Решение по делу № 2-133/2025 от 05.05.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом начисляемых на остаток основного долга, расходов по уплате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело № 2-133/2025 21 апреля 2025 года

УИД 47RS0006-01-2023-005429-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Брагиной Н.В.

при секретаре Киселевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО "ДОМ.РФ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом начисляемых на остаток основного долга, расходов по уплате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Представитель АО "ДОМ.РФ" обратился в суд с указанным иском к ФИО1, после уточнения исковых требований (л.д. 32-34 том 2) просил расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 908743,57 рублей, взыскать проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 9,5 %, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения в законную силу, а также расходы по уплате госпошлины в размере 24 187 рублей, обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1924204 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ Московский Областной Банк и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставил заемщику для приобретения в собственность квартиры кредит в размере 1 912 000,00 рублей сроком на 179 месяцев, под агрегированную процентную ставку, перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя заемщика. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО "ДОМ.РФ". В соответствии с кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. По условиям кредитного договор заемщик обязался: возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором. Заемщиком, в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Однако до настоящего времени требование не исполнено. Вследствие просрочки исполнения обязательств у заемщика сформировалась задолженность по кредитному договору, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 822 099,62 рублей в том числе: задолженность по основному долгу - 747 286,18 рублей, задолженность по процентам - 39 814,76 рублей, задолженность по пеням - 34 998,68 рублей. ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 1 160110, 92 рублей, из которых: задолженность по основному долгу - 747 286,18 рублей, задолженность по процентам – 111457,39 рублей, задолженность по пеням – 301367,35 рублей В связи с чем истец обращается с настоящим иском в суд.

Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО "ДОМ.РФ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом начисляемых на остаток основного долга, расходов по уплате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ было отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.

Представитель истца АО "ДОМ.РФ", надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 34 том 2).

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела по известному суду адресу его регистрации: <адрес>, в судебное заседание не явился, возражений по заявленным требованиям не представил, ранее ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для ознакомления с заключением эксперта, а также по причине нахождения за пределами Ленинградской области (л.д. 120 том 2), судебное заседание было отложено по ходатайству ответчика, между тем с заключением экспертизы ответчик к дате настоящего судебного заседания не ознакомился, доказательств уважительности причин неявки в прошлое судебное заседание не представил, вновь заявил ходатайство об отложении судебного заседания по причине нахождения в командировке и решения вопроса с Банком мирным путем (л.д. 127). К ходатайству приложены билеты и предложение о мирном урегулировании вопроса. Между тем, суд полагает необходимым отметить, что предложение Банку направлено накануне судебного заседания, настоящее гражданское дело находится на рассмотрении длительное время, неоднократно откладывалось по ходатайству ответчика, ответчик имел объективную возможность и урегулировать возникший спор миром, и ознакомиться с заключением экспертов.

Суд приходит к выводу, что ответчик злоупотребляет своими процессуальными правами, предусмотренными ст.35 ГПК РФ, и нарушает право истца на рассмотрение дела в разумные сроки, а потому считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ФГКУ Росвоенипотека, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 432 и ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 810 и ст. 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, если заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня когда должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при просрочке уплаты суммы основного долга на эту сумму подлежат начислению как проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, проценты, установленные пунктом 1 статьи 317.1, статьями 809, 823 ГК РФ), так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (например, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 317.1 ГК РФ по общему правилу не допускается начисление предусмотренных законом или договором процентов, являющихся платой за пользование денежными средствами, на такие же проценты за предыдущий срок (сложные проценты), за исключением обязательств, возникающих из договоров банковского вклада или из договоров, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности. Однако, если иное не установлено законом или договором, за просрочку уплаты процентов, являющихся платой за пользование денежными средствами, кредитор вправе требовать уплаты неустойки или процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил кредитный договор № с ОАО АКБ Московский областной банк, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере 1 912 000,00 рублей сроком на 179 месяцев, возврат кредита и уплата процентов за пользование осуществляется за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного ответчику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, при этом ФИО1 становится залогодателем с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. Размер ежемесячного платежа с даты, следующей за датой предоставления кредиты и по ДД.ММ.ГГГГ составлял 14 633,00 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ и с 1 января каждого последующего календарного года до даты полного исполнения обязательств определяется как сумма 1/12 размера накопительного взноса участника накопительно-ипотечной системы (л.д. 48-56).

С порядком предоставления кредита, пользованием кредита и его возвратом, правами и обязанностями сторон кредитного договора, ответственностью сторон кредитного договора, прочими условиями и графиком ежемесячных платежей ответчик был ознакомлен, о чем имеется его подпись (л.д. 55, 59).

В соответствии договором целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту от ДД.ММ.ГГГГ Министерство обороны Российской Федерации предоставило ФИО1 472 200,15 рублей (л.д. 63-64).

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес> за 2 385 035,00 рублей, из которых 1 912 000,00 рублей - кредитные средства, 472 200,15 рублей - средства целевого жилищного займа, 834,85 рублей - собственные средства покупателя.

На основании п. 2 ст. 14 Федерального закона №117-ФЗ ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1, был заключен договор целевого жилищного займа №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту (далее – Договор ЦЖЗ).

Целевой жилищный заем предоставлен: для уплаты первоначального взноса в размере 472200,15 руб. при получении ипотечного кредита по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного АКБ Мособлбанк для приобретения в собственность ФИО1 жилого помещения, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика; для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.

Квартира приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, п. 18 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у Кредитора и Займодавца (истца) с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований Кредитора.

Ответчиком в нарушении условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Ответчик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором.

Согласно п. 1.5.1 Закладной, залогодержатель имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном погашении остатка суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями Закладной и денежного обязательства, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в частности, при просрочке должником осуществления очередного ежемесячного платежа за счет средств Целевого жилищного займа на срок более чем 45 (Сорок пять) календарных дней/за счет собственных средств на срок более чем 30 (Тридцать) календарных дней или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу п. 1.2.13 Закладной, должник обязан досрочно погасить фактическую задолженность, уплатить начисленные за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней со дня предъявления залогодержателем.

Ввиду допущения ответчиком просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа за счет средств Целевого жилищного займа на срок более чем 45 (Сорок пять) календарных дней за счет собственных средств на срок более чем 30 (Тридцать) календарных дней, а также ввиду допущения ответчиком просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа более 3 раз в течение 12 месяцев, у истца АО «ДОМ.РФ» возникли основания для досрочного истребования задолженности по кредитному договору, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору (л.д. 105), которое в досудебном порядке удовлетворено не было.

Согласно справке по движению денежных средств (л.д. 41-44 том 2) и представленному истцом расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-53 том 2) в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ платежи от ответчика поступали не в полном размере и несвоевременно, с ДД.ММ.ГГГГ платежи поступать перестали, на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 1 160110, 92 рублей, из которых: задолженность по основному долгу - 747 286,18 рублей, задолженность по процентам – 111457,39 рублей, задолженность по пеням – 301367,35 рублей.

Согласно принятым уточнениям истцом ко взысканию заявлена сумма задолженности в размере 908743,57 рублей, из которых: задолженность по основному долгу - 747 286,18 рублей, задолженность по процентам – 111457,39 рублей, задолженность по пеням – 50000 рублей.

В силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основание и предмет иска определяет истец, с учетом требований части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Расчет суммы задолженности по кредитному договору, представленный истцом, судом проверен путем выполнения простых арифметических действий и признан арифметически верным. Ответчиком указанный расчет не оспорен, иного расчета не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по кредитному договору, либо иного его размера, суду не представлено. В связи с чем, требования истца в части взыскания задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 908753,57 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" предусмотрено, что при просрочке уплаты суммы основного долга на эту сумму подлежат начислению как проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (например, проценты, установленные ст. 395 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если предметом расторгнутого договора является обязанность одной стороны передать имущество в собственность другой стороне договора, принявшей на себя обязанность по возвращению имущества такого же рода и качества (например, заем, в том числе кредит; хранение товара с обезличением), то к отношениям сторон подлежат применению положения договора о порядке исполнения обязательства по возврату имущества, а также нормы закона, регулирующие исполнение соответствующего обязательства. Все условия расторгнутого договора о процентах, неустойке, а также все обязательства, обеспечивающие исполнение обязанности по возврату имущества, сохраняются до полного исполнения этой обязанности. В таких случаях положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон расторгнутого договора применению не подлежат.

В соответствии с п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

В п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" даны разъяснения, что в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Поскольку положениями ст.ст.809,811 ГК РФ проценты за пользование денежными средствами и неустойка, уплачиваются по день погашения основного обязательства, требования истца о взыскании процентов за пользование кредитом начисляемых на остаток основного долга по ставке 9,5%, начиная с 28.08.2024 года по дату вступления решения суда в законную силу обоснованы и подлежат удовлетворению.

Положения статьи 450 ГК РФ предусматривают, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что заемщиком допущено нарушение обязательства по оплате предоставленного кредита и выплате процентов за пользование кредитом; нарушение условий договора является существенным, а потому требования о расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (п. 1.8 кредитного договора) является ипотека квартиры в силу закона. Право собственности ответчика на квартиру с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано Едином государственном реестре недвижимости №, правообладателем указан ФИО1 (л.д. 157 том 1, л.д. 130-131 том 2), в ЕГРН имеется отметка о наличии зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Мособлбанк (л.д. 134 том 2).

Составлена закладная по которой залогодателем является ФИО1, залогодержателем являлся - ООО АКБ Московский областной банк, затем ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (л.д. 40-46 том 1).

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" переименованное ДД.ММ.ГГГГ в АО "ДОМ.РФ" (л.д. 145 том 1).

Таким образом, в настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законным владельцем, составленной ФИО1. закладной, удостоверяющей права по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является АО «ДОМ.РФ».

В соответствии со ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующей дате обращения в суд.

Положениями п. 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя крайне несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 5 ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 (Трех) раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из изложенных выше норм права следует, что для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество должны быть установлены условия, при одновременном соблюдении которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, тогда когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Действующим законодательством не предусмотрено иных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Истец указывал, что ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. На момент подачи иска ответчик допустил нарушение сроков внесения платежей по кредитному договору более 3 (Трех) раз в течение более 12 (Двенадцати) месяцев.

Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет 908743,57 руб., что более 5% от стоимости заложенной квартиры, и что, в силу ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, поскольку ФИО1 допущена просрочка более чем три месяца в течение года, сумма задолженности превышает 5% от стоимости заложенного имущества, на квартиру, как залоговое имущество, допустимо обратить взыскание на основании п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пункт 1 статьи 350 ГК РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу пункт 3 статьи 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Истцом представлен отчет № СПб/Н-100406, проведенный ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЦНЭС" (л.д. 69-99 том 1), согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определена в размере 2405 255 рублей.

В связи с этим, на основании п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1924204 рублей, что составляет 80 % от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной на основе отчета № СПб/Н-100406, проведенный ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик, не согласившись с залоговой стоимостью спорной квартиры, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза (л.д. 61-65 том 2).

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70-113 том 2) рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки составляет 4751000 рубль.

Сторонами ходатайство о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено, доводы, по которым суд может подвергнуть сомнению выводы, сделанные в заключении экспертом, не приведены.

Оценивая заключение эксперта, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении размера начальной продажной стоимости заложенного объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, следует руководствоваться заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, которым размер рыночной стоимости объекта недвижимости установлена 4751000 рубль, поскольку с момента заключения кредитного договора и оценки недвижимого имущества по заключению специалиста № СПб/Н-100406, проведенной ДД.ММ.ГГГГ прошел значительный промежуток времени.

Таким образом, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 3 800 800 рублей (4751000 рубль х 80%), в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При указанных обстоятельствах, суд считает обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером 47:23:0000000:43212, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 3800 800 рублей,что составляет 80% от её рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить судебные расходы.

Истцом при обращении в суд была оплачена госпошлина в размере 24 287,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12 том 1) и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54 том 2), которая с учетом удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Как следует из заявления Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» и представленного счета (л.д. 115-116 том 2) ФИО1 расходы по оплате экспертизы в сумме 18 000 руб. в полном объеме произведены не были. Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были внесены денежные средства в сумме 5000 руб. на депозит Управления судебного Департамента в Ленинградской области.

Представитель экспертного учреждения просил решить вопрос о возмещении судебных расходов по проведению экспертизы.

Поскольку требования истца судом удовлетворены, с ответчика в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию судебные расходы за проведение экспертизы.

Учитывая изложенное, и, руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199,233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования АО "ДОМ.РФ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по уплате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО АКБ Московский областной банк и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт <данные изъяты>, в пользу АО "ДОМ.РФ" (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 908743,57 рублей, в их числе: задолженность по основному долгу - 747 286,18 рублей, задолженность по процентам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 111457,39 рублей, задолженность по пеням – 50000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 24287 рублей.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт <данные изъяты>, в пользу АО "ДОМ.РФ" (ИНН <***> ОГРН <***>) проценты за пользование кредитом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу по ставке 9,5%, на сумму основного долга, которая по состоянию на день вынесения решения суда составляет 747 286,18 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3800 800 рублей.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт <данные изъяты> в пользу ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы в сумме 13000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО "ДОМ.РФ" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

СУДЬЯ:

В окончательной форме решение суда принято 05 мая 2025 года.