Дело № 3а-370/2022

УИД 27OS0000-01-2022-000419-34

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Джиба С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения общей площадью 617,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 44 096 471 рубля 58 копеек. Вместе с тем, согласно отчёту об оценке ООО «Геолого-геодезический центр» от 3 августа 2022 года № 22-01.18/1 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 36 600 000 рублей. Таким образом, содержащаяся в ЕГРН стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права и интересы, поскольку влечет увеличение обязательств по уплате налога на имущество физического лица в большем размере.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 36 600 000 рублей.

Определением судьи от 6 декабря 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель административного истца ФИО2, участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

Представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Представитель административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что учреждение не оспаривает право административного истца на предъявление заявленных требований и не возражают против установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что в определении результатов и утверждении кадастровой стоимости указанного в иске объекта недвижимости ФГБУ «ФКП Росреестра» участия не принимало, не имеет заинтересованности в споре, является ненадлежащим ответчиком по данному делу. Просили в удовлетворении требований, предъявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра», отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 20 октября 2022 года вынесено решение № 52 об отказе в установлении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на основании отчета об оценке от 3 августа 2022 года № 22-01.18/1, поскольку в данном отчете были выявлены нарушения требований федеральных стандартов. Учитывая, что в представленном истцом отчете об оценке имеются нарушения, он не может признаваться достоверным доказательством. Таким образом, отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определенную рыночную стоимость объекта оценки, является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В силу пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, этаж № 02, общей площадью 617,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 14 июня 2017 года. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 5 декабря 2022 года.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, поэтому он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 декабря 2022 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 9 февраля 2020 года, составляет 44 096 471 рубль 58 копеек, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В подтверждение рыночной стоимости указанного нежилого помещения административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 22-01.18/1, составленный 3 августа 2022 года оценщиком ООО «Геолого-геодезический центр» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составила 36 600 000 рублей.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно отчёту, оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов, с целью определения стоимости объекта оценки данными подходами были использованы метод сравнения продаж и метод прямой капитализации. От применения затратного подхода оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами-аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке.

Оценщик ФИО4 в ходе допроса дала последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы, а также представила письменные пояснения, подтверждающие обоснованность выводов оценки и опровергающие замечания к отчету об оценке заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в свою очередь ссылаются на недостатки отчета, изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 октября 2022 года № 52.

Согласно пояснениям оценщика ФИО4 в соответствии с пунктом 10 ФСО № 7 сегмент рынка выбривается исходя из функционального назначения. В данном случае нежилое помещение, которое фактически используется в качестве объекта торгового назначения, в связи с этим рассматривался сегмент рынка торгового назначения в г. Хабаровске. Она оценивала не только функциональное значение, но и локальные характеристики. Масштаб локальных характеристик определяется оценщиком. В случае несовпадения вводятся корректировки на местоположение. При выборе объектов-аналогов по местоположению в той или иной зоне г. Хабаровска, главным фактором выбора аналогов послужило расположение объектов аналогов в районе расположения объекта оценки и в соседних районах, сопоставимых по уровню цен, при этом были введены корректировки на местоположение, определенные согласно справочнику ФИО5, 2018 г. В качестве аналогов подбираются сходные объекты с сопоставимым набором ценообразующих факторов, что и было произведено в оценке. В отчете применены все корректировки по выявленным различиям по ценообразующим факторам. В расчетах учитывали объекты-аналоги с максимально схожими параметрами с объектом оценки, по которым можно внести меньше корректировок. В расчете не участвовал объект аналог № 10: ул. Ким-Ю-Чена, 22 - данный аналог является верхней границей рынка, соответственно не может быть использован ввиду того, что является «статвыбросом». Согласно классификации указанного автора справочника объект-аналог № 1 находится в зоне «спальный мкрн высотной застройки». При этом оценщик, произвел альтернативный расчет, изменив местоположение в пределах города для аналога № 1 на «район крупной автомагистрали города». Альтернативный расчет, приведенный в письменных пояснениях, показывает, что позиционирование расположения объекта-аналога № 1 как «Район крупной автомагистрали города» не значительно повышает стоимость объекта оценки, всего на 1 129 руб. за кв.м. (на 1,5%).

Приведенные в отчете об оценке и письменных пояснениях выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Геолого-геодезический центр» ФИО4, имеющей квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества» от 29 марта 2021 года № 193, по направлению «Оценка недвижимости» от 29 марта 2021 года № 193, по направлению «Оценка бизнеса» от 17 мая 2021 № 199, с 14 мая 2021 года являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Администрация города Хабаровска, возражающая против удовлетворения заявленных требований, обязана доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие ее доводы.

Суду заинтересованным лицом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что надлежащими ответчиками по настоящему административному делу являются Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и министерство имущества Хабаровского края, которым была утверждена оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом изложенного, в удовлетворении иска к ФГБУ «ФКП Росреестра», КГБУ «Хабкрайкадастр» следует отказать.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 3 октября 2022 года, приложив к заявлению отчет от 3 августа 2022 года № 22-01.18/1.

Таким образом, датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату обращения в Комиссию, то есть 3 октября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер №, назначение – нежилое, наименование – помещение, этаж № 02, общей площадью 617,5 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 36 600 000 рублей.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 3 октября 2022 года.

В удовлетворении требований ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда