достоверностью подтверждающие наличие у ФИО1. на момент заключения договора денежных средств в размере значительно превышающем стоимость предмета договора. На это указывает договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с которым, истцом в 2016 г. был продан земельный участок и жилой дом стоимостью <данные изъяты> руб.

Факт возбуждения СЧ по РОПД СУ УВД по ЗАО ГУ МВД России по заявлению ФИО3 уголовного дела по ч.4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц, о фиктивном заключении договора купли-продажи 6 таунхаусов и завладении путем обмана принадлежащими ФИО3 денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., признании его потерпевшим, не влечет освобождение его от гражданско-правовой ответственности по данному гражданскому делу, поскольку доказательств о причастности к нему истца в деле не имеется, участвующими в деле лицами суду не представлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ, государственная пошлина, оплаченная истцом при обращении в суд с исковым заявлением подлежит подтверждена документально и подлежит взысканию с ответчика.

Оценив доказательства с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 3.02.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3, <данные изъяты>, денежные средства в размере 9 100 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 3.02.2020 недвижимого имущества, проценты на пользование чужими денежными средствами в размере 1 077 805,22 руб., проценты начиная с 20 мая 2022 г. по день их полной оплаты, исходя из ставки Банка России, штраф за уклонение от заключения основного договора в размере 500 000 руб., штраф за неисполнение обязательств по договору по возведению, введению в эксплуатацию и регистрацию двух жилых домов к установленному договором сроку в размере 500 000 руб., государственную пошлину – 60 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Новомосковский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20.12.2022.

Председательствующий