к делу 2-1406/2022

УИД 23RS0004-01-2022-002109-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г-к. Анапа «12» августа 2022 г.

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.,

при ведении протокола помощником судьи Кейян К.Л.

с участием представителя истца – администрации муниципального образования г-к. Анапа, третьего лица –управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа ФИО1, представителя ответчиков ООО «Специализированный застройщик «Гамма», ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гамма», ФИО2 о признании объектов капитального строительства самовольными постройками и возложении обязанности по их сносу, о приведении земельных участков в первоначальное состояние, взыскания судебной неустойки,

установил:

администрация муниципального образования г-к. Анапа обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Гамма», ФИО2 о признании самовольными постройками двух незавершенных строительством капитальных зданий, возводимых на земельных участках с кадастровым номером №, общей площадью 8985 кв. м., по адресу: , ; с кадастровым номером №, общей площадью 3717 кв. м., по адресу: и возложении обязанности по их сносу, о приведении вышеуказанных земельных участков в первоначальное состояние путем обратной засыпки котлованов и последующей рекультивации, а в случае неисполнения решения суда взыскании судебной неустойки.

В обосновании исковых требований с учетом их уточнения указано, что на основании договоров аренды № № 3700007709, 3700007694 от 21.04.2017 г., соглашений от 18.06.2020 г. о передаче по ним прав и обязанностей в арендном пользовании ООО «Специализированный застройщик «Гамма» находятся земельные участки:общей площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: , общей площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «хранение автотранспорта», расположенный по адресу: ,

Данные земельные участки сформированы из земельного участка с кадастровым номером №, который, в свою очередь сформирован из земельного участка с кадастровым номером №, ранее предоставленного в аренду ГНУ «Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства» на основании договора аренды от 21.04.2006 г. № 3700002953.

03.03.2021 г. Арбитражным судом Краснодарского края вынесено решение по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа к ООО «Терра Менеджмент-2» о расторжении договора № 3700007711 от 21.04.2017 г. аренды земельного участка с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «многоквартирные жилые дома средней этажности», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, .

Признано отсутствующим право аренды в отношении указанного земельного участка по причине ничтожности первоначальной сделки – договора аренды земельного участка от 21.07.2006 г. № 3700002953 (кадастровый №, прежний кадастровый №).

Арбитражным судом Краснодарского края сделан вывод о ничтожности дополнительных соглашений, договоров уступки прав и иных последующих сделок к договору аренды от 21.07.2006 г. № 3700002953.

Также истцом указано, что 17.06.2020 г. администрацией муниципального образования г-к. Анапа выдано ООО «Специализированный застройщик «Гамма» разрешение № 23-301000-23-2020 на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , а также разрешение № 23-301000-22-2020 на строительство объекта капитального строительства «Надземный гараж по адресу: , 18а».

В дальнейшем, постановлениями администрации муниципального образования г-к. Анапа от 18.10.2021 г. № 2862 и от 20.10.2021 г. № 2878 отменены разрешения на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020.

По мнению истца, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что возводимые в настоящее время на вышеуказанных земельных участках объекты капитального строительства отвечают критериям самовольной постройки, установленным нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку земельно-правовая и разрешительная документация в отношении них отсутствует.

Истец просит суд признать незавершенное строительством капитальное здание, площадью застройки 712 кв. м., этажностью – 0, количеством этажей – 1, в том числе подземных – 1, объемом подземной части – 3 090 кб. м., процентом готовности – 17%, размерами в плане 41,00 м. * 17,4 м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 8 985 кв. м., по адресу: незавершенное строительством капитальное здание, площадью застройки 799,4 кв. м., этажностью – 0, количеством этажей – 1, в том числе подземных – 0, объемом подземной части – 3 090 кб. м., процентом готовности – 25%, размерами в плане 43,30 м. * 17,9 м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3 717 кв. м., по адресу: , самовольными постройками и возложить на ответчиков обязанность по их сносу, а также возложить на них обязанность по приведению вышеуказанных земельных участков в первоначальное состояние путем обратной засыпки котлованов и последующей рекультивации.

В судебном заседании представитель истца – администрации муниципального образования г-к. Анапа, третьего лица – управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа ФИО1 уточненные исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков ООО «Специализированный застройщик «Гамма», ФИО2–ФИО3 просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме ввиду их необоснованности.

Из письменных возражений ООО «Специализированный застройщик «Гамма» следует, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ему на праве аренды, используются в соответствии с их разрешенным использованием.

Спорные объекты капитального строительства возводятся на основании действующей оформленной разрешительной документации (разрешения на строительство от 17.06.2020 г. № №23-301000-23-2020, 23-301000-22-2020), соответствуют требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических и иных норм и правил, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, окружающей среде, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках разрешения настоящего спора.

Довод истца об отмене разрешений на строительство является несостоятельным и опровергается имеющимися в материалах дела судебными решениями о восстановлении их действия, а также муниципальными правовыми актами об исполнении вышеуказанных судебных решений.

Несостоятельным является и довод истца об отсутствии у ответчика арендных прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №

Законность прав аренды ООО «Специализированный застройщик «Гамма» подтверждена вступившим в законную силу решением суда от 25.10.2021 г. по гражданскому делу № 2-3220/2021.

Более того, решением суда от 14.01.2022 г. по гражданскому делу № 2-393/2022 от 14.01.2022 г., также вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании указанных арендных прав отсутствующими.

Решением суда от 20.12.2021 г. по гражданскому делу № 2-3849/2021 признано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на спорные объекты незавершенного строительства. Судебный акт также вступил в законную силу.

Все вышеуказанные судебные акты имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела.

По изложенным основаниям заявленные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Третьи лица - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 С.С.С.С., ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 в суд не явились, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит уточненные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что на основании договора аренды № 3700007709 от 21.04.2017 г., соглашений от 08.06.2018 г., от 20.07.2018 г., от 18.06.2020 г. о передаче прав и обязанностей по указанному договору в арендном пользовании ООО «Специализированный застройщик «Гамма» находится земельный участок площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка», расположенный по адресу:

На основании договора аренды земельного участка № 3700007694 от 21.04.2017 г., соглашений от 08.06.2018 г., от 13.07.2018 г., от 18.06.2020 г. о передаче прав и обязанностей по указанному договору в арендном пользовании ООО «Специализированный застройщик «Гамма» также находится земельный участок площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «хранение автотранспорта», расположенный по адресу:

Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в функциональной зоне «ОД-2. Зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения», условными видами разрешенного использования земельных участков которой являются - «многоэтажная жилая застройка», «хранение автотранспорта».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 21.06.2019 г. № 1721 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 985 кв. м., с видом разрешенного использования «магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры» - «многоэтажная жилая застройка».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 07.11.2019 г. № 3033 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 717 кв. м., с видом разрешенного использования «зеленые насаждения» - «хранение автотранспорта».

В соответствии с градостроительными планами от 04.10.2019 г. № 23301000-013073 (с учетом дополнения от 13.03.2020 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , и от 27.12.2019 г. № 23301000-013142 (с учетом дополнения от 13.03.2020 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: , , в их границах предусмотрено строительство капитальных объектов с указанием мест их допустимого размещения и нормативных отступов от межевой границы.

17.06.2020 г. администрацией муниципального образования г-к. Анапа выданы ООО «Специализированный застройщик «Гамма» разрешение № 23-301000-23-2020 на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , а также разрешение № 23-301000-22-2020 на строительство объекта капитального строительства «Надземный гараж по адресу: (с учетом приложений от 29.06.2020 г.).

Оба объекта, на которые оформлена вышеуказанная разрешительная документация – «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: » и «Надземный гараж по адресу: , », взаимосвязаны, земельные участки, на которых осуществляется их строительство, являются смежными.

В частности, объект «Надземный гараж» в соответствии с представленной в материалы дела проектной документацией обеспечивает соблюдение п. 11.32 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в части размещения требуемых нормативных площадей по внутридворовым площадкам и парковочным местам жилых корпусов (1 машино-место на 1 квартиру, 482 квартиры = 482 парковочных места, 100 % обеспечения парковочными местами).

Согласно техническим планам объектов незавершенного строительства от 09.11.2021 г., степень готовности объекта, возводимого на земельном участке с кадастровым номером № составляет 16%, степень готовности объекта, возводимого на земельном участке с кадастровым номером №, составляет 25%.

Из актов выезда от 13.10.2021 г., от 18.10.2021 г., от 27.10.2021 г., информаций управления муниципального контроля администрации муниципального образования г-к. Анапа от 27.10.2021 г. и от 21.12.2021 г. следует, что в границах вышеуказанных земельных участков в отсутствие разрешительной документации возводятся два объекта капитального строительства (выполнено обустройство котлованов, частично выполнены работы по заливу фундаментных плит с выпусками арматуры, возводятся цокольный и первый этажи).

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО31 от 27.07.2022 г. № 628-2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: , расположено незавершенное строительством зданиемногоквартирного жилого дома (корпус № 1), возводимое в рамках строительства объекта : «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: », с процентом готовности – 22%, площадью застройки – 743,3 кв. м., этажностью – 2, количеством этажей – 3 (в том числе подземных -1), размерами в плане – 41,0 м. * 17,4 м., объемом подземной части – 3 090 кб. м.

На момент осмотра выполнены следующие виды работ, укрупненные по этапам: разработка грунта в котловане; подготовка основания под фундамент; устройство бетонной подготовки под фундамент; устройство фундамента; возведение стен подвала (наружных и внутренних); устройство перекрытия на отметке 0.00; гидроизоляционные работы по изоляции подземных конструкций подвала; устройство вертикальных монолитных железобетонных конструкций первого этажа; устройство монолитной железобетонной плиты перекрытия первого этажа; устройство вертикальных монолитных железобетонных конструкций второго этажа; устройство монолитной железобетонной плиты перекрытия второго этажа.

В ходе детального сравнения объекта с представленной проектной и разрешительной документацией установлено, что расположение возводимого здания в плане, его размеры в осях, конструктивное решение стен, объемно-планировочное решение помещений соответствуют корпусу № 1 многоквартирного жилого дома объекта «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , ».

Также на вышеуказанном земельном участке расположено незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома (корпус № 3), возводимое в рамках строительства объекта : «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , », с процентом готовности – 17%, площадью застройки – 712,0 кв. м., этажностью – 1, количеством этажей – 2 (в том числе подземных -1), размерами в плане – 41,0 м. * 17,4 м., объемом подземной части – 3 090 кб. м.

На момент осмотра выполнены следующие виды работ, укрупненные по этапам: разработка грунта в котловане; подготовка основания под фундамент; устройство бетонной подготовки под фундамент; устройство фундамента; возведение стен подвала (наружных и внутренних); устройство перекрытия на отметке 0.00; гидроизоляционные работы по изоляции подземных конструкций подвала; устройство вертикальных монолитных железобетонных конструкций первого этажа; устройство монолитной железобетонной плиты перекрытия первого этажа.

В ходе детального сравнения объекта с представленной проектной и разрешительной документацией установлено, что расположение возводимого здания в плане, его размеры в осях, конструктивное решение стен, объемно-планировочное решение помещений соответствуют корпусу № 3 многоквартирного жилого дома объекта «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , ».

На земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: , , расположено незавершенное строительством здание надземного гаража с процентом готовности – 25%, площадью застройки – 799,4 кв. м., этажностью – 0, количеством этажей – 0 (в том числе подземных -0 – возведены колонны и стены подвала без перекрытия), размерами в плане – 43,30 м. * 17,9 м.

На момент осмотра выполнены следующие виды работ, укрупненные по этапам: разработка грунта в котловане; подготовка основания под фундамент; устройство бетонной подготовки под фундамент; устройство фундамента; возведение стен подвала и колонн (наружных и внутренних); гидроизоляционные работы по изоляции подземных конструкций подвала.

В ходе детального сравнения объекта с представленной проектной и разрешительной документацией установлено, что расположение возводимого здания в плане, его размеры в осях, конструктивное решение стен, объемно-планировочное решение помещений соответствуют надземному гаражу.

Объекты незавершенного строительства полностью соответствуют техническим характеристикам и функциональному назначению, указанным в градостроительных планах от 04.10.2019 г. № 23301000-013073 (с учетом дополнения от 13.03.2020 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , и от 27.12.2019 г. № 23301000-013142 (с учетом дополнения от 13.03.2020 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , в том числе по параметрам минимально необходимой площади земельного участка, площади застройки, фактического местоположения («пятно» застройки), отступов от межевых границ.

Также указанные объекты полностью соответствуют техническим характеристикам и функциональному назначению, указанным в разрешениях на строительство от 17.06.2020 г. № 23-301000-23-2020 и № 23-301000-22-2020 (с учетом приложений от 29.06.2020 г.).

Объекты экспертизы в полном объеме соответствуют по своим параметрам, объему, конструктивным решениям, местоположению, функциональному назначению проектной документации, разработанной ООО ПФ «Арх-идея» (шифры 025/1-2018, 025-2018-1,2).

Экспертом также указано, что спорные объекты в полном объеме соответствуют требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства (далее по тексту – градостроительные нормы).

В частности, строительство объектов осуществляется на основании проектной документации, по которой получены положительные заключения негосударственной экспертизы (требования пунктов 4.1., 6.4. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (далее по тексту - СП 54.13330.2016) соблюдены).

Размещение объектов до смежных зданий соответствует противопожарным расстояниям (более 8,0 м.), нормам инсоляции, требованиям санитарно-защитных зон (требования пункта 4.2. СП 54.13330.2016 соблюдены).

Подъезд пожарных автомобилей к объектам обеспечен с двух продольных сторон (требования пункта 4.2.6. СП 54.13330.2016 соблюдены).

Подвал площадью более 500 кв. м. разделен противопожарной стеной первого типа, созданы противопожарные отсеки (требования пункта 7.1.10. СП 54.13330.2016 соблюдены).

Выход из подвала выполнен непосредственно наружу без сообщения с основной частью здания (требования пункта 7.2.13. СП 54.13330.2016 соблюдены).

Возводимый надземный гараж имеет подземный этаж, а также в нем предусмотрены надземные уровни (требования пункта 4.9. СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей (далее по тексту - СП 113.13330.2016) соблюдены).

Расстояние от надземного гаража до жилых корпусов соответствует требованиям пунктов 4.12. и 4.17 СП 113.13330.2016 относительно наличия санитарно-защитной зоны.

Подъезд пожарных автомобилей к надземному гаражу обеспечен с трех его сторон (требования пункта 4.19. СП 113.13330.2016 соблюдены).

Расчетная вместимость надземного гаража соответствует требованиям Приложения «А» и пункта 5.1.1. СП 113.13330.2016.

Коэффициент застройки вышеуказанных земельных участков не превышает нормативный показатель, установленный для общественно-деловой зоны (0,8- 1), что свидетельствует о соблюдении требований пункта 7.6. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее по тексту - СП 42.13330.2016).

Наличие надземного гаража будет обеспечивать автопарковочными местами жителей многоквартирных жилых домов по установленным нормам (не менее 14 кв. м. на одно машино-место, фактически предусмотрено –19 кв. м. на одно машино-место), а его местоположение соответствует нормативным расстояниям по пешеходной доступности (расположен на расстоянии менее 800 м.) и санитарно-эпидемиологическим нормам (требования пунктов 11.31, 11.32, 11.34, 11.37. СП 42.13330.2016).

Спорные объекты по своим техническим характеристикам и функциональному назначению полностью соответствуют требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), в том числе по параметрам застройки и отступам от межевых границ.

Объекты полностью расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, №, соответствуют видам их разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка», «хранение автотранспорта».

Здания соответствуют требованиям режима III зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа, поскольку предусмотрено их оборудование централизованными инженерными сетями. Объекты экспертизы своим месторасположением, выполненными объемами работ, проектными и конструктивными решениями, примененными строительными материалами соответствуют требованиям при их расположении в санитарно-защитной зоне (расчетной), на территории объекта культурного археологического наследия (с охранной зоной), в границах 4,5,6,7 подзон приаэродромной территории.

Объекты полностью соответствуют градостроительным, строительным, антисейсмическим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

В частности, установленные пунктами 4.3., 4.11. и 4.13. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (далее по тексту - СП 4.13130.2013) нормативы противопожарных расстояний (разрывов) в данном случае соблюдены, поскольку со всех сторон объектов экспертизы на смежных земельных участках на расстоянии 6,0 м. какие-либо здания и строения отсутствуют.

К каждому объекту обеспечен подъезд пожарных автомобилей с двух сторон, их ширина более 3,5 м., что соответствует требованиям пунктов 8.1. и 8.6. СП 4.13130.2013.

Ширина путей эвакуации в зданиях соответствует требованиям подпункта «г» пункта 4.4.1 СП 1.13330.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (при нормативе – 1,05 м. фактическая ширина составляет 1,2 м.).

Высота эвакуационных выходов, горизонтальных участков путей эвакуации, ширина и уклон лестничных маршей соответствует требованиям пунктов 6.16., 6.27., 6.29., 6.30* СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Эксперт пришел к выводу, что объекты исследования в целом и их отдельные элементы (конструкции) не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не причиняют вред окружающей среде.

В соответствии со статьей 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав содержание экспертного заключения от 27.07.2022 г. № 628-2022, суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданско-процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу.

Суд полагает необходимым принять за основу при принятии решения данное экспертное заключение, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оснований для несогласия с данным экспертным заключением у суда не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объекты незавершенного строительства, возводимые на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: , с кадастровым номером №, по адресу: , полностью соответствуют требованиям проектной и разрешительной документации, градостроительному регламенту муниципального образования г-к. Анапа, градостроительным, строительным, антисейсмическим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Изложенное подтверждается экспертным заключением от 27.07.2022 г. № 628-2022 и у суда сомнений не вызывает.

Возводимые здания обеспечены централизованными инженерными сетями, что подтверждается техническими условиями на водоснабжение и водоотведение от 14.09.2018 г. № 1132, от 17.10.2018 г. № 1330, справкой о выполнении технических условий от 03.07.2020 г. № 2431, техническими условиями на присоединение к электрическим сетям от 10.10.2018 г. № 11-03/2614-18 и договором об осуществлении технологического присоединения от 10.10.2018 г. № 20102-18-00471934-1 (с учетом дополнительных соглашений от 13.11.2018 г., от 14.04.2020 г. и от 14.07.2020 г.), техническими условиями на присоединение к тепловым сетям от 03.12.2019 г. № 21/7/1) и свидетельствует о соблюдении режима III зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, в которой расположены земельные участки с кадастровыми номерами №

Доказательств того, что незавершенные строительством объекты возводятся с отклонениями от выданной градостроительной и разрешительной документации, с нарушениями градостроительных и строительных, иных норм и правил администрацией муниципального образования г-к. Анапа в материалы дела не представлено.

Довод истца об отсутствии у ООО «Специализированный застройщик «Гамма» правоустанавливающей документации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, на которых возводятся спорные объекты, является несостоятельным.

Из материалов дела следует, что договоры аренды земельных участков № 3700007709 от 21.04.2017 г., № 3700007694 от 21.04.2017 г. и дополнительные соглашения к ним заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке, не расторгнуты и не признаны недействительными, их законность неоднократно проверялась судом.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 25.10.2021 по гражданскому делу № 2-3220/2021 по иску ФИО15 ФИО13, ФИО4, ФИО17 к администрации муниципального образования г-к. Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа признаны действительными и порождающими юридические последствия с момента их заключения (государственной регистрации) договоры аренды земельных участков № 3700007709 от 21.04.2017 г. № 3700007694 от 21.04.2017 г.

Одновременно признаны действительными и существующими арендные права ООО «Специализированный застройщик «Гамма» в отношении земельного участка площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка», расположенного по адресу: , земельного участка площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «хранение автотранспорта», расположенного по адресу: ,

Судом установлено, что договоры № 3700007709 от 21.04.2017 г. № 3700007694 от 21.04.2017 г. и последующие соглашения о передаче по ним арендных прав и обязанностей, в том числе соглашения от 18.06.2020 г., заключены в соответствии с требованиями закона, их условия сторонами исполнены.

Соответственно, арендные права ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на указанные земельные участки являются действительными и существующими.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 14.01.2022 по гражданскому делу № 2-393/2022 отказано в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа к ООО «Специализированный застройщик «Гамма», ФИО2 о признании отсутствующим права аренды ООО «Специализированный застройщик «Гамма» в отношении земельных участков с кадастровым номером №, площадью 8985 кв. м., по адресу: , с кадастровым номером №, площадью 3717 кв. м., по адресу: , о признании недействительными (ничтожными) соглашений от 18.06.2020 г. об уступке прав по договорам аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007709, 3700007694.

Судом также установлено, что договоры аренды земельных участков № 3700007709 от 21.04.2017 г. и № 3700007694 от 21.04.2017 г., а также соглашения об уступке по ним прав и обязанностей, в том числе соглашения от 18.06.2020 г., заключены в соответствии с требованиями закона и исполнены их сторонами.

Соответственно, арендные права ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на указанные земельные участки не подлежат признанию отсутствующими.

При рассмотрении гражданских дел № 2-3220/2021 и № 2-393/2022 судом также дана надлежащая правовая оценка факту вынесения Арбитражным судом Краснодарского краярешения от 03.03.2021 г. по делу № А32-46666/2019 и указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № предметом данного спора не являлись, а выводы, изложенные в настоящем решении, не имеют преюдициального значения для рассмотрения вопроса о законности и обоснованности договоров аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007709, 3700007694 и соглашений об уступке по ним прав и обязанностей, в том числе соглашений от 18.06.2020 г.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку администрация муниципального образования г-к. Анапа, управление имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа принимали участие в рассмотрении гражданских дел № 2-3220/2021, № 2-393/2022, обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения вышеуказанных дел, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Довод истца об отмене разрешительной документации в отношении спорных объектов также является несостоятельным.

Действительно, постановлениями администрации муниципального образования г-к. Анапа от 18.10.2021 г. № 2862 и от 20.10.2021 г. № 2878 были отменены разрешения на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 12.11.2021 г. по административному делу № 2а-3517/2022 вышеуказанные муниципальные правовые акты признаны незаконными и недействующими с момента принятия.

Решением Федеральной антимонопольной службы России от 20.12.2021 г. № 04/10/18.1-444/2021 признана обоснованной жалоба ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на действия (решения) администрации муниципального образования г-к. Анапа, выразившиеся в принятии постановлений от 18.10.2021 г. № 2862 и от 20.10.2021 г. № 2878 об отмене разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020.

Судом и антимонопольным органом установлено, что каких-либо правовых оснований для отмены вышеуказанной разрешительной документации у администрации муниципального образования г-к. Анапа не имелось.

Постановлением администрации муниципального образования г-к. Анапа от 21.02.2022 г. № 290 отменены постановления от 18.10.2021 г. № 2862 и от 20.10.2021 г. № 2878.

Более того, вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 30.03.2022 г. по административному делу № 2а-1239/2022 признаны незаконными и недействующими с момента принятия постановления администрации муниципального образования г-к. Анапа от 01.03.2022 г. № 364 и 367 о повторной отмене разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020.

Решением Федеральной антимонопольной службы России от 20.12.2021 г. № 04/10/18.1-89/2022 признана обоснованной жалоба ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на действия (решения) администрации муниципального образования г-к. Анапа, выразившиеся в принятии постановлений от 01.03.2022 г. № 364 и 367 об отмене разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020.

Суд и антимонопольный орган пришли к выводу, что указанная разрешительная документация выдана в установленном законом порядке, правовые основания для ее отмены отсутствовали.

Постановлением администрации муниципального образования г-к. Анапа от 19.04.2022 г. № 860 отменены постановления от 01.03.2022 г. № 364 и 367.

Более того, вопрос законности выдачи разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020 был предметом рассмотрения в рамках административного дела № 2а-173/2021.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 03.02.2021 г. по административному делу № 2а-173/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 08.06.2021 г. и кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.08.2021 г., признаны незаконными действия администрации муниципального образования г.-к. Анапа, выразившиеся в принятии постановлений от 24.08.2020 г. № 1795 «Об отмене разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № 23-301000-22-2020, от 17.06.2020г. № 23-301000-23-2020» и от 24.08.2020 г. № 1797 «Об отмене некоторых правовых актов администрации МО г.-к. Анапа». На орган местного самоуправления возложена обязанность по отмене незаконных правовых актов.

Судами трех инстанций проверена законность и обоснованность выданных разрешений на строительство и правовых актов об их отмене, установлен факт незаконности действий администрации муниципального образования г-к. Анапа, связанных с отменой разрешений на строительство, и других правовых актов.

Во исполнение указанного судебного решения администрацией муниципального образования г-к. Анапа 15.10.2021 г. принято постановление № 2846 «Об отмене постановлений от 24.08.2020 г. № 1795 «Об отмене разрешений на строительство от 17.06.2020 г. № 23-301000-22-2020, от 17.06.2020 г. № 23-301000-23-2020» и от 24.08.2020 г. № 1797 «Об отмене некоторых правовых актов администрации муниципального образования г-к. Анапа», которым фактически были восстановлены разрешения на строительство объектов капитального строительства, составляющих многоквартирный жилой комплекс.

С учетом положений части 2 статьи 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения административных дел № 2а-173/2021, № 2а-3517/2021, № 2а-1239/2022, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Таким образом, в настоящее время разрешения на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-23-2020, 23-301000-23-2020 являются действующими, их законность у суда сомнений не вызывает.

При строительстве спорных объектов не допущено отклонений от параметров, указанных в выданной разрешительной документации, что подтверждается экспертным заключением от 27.07.2022 г. № 628-2022.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что спорные объекты признаками самовольной постройки не обладают.

Более того, вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 20.12.2021 г. по гражданскому делу № 2-3849/2021 признано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на спорные объекты незавершенного строительства:

- «надземный гараж по адресу: , степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах: 25%; площадь 3 805,9 кв. м., расположенный в границах земельного участка площадью 3 717 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: ,

-«многоквартирный дом»; наименование объекта: «многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: , степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах: 17%; площадь 10 340, 7 кв. м., расположенный в границах земельного участка площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: ,

В рамках рассмотрения данного гражданского дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, из заключения которой от 13.12.2021 г. № 560-2021 следует, что спорные объекты незавершенного строительства соответствуют проектной, разрешительной документации, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным правилам и нормам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде, в связи с чем признаками самовольной постройки не обладают.

С учетом положений части 2 статьи 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-3849/2021, также имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Поскольку незавершенные строительством объекты возводятся на основании выданной в установленном законом порядке разрешительной документации, расположены на земельных участках, назначение которых позволяет осуществлять их строительство, соответствуют требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, не создают угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, не отвечают критериям самовольной постройки, правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа не имеется.

Судом также установлено, что для осуществления строительства спорных объектов ООО «Специализированный застройщик «Гамма» в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) привлечены денежные средства физических лиц (ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО32, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 – третьих лиц по настоящему делу), с которыми заключены и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 38 договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Кроме того, в силу требований статьи 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве земельный участок (или право аренды на земельный участок) и возводимое на нем здание считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Наличие данного спора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства).

Общественные отношения в сфере долевого строительства являются социально-значимыми. Нарушения требований закона в данной сфере могут существенно затронуть интересы значительного количества граждан, а также государства (публичные интересы).

Статьей 2 Конституции Российской Федерации установлен фундаментальный принцип, согласно которому человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства.

Пунктом 1 части 1 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Суд приходит к выводу что застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Гамма» производится освоение арендуемых земельных участков, возводятся объекты капитального строительства на основании выданной разрешительной документации в целях дальнейшей реализации прав и охраняемых законом интересов участников долевого строительства на получение жилья.

Нарушений требований действующего законодательства РФ при возведении спорных объектов застройщиком не допущено.

Отказ в удовлетворении заявленных требований повлечет за собой обеспечение защиты прав и охраняемых законом интересов как добросовестного застройщика ООО «Специализированный застройщик «Гамма» (арендатора), так и граждан- участников долевого строительства.

На основании изложенного и Руководствуясь, ст.ст. 194-198ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении уточненных исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа (ИНН №)к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гамма» (ИНН №), ФИО2 (паспорт серия о признании объектов капитального строительства самовольными постройками и возложении обязанности по их сносу, о приведении земельных участков в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд Краснодарского края со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 августа 2022 года.

Председательствующий: