Решение по делу № 2-2595/2025 от 26.11.2025 | Первоуральский городской суд (Свердловская область)

Категория дела Об обращении взыскания на земельные участки Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

АО МКК «ФТК» обратилось в суд с требованиями к <ФИО> об обращении взыскания на предмет залога – здание, площадью кв.м., кадастровый №, объект незавершенного строительства, площадью кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу:

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Поскольку сумма основного долга по обеспеченному залогом обязательств ответчиком не оспаривается, в соответствии с расчетом истца составляет 2 2998 74,47 руб., что более 5 % от стоимости заложенного имущества, суд полагает, что

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования акционерного общества лизинговая компания «Флиббертак» к <ФИО> об обращении взыскания на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-2595/2025 УИД: 66RS0044-01-2025-003724-27

Мотивированное решение изготовлено судом 26 ноября 2025 года

(с учетом выходных дней 15.11.2025-16.11.2025, 22.11.2025-23.11.2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Первоуральск 14 ноября 2025 года

Первоуральский городской суд Свердловской области в составе председательствующего Федорца А.И.,

при секретаре судебного заседания Бусовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2595/2025 по иску акционерного общества лизинговая компания «Флиббертак» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

АО МКК «ФТК» обратилось в суд с требованиями к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога – здание, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, посредством продажи с публичных торгов, установив совокупную начальную продажную стоимость всего заложенного недвижимого имущества в размере 4 170 000 руб. 00 коп., взыскании судебных расходов в размере 53 190 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что между АО МКК «ФТК» и ООО "ФАБРИКА РКО" был заключен Договор микрозайма, заключенный в целях осуществления заемщиком предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор займа состоит из Индивидуальных условий Договора микрозайма, заключенного в целях осуществления заемщиком предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой № № от ДД.ММ.ГГГГ и Общих условий Договора микрозайма, заключенного в целях осуществления заемщиком предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, расположенных на официальном сайте Истца по адресу в сети Интернет https://flibbertak.ru/documents.

В соответствии с п. 1.1.3 Общих условий договор займа состоит из общих условий и индивидуальных условий и в рамках ст. 428 ГК РФ является договором присоединения.

Также между истцом и ФИО1 был заключен договор залога недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств Третьего лица в рамках Договора займа.

Договор залога был подписан его сторонами с помощью УКЭП.

В соответствии с п. 6.1 Общих условий Договора займа Договор займа считается заключенным с момента подписания договора займа и действует до полного исполнения всех обязательств, принятых ими по договору займа.

ФИО1 получил от истца сумму займа в размере 2 500 000 руб., что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вся сумма займа по договору займа была получена в полном объеме, а обязательства истца по предоставлению всей суммы займа ООО "ФАБРИКА РКО" в рамках договора займа истцом были исполнены в полном объеме.

В соответствии со строкой 4 Индивидуальных условий методика расчета платежей ООО "ФАБРИКА РКО" по Договору займа для графика платежей: Аннуитетный платеж, в соответствии с разделом 9 Общих условий.

В соответствии с графиками платежей к Договору займа ежемесячные платежи Третьего лица по Договору займа включают в себя в том числе суммы, направляемые на погашение основного долга (суммы займа) по Договору займа.

В соответствии с п. 5.2 Общих условий Договора займа нарушение ООО "ФАБРИКА РКО" сроков внесения платежей по Договору займа влечет ответственность, установленную Договором займа, а также возникновение у истца права потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

ООО "ФАБРИКА РКО" были допущены многочисленные нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей по Договору займа.

Исходя из содержания ч. 2 ст. 811 ГК РФ истец получил право истребовать от третьего лица полного досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом и неустойками, причитающимися на момент его возврата, с ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Исходя из содержания п. 5.2 Общих условий Договора займа истец получил право истребовать от ООО "ФАБРИКА РКО" полного досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом и неустойками, причитающимися на момент его возврата, с ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В связи с продолжившимся систематическим и грубым неисполнением ООО "ФАБРИКА РКО" своих обязательств по Договору займа, а именно в связи с повторным допуском существования просроченной задолженности Договору займа непрерывно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 5.2 Общих условий Договора займа потребовал от ООО "ФАБРИКА РКО" полного досрочного возврата истцу всей оставшейся суммы займа вместе со всеми неустойками и процентами, которые будут начислены по дату фактического возврата ООО "ФАБРИКА РКО" истцу всей суммы займа.

В этих целях истец ДД.ММ.ГГГГ посредством почтового отправления направил по юридическому адресу ООО "ФАБРИКА РКО" требование (досудебную претензию) от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном погашении всей задолженности по договору займа.

В соответствии с требованием (досудебной претензией) от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ФАБРИКА РКО" должно было досрочно полностью вернуть истцу всю сумму займа вместе со всеми начисленными процентами и неустойками в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако по момент подписания настоящего искового заявления указанное требование истца ООО "ФАБРИКА РКО" исполнено не было.

Исходя из всего указанного выше следует, что ООО "ФАБРИКА РКО" надлежащим образом уведомлено и знает о требованиях о полном досрочном погашении всей задолженности по Договору займа, предъявленных к ООО "ФАБРИКА РКО" со стороны истца, однако от исполнения указанных требований ООО "ФАБРИКА РКО"уклоняется.

В соответствии со строкой 3 Индивидуальных условий Договора займа льготная (пониженная) процентная ставка при надлежащем исполнении Третьим лицом условий Договора займа была установлена в размере 66 % годовых. Стандартная (обычная) процентная ставка при ненадлежащем исполнении ООО "ФАБРИКА РКО" условий Договора займа была установлена в размере 78 % процентов годовых. Условия применения стандартной процентной ставки в размере 78 % годовых были установлены в рамках этой же строки Индивидуальных условий.

На основании строки 3 Индивидуальных условий Договора займа с ДД.ММ.ГГГГ в рамках Договора займа стала подлежать к применению стандартная процентная ставка в размере 78 % годовых, в связи с чем по указанной процентной ставке был начислен платеж, который должен был быть уплачен ООО "ФАБРИКА РКО" не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Начисление всех последующих платежей по настоящий момент производится и будет продолжать производиться по стандартной процентной ставке в размере 78 % годовых.

В соответствии с п. 5.1 Общих условий Договора займа в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по возврату займа и (или) уплате процентов на сумму займа Займодавец вправе потребовать уплаты неустойки (штрафа, пени) в размере, установленном законодательством и/или Индивидуальными условиями. Если дата платежа в соответствии с Графиком платежей (альтернативным графиком платежей (в случае его применения)) приходится на выходной и/или нерабочий праздничный день и от Заемщика не поступит оплата такого платежа, то неустойка начнет начисляться в первый рабочий день, следующий за таким выходным и/или нерабочим праздничным днем.

В соответствии со строкой 9 Индивидуальных условий Договора займа размер неустойки приравнивается к 0,3 процента в день, начисляемым на совокупность денежных средств, включающую в себя Задолженность по Займу и Задолженность по процентам. Начисления неустойки происходят ежедневно при наличии Просроченной задолженности по Займу и (или) Просроченных процентов за пользование Займом.

В соответствии с п. 1.1.11 Общих условий Договора займа Задолженность по Займу — это сумма Займа, подлежащая возврату Займодавцу. Включает в себя Остаток задолженности по Займу, Срочную задолженность по Займу, и Просроченную задолженность по Займу.

В соответствии с п. 1.1.12 Общих условий Договора займа Остаток задолженности по Займу - это сумма Займа, подлежащая возврату Займодавцу, срок оплаты которой в соответствии с условиями Договора не наступил.

В соответствии с п. 1.1.13 Общих условий Договора займа Срочная задолженность по Займу — это сумма Займа, подлежащая возврату Займодавцу, срок оплаты которой в соответствии с условиями Договора наступил в текущем расчетном периоде и которая должна быть возвращена до наступления расчетной даты включительно.

В соответствии с п. 1.1.14 Общих условий Договора займа Просроченная задолженность по Займу — это сумма Займа, подлежащая возврату Займодавцу, срок оплаты которой в соответствии с условиями Договора наступил, и при этом указанная сумма не была оплачена до окончания расчетного периода включительно.

В соответствии с п. 1.1.16 Общих условий Договора займа Задолженность по процентам -это Проценты за пользование Займом, включающие в себя Срочные проценты за пользование Займом и Просроченные проценты за пользование Займом.

В соответствии с п. 1.1.17 Общих условий Договора займа Срочные проценты за пользование Займом — это Проценты за пользование Займом, срок оплаты которых в соответствии с условиями Договора наступил и которые должны быть оплачены в текущем расчетном периоде до наступления расчетной даты включительно.

В соответствии с п. 1.1.18 Общих условий Договора займа Просроченные проценты за пользование Займом — это Проценты за пользование Займом, срок оплаты которых наступил, и которые не были оплачены до наступления расчетной даты включительно.

В соответствии с расчетом задолженности Третьего лица на ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма задолженности Третьего лица по Договору займа на ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 3 739 984,69 руб., из которых: задолженность по возврату остатка суммы займа 2 2998 74,47 руб.; задолженность по оплате процентов за пользование суммой займа (основным долгом): 565076,20 руб.; задолженность по оплате неустойки в соответствии со строкой 9 Индивидуальных условий Договора займа: 875 034,02 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно. В связи с этим истец вправе требовать выплаты процентов за пользование третьим лицом суммой займа по ставке 78 процентов годовых по день фактического возврата ООО "ФАБРИКА РКО" истцу всего остатка суммы займа в общем размере 2 2998 74,47 рублей.

Кроме того, истец вправе требовать выплаты неустойки по день фактического исполнения обязательства третьим лицом, за нарушение исполнения которого она начисляется, в соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.

В рамках Договор залога недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал в залог (ипотеку) истцу в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств ООО "ФАБРИКА РКО" по Договору займа следующее недвижимое имущество:

1) Вид объекта недвижимости: Здание; Назначение: Жилое; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес> Кадастровый номер: №;

2) Вид объекта недвижимости: Объект незавершенного строительства; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Площадь застройки, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес>; Кадастровый номер: №;

3) Вид объекта недвижимости: Земельный участок; Категория земель: Земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Кадастровый номер: №.

Здание принадлежит Ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект незавершенного строительства принадлежит Ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок принадлежит Ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении Здания в пользу Истца была произведена государственная регистрация ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении Объекта незавершенного строительства в пользу Истца была произведена государственная регистрация ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении Земельного участка в пользу Истца была произведена государственная регистрация ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.3 Договора залога совокупная залоговая стоимость всех Предметов залога по соглашению между истцом и ответчиком и в соответствии с оценочным отчетом №-п от ДД.ММ.ГГГГ была определена в размере 4 170 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1 Договора залога всеми Предметами залога обеспечивается исполнение всех обязательств ООО "ФАБРИКА РКО" перед истцом по Договору займа и добросовестное исполнение обязательств ФИО1 перед истцом, вытекающих из Договора залога. В подпунктах п. 2.3 Договора залога конкретизировано, какие именно обязательства ООО "ФАБРИКА РКО" по Договору займа обеспечиваются залогом всех Предметов залога.

В соответствии с п. 6.1 Договора залога в случае неисполнения ООО "ФАБРИКА РКО" обязательств по Договору займа истец вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на Предметы залога.

В рамках настоящего дела общий размер обеспеченных ипотекой требований истца по Договору займа на дату подписания настоящего искового заявления составляет 3 739 984,69 рублей, что составляет более 89,68% от всей залоговой стоимости Предмета залога (4 170 ООО рублей), а именно более чем пять процентов от всей залоговой стоимости Предмета залога. Также в рамках рассматриваемого дела совокупный период просрочки исполнения обязательств по Договору займа превышает три месяца.

Таким образом, в нарушение условий Договора займа, обеспеченного залогом Предметов залога в рамках Договора залога, ООО "ФАБРИКА РКО" принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнило и продолжает не исполнять, нарушило и продолжает нарушать условия полного досрочного возврата суммы займа, уплаты процентов и неустойки, при этом систематическое неисполнение ООО "ФАБРИКА РКО" условий заключенного Договора займа является существенным нарушением, допущенные нарушения обеспеченного Предметами залога обязательства являются значительными, размер обеспеченных ипотекой требований Залогодержателя (Истца) на дату подписания настоящего искового заявления составляет более 89,68% от всей залоговой стоимости Предметов залога, сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера всей залоговой стоимости Предметов залдга, период просрочки исполнения обязательств по Договору займа превышает три месяца, в связи с чем требование Истца об обращении взыскания на Предметы залога подлежит удовлетворению судом.

Просит обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору залога недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ и имеющее следующие характеристики: вид объекта недвижимости: Здание; Назначение: Жилое; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес>; Кадастровый номер: №; вид объекта недвижимости: Объект незавершенного строительства; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Площадь застройки, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес>; Кадастровый номер: №; вид объекта недвижимости: Земельный участок; Категория земель: Земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Кадастровый номер: №;

посредством продажи с публичных торгов, установив совокупную начальную продажную стоимость всего заложенного недвижимого имущества в размере 4 170 000 рублей;

взыскать с ФИО1 в пользу истца судебные расходы истца на оплату государственной пошлины за предъявление настоящего искового заявления в суд в размере 53 190 рублей.

В соответствии с дополнениями к иску, до момента заключения Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ представителем истца совместно с ответчиком была произведена видеосъемка и фотографирование земельного участка с кадастровым номером №, в процессе которых на указанном земельном участке было зафиксировано здание с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и фундамент строящегося здания, которое не было зарегистрировано в ЕГРН. Указанные фотографии прилагаются к настоящему заявлению (ходатайству). На указанных фотографиях была зафиксирована стадия строительства строящегося здания, не зарегистрированного в ЕГРН.

После заявления представителя ответчика в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ о том, что указанное здание, не зарегистрированное в ЕГРН, было достроено и зарегистрировано в ЕГРН, представителем истца ДД.ММ.ГГГГ была произведена видеосъемка указанного здания через забор. На указанной видеосъемке зафиксировано, что на ДД.ММ.ГГГГ фундамент указанного недостроенного здания имел абсолютно тот же самый вид, что и на ДД.ММ.ГГГГ. то есть никакие действия по достройке указанного здания в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производились.

Какие-либо иные зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:2903001:1019 на момент государственной регистрации ипотек на основании Договора залога отсутствовали, что подтверждается приложенной к исковому заявлению выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, а именно содержанием строки указанной выписки «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: №. №». Какие- либо иные зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют и на текущий момент, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, приложенной к настоящему заявлению (ходатайству). В указанной выписке из ЕГРН всё также указано: «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: №, №».

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В связи с этим, так как недостроенное здание, фундамент которого можно наблюдать на видеозаписях и фотографиях, на момент подписания настоящего заявления (ходатайства) не зарегистрировано в ЕГРН, то ответчик не имеет права собственности на него и оно юридически не существует.

Таким образом на момент подписания настоящего заявления (ходатайства) на уже заложенном в пользу истца земельном участке с кадастровым номером № ответчик имеет в собственности только уже заложенные в пользу истца и указанные в Договоре залога здание с кадастровым номером № и объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Представитель ответчика, заявляя ходатайство о проведении судебной экспертизы актуальных рыночных стоимостей предметов залога в связи с наличием несуществующего здания на заложенном земельном участке, вводит суд в заблуждение относительно фактических обстоятельств, являющихся по мнению представителя ответчика основанием для проведения судебной экспертизы актуальных рыночных стоимостей предметов залога. Заявляя ходатайство о назначении указанной экспертизы представитель ответчика явно злоупотребляет своими процессуальными правами и намерен лишь затянуть судебное производство по настоящему делу.

Так как никакие другие объекты недвижимости, кроме прямо указанных в Договоре залога, на заложенном земельном участке с кадастровым номером № в ЕГРН за Ответчиком не зарегистрированы и Ответчику не принадлежат, то такие несуществующие объекты недвижимости в залоге у истца находиться не могут.

Таким образом заявление представителя ответчика о том, что после заключения Договора залога на заложенном земельном участке было достроено еще одно здание, не указанное в Договоре залога и на которое истец вправе обратить взыскание, является несостоятельным.

Истцом самостоятельно было заказано проведение оценки актуальных рыночных цен предметов залога, указанных в Договоре залога, у независимого оценщика ФИО4 Истцу был выдан оценочный отчет N° № от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном оценочном отчете зафиксированы следующие актуальные рыночные цены предметов залога:

- в отношении здания с кадастровым номером № 1 645 000 рублей;

- в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № 3 496 000 рублей.

Просит суд в решении суда установить совокупную начальную продажную стоимость всего заложенного недвижимого имущества исходя из актуальных рыночных стоимостей заложенного недвижимого имущества, зафиксированных в оценочном отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 175 600 рублей (из расчета: 5 219 500 руб. * 80% = 4 175 600 руб.), из которых начальная продажная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (здания) составляет 1 316 000 (один миллион триста шестнадцать тысяч) рублей (из расчета: 1 645 000 руб. * 80% = 1 316 000 руб.), начальная продажная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (объекта незавершенного строительства) составляет 62 800 (шестьдесят две тысячи восемьсот) рублей (из расчета: 78 500 руб. * 80% = 62 800 руб.), а начальная продажная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (земельного участка) составляет 2 796 800 (два миллиона семьсот девяносто шесть тысяч восемьсот) рублей (из расчета: 3 496 000 руб. * 80% = 2 796 800 руб.);

В резолютивной части решения суда указать назначение здания с кадастровым номером № в виде «Жилой дом»

Указать в решении суда сумму задолженность ООО "ФАБРИКА РКО" по Договору займа, указанную в подписанном представителем Истца расчете задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца акционерного общества лизинговая компания «Флиббертак» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам иска и дополнений к нему.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, направил в суд своего представителя ФИО3, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований, суду пояснил, что факт получения займа третьим лицом ФИО1 не отрицает. ФИО1 был готов урегулировать спор с истцом путем выплаты в счет погашения задолженности 2 500 000 руб. и заключения на этих условиях мирового соглашения, однако истец не согласен с такими условиями. Ответчик оспаривает размер заявленной истцом неустойки. Также ответчик не согласен с установленной истцом начальной продажной стоимостью залогового имущества. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м, который хоть и не поставлен на учет, но должен оцениваться при определении стоимости имущества. Данный объект находился на участке на момент заключения договора залога. Просит определить начальную продажную стоимость имущества исходя из отчета об оценки ФИО7 от стоимости в 8 633 000 руб.

Представитель третьего лица ООО "ФАБРИКА РКО" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

Согласно п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что АО МКК «ФТК» и ООО "ФАБРИКА РКО" был заключен Договор микрозайма, заключенный в целях осуществления заемщиком предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор залога был подписан его сторонами с помощью УКЭП.

1) Вид объекта недвижимости: Здание; Назначение: Жилое; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес>; Кадастровый №;

Факт заключения договора займа, факт ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком, факт заключения договора залога сторонами по делу не оспаривался.

Ответчик не согласен с размером неустойки, а также с указанной истцом залоговой стоимостью спорного имущества.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 5 ст. 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Разрешая требования истца об установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 4 170 000 рублей, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 349, п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Федеральным законом не установлены иные правила.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 названного выше Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона

При этом, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (Определение от 4 февраля 2014 года N 221-О).

Соглашение между истцом и ответчиком о начальной продажной стоимости имущества в ходе рассмотрения дела в суде не достигнуто.

За основу при вынесении решения об определении начальной продажной стоимости судом принимается заключение ЧПО ФИО7 №, так оно является наиболее полным, мотивированным, учитывает полные характеристики всех действительно находящихся на участке объектов недвижимости. Рыночная стоимость всех объектов недвижимости в соответствии с данным заключением определена в сумме 8 633 000 руб.

Доводы истца о том, что подлежат оценке объекты недвижимости по данным, зарегистрированным ЕГРН, суд находит несостоятельными, так как в ходе рассмотрения дела по существу достоверно установлено, что в отношении одного из объектов недвижимости занесенные сведения являются неактуальными.

Так, по данным ЕГРН, на участке расположен следующий объект: вид объекта недвижимости: Объект незавершенного строительства; Площадь, кв.м: <данные изъяты>; Площадь застройки, кв.м: <данные изъяты>; Адрес (местоположение): <адрес>; Кадастровый №.

Вместе с тем, истец в подтверждение своих доводов ссылается на видеозаписи:, одна из которых произведена на дату принятия имущества в залог, вторая – на период рассмотрения дела в суде, сам же указывает, что данные видеозаписи подтверждают отсутствие изменения состава находящегося на земельном участке имущества.

Никакого объекта незавершенного строительства площадью 20 кв. м. на всех предоставленных видеозаписях не зафиксировано.

Таким образом, достоверно установлено, что истец по делу был достоверно осведомлен о составе принимаемого в залог имущества, так как произвел до этого его натурный осмотр, имел возможность достоверно убедиться в том, что состав принимаемого имущества не соответствует данным в ЕГРН, имел возможность до заключения договора требовать актуализации сведений об имуществе у ответчика, принял в залог имущество в том виде и составе, в котором оно фактически находится на дату рассмотрения дела, однако произвел оценку не на основании натурного осмотра и фактически находящихся на участке объектов, а на основании устаревших данных из ЕГРН.

При этом само по себе не внесение собственником актуальных данных об объекте незавершенного строительства в ЕГРН, не свидетельствует о выбытии спорного объекта из гражданского оборота и отсутствии у него стоимости, не пресекает возможности обращения взыскания на спорное имущество, так как возможность актуализации сведений не утрачена, в том числе, и в рамках исполнительного производства, фактически существующие на земельном участке объекты могут быть поставлены на учет в добровольном или принудительном порядке.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость имущества в размере 6 906 400 руб. 00 коп. (8 633 000 руб.х80%)

Оснований для указания размера требований, которые подлежат удовлетворению за счет реализации заложенного имущества на основании расчета истца, то есть в сумме 5 490 047 руб. 95 коп. суд не усматривает.

Исходя из условий спорного договора увеличение процентной ставки на 12 % является по своей сути, не платой за пользование займом, а штрафной санкцией за ненадлежащее исполнение обязательств. Вместе с тем, штрафные санкции не носят бесспорного характера.

Также ответчиком по делу заявлено о несогласии с размером неустойки, которая также бесспорного характера не имеет.

Обращение истца в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, без предъявления требования к основному должнику о взыскании суммы задолженности, является правом истца, однако реализация прав гражданами и юридическими лицами, не должна нарушать права и законные интересы других лиц.

Суд приходит к выводу, что такие действия предпринимаются истцом в целях узаконивания путем вынесения судебного решения размера штрафных санкций и неустойки, которые безусловными не являются, однако эти действия затрагивают права ответчика по делу, так как могут повлиять на размер денежных средств, остающихся ответчику после реализации заложенного имущества и исполнения обязательств третьего лица перед истцом.

Суд полагает, что стороны (третьи лица) могут разрешить вопрос об актуальном размере обязательств, подлежащих удовлетворению за счет залогового имущества путем инициации отельного разбирательства (предъявление иска о взыскании задолженности или иска об уменьшении размера штрафных санкций и неустоек) либо установить актуальный размер задолженности в рамках исполнительного производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом по данному делу понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 53 190 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 53 190 руб. 00 коп.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества лизинговая компания «Флиббертак» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Обратить взыскание на здание, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, посредством продажи с публичных торгов, установив совокупную начальную продажную стоимость всего заложенного недвижимого имущества в размере 6 906 400 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу акционерного общества лизинговая компания «Флиббертак» (ОГРН <***>) судебные расходы в размере 53 190 руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий. Подпись А.И. Федорец

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →